相続登記・新制度編
相続人申告登記とは?
2024年新制度の使い方と限界
2024年4月1日から相続登記が義務化され、同時に新設されたのが「相続人申告登記」(不動産登記法76条の3)という新制度です。本来の相続登記より手続きが簡単で、過料10万円のリスクを回避できる暫定措置として注目されています。
ただし、これはあくまで「とりあえず期限を延ばす」制度であり、本来の相続登記の代わりにはなりません。本記事では、相続人申告登記の手続き・本来の相続登記との違い・売却時の制約・どんなケースで活用すべきかを、関東1都6県で相続登記未了物件の買取を行う千歳不動産が解説します。
相続人申告登記とは?制度の概要
相続人申告登記は、2024年4月1日から始まった「相続登記義務化」に対応するための新制度です。
相続人申告登記(不動産登記法76条の3)とは、相続が発生した不動産について、相続人が法務局に「私は相続人です」と申告するだけで完了する簡易な登記です。本来の相続登記と異なり、遺産分割協議を待たずに、自分一人で手続きできます。
| 項目 |
内容 |
| 制度開始日 | 2024年4月1日 |
| 法的根拠 | 不動産登記法76条の3(新設) |
| 申請者 | 相続人の一人(全員でなくてOK) |
| 申請内容 | 「私が相続人である」旨の申出 |
| 効果 | 過料10万円のリスクを回避 |
| 注意 | 所有権の確定なし(本来の相続登記の代替ではない) |
⚠️ 「過料を回避するための応急処置」
相続人申告登記は、相続登記義務化の過料を一時的に回避するための応急処置です。本来の相続登記の必要性がなくなるわけではありません。
なぜ新設されたのか?背景と狙い
相続人申告登記が新設された背景には、相続登記の現実的な難しさがあります。
1
遺産分割協議に時間がかかる現実
本来の相続登記には遺産分割協議の成立が必要ですが、相続人間で意見がまとまらず、長期化するケースが多発しています。義務化の3年以内に協議成立しないケースを救済する必要がありました。
2
相続人多数・所在不明者がいるケース
数次相続で相続人が10人以上、海外居住者・行方不明者がいる場合、遺産分割協議の成立自体が困難。3年以内の登記完了が事実上不可能なケースが多数あります。
3
相続人の高齢化・認知症問題
相続人が高齢で意思確認が難しい・認知症で成年後見人選任が必要な場合、本来の相続登記には半年〜1年かかります。
4
所有者不明土地問題への対応
相続登記義務化の本来の目的は「所有者不明土地の解消」。所有者が誰か分かれば、それだけでも公益的な意義があります。完全な相続登記でなくても、まず「相続人が誰か」を公示する制度として設計されました。
本来の相続登記との5つの違い
相続人申告登記と本来の相続登記の違いを、5つの観点で整理します。
| 項目 |
相続人申告登記 |
本来の相続登記 |
| 手続きの難易度 | 簡単(自分の戸籍のみ) | 複雑(全相続人の戸籍) |
| 遺産分割協議 | 不要 | 必要 |
| 登録免許税 | 不要(無料) | 評価額×0.4% |
| 所要期間 | 1〜2週間 | 1〜3ヶ月 |
| 所有権の確定 | されない | 確定する |
| 不動産の売却 | できない | できる |
| 抵当権設定 | できない | できる |
最大の違いは、「所有権が確定しない」「不動産を売却できない」こと。あくまで過料回避のための暫定措置と認識しておく必要があります。
相続人申告登記の手続きと費用
相続人申告登記の手続きは、本来の相続登記と比べて圧倒的に簡単です。具体的な手順を解説します。
1
必要書類の準備
申請者(自分)の戸籍謄本、被相続人(亡くなった方)の死亡が記載された戸籍謄本、住民票除票を取得します。他の相続人の書類は不要です。
⏱ 1〜2週間
2
申出書の作成
法務局のウェブサイトから「相続人申告書」をダウンロード。被相続人の氏名・死亡日・申出人の氏名・続柄などを記入します。
⏱ 30分〜1時間
3
法務局へ申請
物件所在地を管轄する法務局に、申出書と書類を提出します。窓口持参・郵送・オンライン申請のいずれも可能です。
⏱ 即日
4
登記完了通知の受領
法務局が審査後、登記簿に「相続人申告」の記録が追加されます。完了通知を受領して終了です。
⏱ 1〜2週間
💰 費用の目安
| 戸籍取得費用 | 3,000〜5,000円 |
| 住民票除票 | 300円 |
| 登録免許税 | 不要(無料) |
| 司法書士報酬(依頼する場合) | 2万〜5万円 |
| 合計(自分で申請) | 約5,000円 |
相続人申告登記の3つの限界
相続人申告登記は便利な制度ですが、3つの重要な限界があります。
1
不動産の売却・賃貸ができない
相続人申告登記は所有権を確定する登記ではないため、不動産の売却・賃貸・抵当権設定はできません。「とりあえず期限を延ばしただけ」で、根本的な解決にはなりません。
2
相続税の納税資金確保ができない
相続税の納税期限は10ヶ月。不動産を売却して納税資金を確保したい場合、相続人申告登記では売却できないため、別途現金を用意する必要があります。
3
結局、本来の相続登記が必要
相続人申告登記をしても、最終的には本来の相続登記が必要です。「単に手続きを2回に分けただけ」で、トータルの手間・費用は本来の相続登記より多くなる可能性があります。
⚠️ 「期限延ばし」は根本解決にならない
相続人申告登記は「過料リスクの一時回避」には有効ですが、相続不動産の問題そのものは解決しません。可能であれば、最初から本来の相続登記+売却で一気通貫の解決を目指すべきです。
どんなケースで活用すべきか
相続人申告登記が有効活用できるのは、限定的なケースです。
✅ 相続人申告登記が有効なケース
- 相続人多数(15人以上)・所在不明者ありで、3年以内の本登記が困難
- 相続人間で対立・調停中で、遺産分割協議が長期化
- 当面、売却・賃貸の予定がない不動産
- 祖父・曾祖父名義の何代も前の物件
- 建物の解体や用途変更の予定もなし
⚠️ 相続人申告登記が向かないケース
- 不動産を売却したい・賃貸したい
- 相続税の納税資金として不動産売却が必要
- 抵当権を設定したい(リフォームローン等)
- 相続人間の関係が良好で、本登記の可能性が高い
- 築古空き家で、長期保有のコストが大きい
結論:売却を考えるなら、最初から本来の相続登記を目指す方が効率的です。当社の同時並行決済なら、戸籍収集・相続登記・売買決済を一気通貫で完結できます。
売却するなら本来の相続登記が必要
相続人申告登記では不動産を売却できません。売却するには本来の相続登記が必須です。
不動産売却の場面で必要な手続きを整理します。
| 場面 |
相続人申告登記 |
本来の相続登記 |
| 物件全体の売却 | ✗ 不可 | ✓ 可能 |
| 共有持分のみの売却 | ✗ 不可 | ✓ 可能(法定相続分での登記後) |
| 賃貸契約締結 | ✗ 不可 | ✓ 可能 |
| 抵当権設定(ローン) | ✗ 不可 | ✓ 可能 |
| 空き家の解体届出 | △ 微妙 | ✓ 可能 |
⚠️ 「申告登記してから売却検討」は遠回り
将来的に売却の可能性がある場合、相続人申告登記を経由するのは遠回りです。最初から本来の相続登記を目指す方が、トータルの手間・費用が少なく済みます。
相続登記と売却を同時並行で進める方法
司法書士と連携した買取業者なら、相続登記と売買決済を同時並行で進められます。
「相続登記が複雑で時間がかかる」「自分で進めるのは不安」「売却まで一気に終わらせたい」――こうしたケースに最適なのが、買取業者を活用した同時並行決済です。
1
戸籍収集から代行
連携司法書士が、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍を代行取得。お客様は何もする必要がありません。
2
遺産分割協議書も作成代行
司法書士が遺産分割協議書の原案を作成。相続人全員への連絡・署名取得もサポートします。
3
相続登記と所有権移転登記を同日処理
決済日に司法書士が(1)被相続人→現相続人への相続登記、(2)現相続人→買取業者への所有権移転登記の両方を法務局に提出。同時並行で進めます。
4
相続登記費用は買取価格に含めて整理
相続登記の司法書士報酬・登録免許税・戸籍取得費用は、買取価格に含めて整理してご提示。お客様の現金持ち出しはゼロです。
5
最短2週間〜1ヶ月で現金化
一般的な「相続登記してから売却」では半年〜1年かかるところ、同時並行決済なら最短2週間〜1ヶ月。スピーディーな解決が可能です。
千歳不動産の相続登記未了物件買取は、関東1都6県全域・全208エリア対応。司法書士連携で同時並行決済、数次相続・所在不明者対応も多数の実績があります。詳しくは相続登記未了物件買取の専門ページをご覧ください。
よくあるご質問
Q
相続人申告登記をすれば、もう過料の心配はなくなりますか?
A
はい、過料リスクは回避できます。ただし、本来の相続登記の必要性がなくなるわけではないため、いずれは本登記が必要となります。
Q
相続人全員で申告登記する必要がありますか?
A
いいえ、相続人の一人が単独で申告できます。自分の分だけ申告しておけば、自分には過料が科されません。
Q
相続人申告登記をしたまま、何年も放置しても大丈夫ですか?
A
法律上、本来の相続登記の期限を超えて放置することは推奨されません。ただし、過料は申告登記をしている限り回避できます。ただし、不動産の売却・賃貸はできないままです。
Q
相続人申告登記をしてから、本来の相続登記をする場合の流れは?
A
相続人申告登記の記録は、本来の相続登記が完了したときに上書きされます。手続きは独立しているため、いつでも本登記に切り替え可能です。
Q
司法書士に依頼すべきですか?自分で申請できますか?
A
相続人申告登記は手続きが簡単なため、自分で申請可能です。ただし、戸籍の読み方や書類の準備が不安な場合は、司法書士への依頼(費用2万〜5万円)も検討してください。
Q
相続人申告登記の手続きはオンラインでできますか?
A
可能です。法務局のオンライン申請システム(登記・供託オンライン申請システム)から手続きできます。ただし、初めての方は窓口・郵送の方が確実です。
Q
「相続人申告登記」と書かれた登記簿で売却できる場合はありますか?
A
いいえ、相続人申告登記の記録だけでは売却できません。売却するには本来の相続登記を完了させる必要があります。
Q
相続税の納税資金を不動産売却で用意したい場合、申告登記でも間に合いますか?
A
間に合いません。相続税の納税には不動産売却が必要で、売却には本来の相続登記が必要です。申告登記を経由すると、結局二度手間になります。
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