空き家・相続放棄編
相続放棄しても空き家の管理責任は残る?
2023年民法改正で変わった保存義務
「実家は要らないから相続放棄した。これでもう関係ない」——そう考えている方に、必ず知っておいていただきたいことがあります。相続放棄をしても、一定の場合には空き家の管理義務(保存義務)が残ります。放棄したはずの家が倒壊して隣家を損壊させた場合、損害賠償を求められる可能性があるのです。
この分野は2023年4月1日施行の改正民法940条によって大きくルールが変わりました。改正前は「次の相続人が管理を始めるまで」という曖昧な規定でしたが、改正後は「現に占有している場合」に限定されるという形で義務の範囲が明確化されています。本記事では、改正の要点、義務が残る人・残らない人の見分け方、相続財産清算人の実務、そして放棄より売却が有利になるケースまで、空き家買取専門の千歳不動産が解説します。
相続放棄の基本と3ヶ月の期限
まず前提として、相続放棄がどういう制度なのかを正確に押さえておきましょう。
相続放棄とは、家庭裁判所に申述することで「初めから相続人でなかったもの」とみなされる制度です(民法939条)。プラスの財産もマイナスの財産も、一切承継しません。
| 項目 | 内容 |
|---|
| 申述先 | 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 期限 | 相続の開始および自己が相続人であることを知った時から3ヶ月以内 |
| 費用 | 収入印紙800円+郵便切手数百円(司法書士等に依頼する場合は3万〜10万円程度) |
| 必要書類 | 相続放棄申述書、被相続人の戸籍謄本・住民票除票、申述人の戸籍謄本 |
| 効果 | 初めから相続人でなかったものとみなされる |
| 撤回 | 原則として不可 |
⚠️ 3ヶ月の期限は想像以上に短い
葬儀、各種手続き、遺品整理、四十九日——これらに追われているうちに3ヶ月は容易に過ぎます。財産調査が終わらない場合は、家庭裁判所に「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立てることで、通常3ヶ月程度の延長が認められます。期限が迫っている場合は、まずこの申立てを検討してください。
1
一部だけ放棄することはできない
「借金は要らないが実家は欲しい」という選択はできません。相続放棄は包括的な放棄であり、預貯金・不動産・借金のすべてを一括して手放すことになります。
2
放棄すると次順位の相続人に権利が移る
子が全員放棄すれば親(直系尊属)へ、親もいなければ兄弟姉妹へと相続権が移ります。自分が放棄したことで、疎遠な親族に借金と空き家が降りかかることになるため、事前に知らせておくのが実務上のマナーです。
3
財産に手をつけると「単純承認」とみなされる
被相続人の預貯金を引き出す、不動産を売却する、遺品を処分するといった行為は「法定単純承認」(民法921条)にあたり、相続放棄ができなくなります。放棄を検討している段階では、財産に一切手を触れないでください。
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生命保険金・死亡退職金は受け取れる
受取人が指定されている生命保険金は、相続財産ではなく受取人固有の財産です。相続放棄をしても受け取ることができます。ただし相続税の非課税枠は使えなくなる点に注意が必要です。
2023年民法改正で何が変わったか
相続放棄後の管理責任について、2023年4月1日から新しいルールが適用されています。
| 改正前(〜2023年3月) | 改正後(2023年4月〜) |
|---|
| 条文 | 旧民法940条1項 | 新民法940条1項 |
| 義務を負う人 | 放棄した相続人(範囲が不明確) | 放棄時に財産を「現に占有している」者 |
| 義務の内容 | 「自己の財産におけるのと同一の注意」をもって管理 | 「その財産を保存する」義務 |
| 義務の終期 | 次順位の相続人が管理を始めるまで | 相続人または相続財産清算人に引き渡すまで |
| 実務上の評価 | 遠方に住む相続人まで責任を負う可能性があった | 占有していない者は義務を負わないことが明確化 |
改正のポイントは義務を負う人の範囲が絞られたことです。改正前は、実家に一度も足を運んだことのない相続人まで管理責任を問われかねない条文になっていました。改正後は、放棄した時点で実際にその不動産を占有していた人だけが保存義務を負うと整理されています。
📖 新民法940条1項(要旨)
- 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、
- 相続人または相続財産清算人に対してその財産を引き渡すまでの間、
- 自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない
⚠️ 「管理」から「保存」への言い換えの意味
改正で「管理」という言葉が「保存」に変わりました。これは義務の内容を現状維持にとどめる趣旨と理解されています。積極的に価値を高める行為(リフォーム、賃貸募集など)まで求められるものではなく、倒壊や火災を防ぐ最低限の措置を意味します。
「現に占有している」とはどういう状態か
義務の有無を分ける最重要ワードです。実際のケースで判断を確認しましょう。
| 状況 | 保存義務 |
|---|
| 被相続人と同居しており、そのまま実家に住んでいる | あり |
| 実家の鍵を預かり、定期的に出入りして管理していた | ありと判断される可能性が高い |
| 実家に自分の荷物を置いている | ありと判断される可能性がある |
| 遠方に居住し、実家には数年間行っていない | 原則なし |
| 鍵も持っておらず、住所も知らなかった | なし |
| 葬儀のために一時的に立ち寄っただけ | 原則なし |
| 被相続人の死後、実家の片付けを行った | 占有と評価されるおそれ・単純承認のリスクも |
1
「占有」は事実状態で判断される
登記名義や住民票ではなく、その不動産を事実上支配している状態にあるかどうかで判断されます。鍵を持ち、いつでも立ち入れる状態にあれば、実際に住んでいなくても占有と評価される可能性があります。
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同居していた相続人は義務を免れない
実務上、最も明確に義務を負うのが被相続人と同居していた相続人です。放棄したからといって直ちに家を出る必要はありませんが、相続財産清算人に引き渡すまでは保存義務を負い続けます。
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片付け行為は二重のリスク
遺品整理のつもりで実家を片付けると、(1)占有と評価される、(2)財産の処分行為として法定単純承認にあたり相続放棄自体ができなくなる、という二重のリスクがあります。放棄を検討中は、家財に手をつけないでください。
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保存義務の程度は「自己の財産と同一の注意」
善管注意義務(善良な管理者の注意義務)より一段緩い基準です。自分の持ち物と同じ程度に気を配れば足り、専門業者を雇って完璧に管理する義務まではありません。ただし、明らかな危険を放置すれば責任を問われます。
⚠️ 保存義務として最低限求められること
- 屋根瓦・外壁の落下など、他人に危害が及ぶ状態を放置しない
- 施錠を確認し、不法侵入・放火のリスクを下げる
- 倒木・枝の越境など、近隣に被害が及ぶ状態を放置しない
- 行政から改善指導を受けた場合、清算人選任などの対応を進める
- 自然災害の後、危険な状態が生じていないか確認する
義務を免れるには相続財産清算人が必要
保存義務を負う場合、それを終わらせるには誰かに引き渡す必要があります。
新民法940条は、保存義務が「相続人または相続財産清算人に引き渡すまで」続くと定めています。次順位の相続人がいればその人に引き渡せば終わりますが、相続人全員が放棄した場合、引き渡す相手が存在しません。そこで登場するのが相続財産清算人です。
| 項目 | 内容 |
|---|
| 名称 | 2023年4月改正により「相続財産管理人」から「相続財産清算人」に変更 |
| 選任申立先 | 被相続人の最後の住所地の家庭裁判所 |
| 申立てできる人 | 利害関係人(債権者、特定遺贈を受けた者、放棄した元相続人など)または検察官 |
| 申立費用 | 収入印紙800円+郵便切手+官報公告料5,000円程度 |
| 予納金 | 20万〜100万円程度(財産の内容により変動) |
| 清算完了までの期間 | 改正後は最短6ヶ月程度(改正前は10ヶ月以上) |
| 最終的な帰属 | 債務弁済・特別縁故者への分与を経て、残余は国庫に帰属 |
⚠️ 予納金が最大の障壁
相続財産清算人を選任するには、その報酬の原資として20万〜100万円程度の予納金を申立人が納める必要があります。「要らない家を手放すために数十万円を払う」ことになるため、多くの方がここで足踏みします。この予納金は、清算手続きの中で財産が換価されれば一部が返還される可能性はありますが、保証されるものではありません。
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改正で手続きが短縮された
改正前は「相続人捜索の公告6ヶ月」を含めて10ヶ月以上を要していましたが、改正後は公告を並行して行えるようになり、最短6ヶ月程度で清算が完了するようになりました。
2
清算人が選任されれば義務は終了する
清算人に不動産を引き渡した時点で、放棄した元相続人の保存義務は終了します。以降、建物が倒壊しても責任を問われることはありません。
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債権者が申し立てるケースもある
被相続人に借金があった場合、債権者が自ら清算人選任を申し立てることがあります。この場合、予納金は債権者が負担するため、元相続人の負担はゼロで済みます。借金がある物件では、あえて待つという選択もあり得ます。
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空き家の状態が悪いほど予納金は高くなる傾向
老朽化が進み、解体が必要と見込まれる物件では、清算人の業務量が増えるため予納金も高額になりがちです。「放置していれば安く済む」という発想は逆効果になります。
相続人全員が放棄した空き家はどうなるか
誰も引き受けず、清算人も選任されない空き家。現実には全国に大量に存在します。
相続人全員が放棄し、かつ誰も相続財産清算人の選任を申し立てなければ、その空き家は法律上の管理者が不在のまま放置されることになります。国庫に帰属するのは清算手続きを経た後であり、放棄しただけで自動的に国のものになるわけではありません。ここが最大の誤解ポイントです。
❌ よくある誤解
- 「相続放棄すれば自動的に国のものになる」→ 誤り。清算人選任と清算手続きが必要
- 「放棄すれば固定資産税は来ない」→ 課税は止まるが、通知が届き続けることがある
- 「放棄すれば近隣トラブルとは無関係」→ 占有していた場合は責任が残る
- 「誰も住んでいないから誰も困らない」→ 倒壊・火災・不法投棄で近隣が実害を被る
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固定資産税の扱い
相続放棄をすれば納税義務者ではなくなります。ただし市町村の課税台帳の更新が追いつかず、放棄後も納税通知書が届くことがあります。その場合は相続放棄申述受理通知書の写しを添えて市町村に届け出ることで解決します。
2
行政による代執行の可能性
空家対策特別措置法に基づき、市町村が特定空家として認定し、最終的に行政代執行で解体することがあります。この場合の費用は本来所有者に請求されますが、所有者不在のため市町村が負担せざるを得ないケースが増えており、社会問題化しています。
3
近隣住民が被る実害
倒壊による物損、屋根材の飛散、雑草・害虫の発生、不法投棄、放火。これらは近隣住民に直接の被害をもたらします。占有していた元相続人がいる場合、損害賠償請求の相手方となる可能性があります。
4
土地は国庫帰属制度という選択肢もある
2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度を使えば、要件を満たす土地を国に引き取ってもらえます。ただし建物があると利用できず、更地にしたうえで10年分の管理費相当額(宅地で原則20万円〜)の負担金が必要です。
⚠️ 放棄は「解決」ではなく「離脱」
相続放棄は、自分が権利義務の当事者から離脱する手続きであって、空き家問題そのものを解決するものではありません。問題は残り、誰かに転嫁されるだけです。次順位の親族、近隣住民、あるいは自治体。そのことを理解したうえで、放棄と売却のどちらが妥当かを判断する必要があります。
放棄すると失うもの・残るもの
相続放棄の意思決定にあたって、全体像を整理しておきましょう。
| 項目 | 相続放棄した場合 |
|---|
| 被相続人の借金 | 承継しない(最大のメリット) |
| 実家・土地 | 取得できない |
| 預貯金・株式 | 取得できない |
| 自動車・貴金属 | 取得できない |
| 形見・思い出の品 | 原則として持ち出せない |
| 生命保険金(受取人指定あり) | 受け取れる |
| 死亡退職金(規程で受取人指定) | 受け取れる |
| 遺族年金 | 受け取れる |
| 祭祀財産(墓・仏壇) | 承継可能(相続財産ではない) |
| 空き家の保存義務 | 占有していた場合は残る |
| 固定資産税 | 納税義務なし |
| 連帯保証人としての債務 | 自分自身が保証人なら残る |
⚠️ 自分が連帯保証人になっている債務は消えない
被相続人の借金について、あなた自身が連帯保証人になっていた場合、相続放棄をしてもその保証債務は消えません。これは相続によって承継した債務ではなく、あなた自身が負っている固有の債務だからです。事業資金の保証などで、この点を見落とすケースが少なくありません。
💡 相続放棄が明確に有利なケース
- 被相続人に多額の借金があり、資産を大きく上回っている
- 不動産の資産価値がゼロに近く、解体費用の方が高くつく
- 共有者や関係者が多数おり、協議に数年を要すると見込まれる
- 被相続人との関係が疎遠で、財産状況の把握自体が困難
- 税金の滞納が多額で、延滞金が膨らんでいる
相続放棄より売却が有利になるケース
「価値がないから放棄」と判断する前に、一度査定を取ってみることを強くおすすめします。
当社にご相談いただく方の中には、「放棄するつもりだったが、査定を取ったら想定外の値段がついた」というケースが少なくありません。特に以下のような物件は、一般の不動産会社が敬遠するために「価値ゼロ」と誤認されがちです。
| 「価値がない」と誤認されやすい物件 | 実際の評価 |
|---|
| 築50年以上の老朽戸建て | 土地に価値があれば取引可能 |
| 残置物が大量に残っている家 | 現状買取なら処分費込みで対応可 |
| 雨漏り・シロアリ被害のある家 | 免責特約付きで買取可能 |
| 市街化調整区域の土地 | 用途により需要あり |
| 再建築不可の土地 | 隣地との一体化・資材置場などの出口あり |
| 前面道路が狭い・接道が不十分 | 専門業者なら評価可能 |
| 相続登記が未了の物件 | 司法書士連携で同時並行決済 |
📌 放棄と売却の損得を分ける5つの分岐点
- 借金の有無:借金がなければ、売却して現金化した方が明らかに有利
- 不動産の実勢価格:解体費用を引いてもプラスなら売却
- 他の相続財産:預貯金があれば、それも放棄することになる
- 清算人の予納金:20万〜100万円の持ち出しと売却代金を比較
- 親族への影響:放棄で次順位に迷惑がかかるなら売却で解決した方が円満
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借金がないなら、まず売却を検討する
被相続人に債務がなく、単に「使い道のない実家が面倒」というだけの理由で放棄を選ぶのは、経済的に大きな損失になり得ます。数百万円で売れる物件を手放し、さらに清算人の予納金まで払うという結果になりかねません。
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解体費用が心配で放棄を選ぶ必要はない
「古い家だから、まず解体しないと売れない。その費用がない」という理由で放棄を検討される方が多くいらっしゃいます。しかし現状買取であれば、解体費用・残置物処分費をすべて買取価格に織り込んで整理できるため、お客様の持ち出しはゼロです。
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3ヶ月の期限内に査定だけは取っておく
査定を依頼すること自体は、財産の処分行為にあたらないため相続放棄の妨げになりません。「査定を取ったうえで、価格次第で放棄か売却かを決める」という進め方が最も合理的です。
⚠️ 査定は放棄の判断材料になります
当社の査定は完全無料で、結果を見てから放棄を選んでいただいても構いません。「価値ゼロだと思っていたが、300万円で売れた」というケースも、「やはり解体費が上回るので放棄が妥当」というケースも、どちらも実際にあります。判断材料を持たずに決めないことが何より重要です。
3ヶ月の期限内に売却判断をする手順
限られた時間の中で、後悔のない判断をするための具体的な進め方です。
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【1〜2週目】財産と債務の全体像を把握する
不動産の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、預貯金の残高、借入の有無を確認します。借金の調査には、信用情報機関(JICC・CIC・全国銀行協会)への開示請求が有効です。この段階では財産に手をつけないことが鉄則です。
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【2〜3週目】不動産の査定を複数社から取る
「価値がない」と決めつけず、必ず査定を取ります。訳あり物件を扱う専門業者と、地元の一般的な不動産会社の両方から取ると相場観がつかめます。当社の査定は無料・最短1〜3営業日でご提示します。
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【4〜6週目】放棄と売却を数字で比較する
(A)売却した場合の手取り額、(B)放棄した場合に必要な清算人予納金、(C)承継する債務額。この3つを並べて比較します。A>B+Cなら売却、逆なら放棄が合理的な判断となります。
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【6〜10週目】方針を決定し、手続きに着手する
売却の場合は買取契約へ。放棄の場合は家庭裁判所への申述準備へ進みます。判断がつかない場合は、期間伸長の申立てを検討してください。3ヶ月程度の延長が認められるのが一般的です。
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【〜3ヶ月】手続きを完了させる
売却なら決済・引き渡し(当社の場合、契約から最短3日)。放棄なら申述受理。期限を過ぎると単純承認とみなされ、借金も自動的に承継しますので、期限管理は厳密に行ってください。
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千歳不動産の空き家買取は、相続放棄を検討中の段階でのご相談も歓迎しております。査定結果をご覧いただいたうえで放棄を選ばれても、費用は一切いただきません。まずは判断材料をお持ちください。詳しくは空き家買取の専門ページをご覧ください。
よくあるご質問
Q
相続放棄をすれば、空き家の管理責任は完全になくなりますか?
A
いいえ。2023年4月施行の改正民法940条により、放棄の時点でその財産を現に占有していた場合は、相続人または相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。被相続人と同居していた方、実家の鍵を持ち出入りしていた方は、義務を負う可能性が高いとお考えください。
Q
遠方に住んでいて実家に何年も行っていません。それでも責任を負いますか?
A
「現に占有している」状態にあたらないため、改正後の民法では原則として保存義務を負いません。この点が2023年改正の最も重要なポイントです。ただし鍵を保管している、荷物を置いているといった事情があれば、占有と評価される余地がありますのでご注意ください。
Q
相続放棄をすれば、空き家は自動的に国のものになりますか?
A
なりません。国庫に帰属するのは、相続財産清算人が選任され、債務の弁済や特別縁故者への財産分与を経て、なお残余がある場合です。清算人の選任申立てが行われなければ、空き家は法律上の管理者が不在のまま放置されます。
Q
相続財産清算人の予納金はいくらぐらい必要ですか?
A
財産の内容によりますが、20万〜100万円程度が目安です。老朽化が進んで解体が必要と見込まれる物件ほど高額になる傾向があります。清算手続きの中で財産が換価されれば一部が返還される可能性はありますが、保証されるものではありません。
Q
相続放棄を検討中ですが、不動産の査定を依頼しても大丈夫ですか?
A
問題ありません。査定を依頼する行為は財産の処分にあたらないため、相続放棄の妨げにはなりません。むしろ放棄すべきかどうかを判断するために、査定額を知っておくことは非常に重要です。当社の査定は無料で、結果を見て放棄を選ばれても費用は発生しません。
Q
3ヶ月の期限が迫っていますが、まだ判断できません。どうすればよいですか?
A
家庭裁判所に「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立ててください。財産調査に時間を要するといった事情があれば、通常3ヶ月程度の延長が認められます。申立ては期限内に行う必要がありますので、早めに手続きしてください。
Q
実家の遺品を少しだけ持ち帰りました。もう相続放棄はできませんか?
A
経済的価値のない形見程度であれば直ちに単純承認とはされない可能性がありますが、個別の判断になるため断定はできません。預貯金の引き出し、家財の売却、不動産の処分などは明確に単純承認とみなされます。すでに何らかの行為をされている場合は、弁護士・司法書士にご相談ください。
Q
借金はありませんが、実家が古すぎて売れないと思っています。放棄すべきでしょうか?
A
判断は査定を取ってからにしてください。築50年超・残置物あり・雨漏りありといった物件でも、当社では現状のまま買取している実績が多数ございます。借金がないのであれば、売却して現金を得た方が有利になる可能性が高く、放棄すると清算人の予納金という持ち出しが発生することもあります。
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