SUMMARY
旧耐震基準物件の
買取について
旧耐震基準物件とは、1981年(昭和56年)5月31日以前の建築確認申請に基づき建てられた建物のことです。震度5強程度の揺れに耐えることを想定した旧基準で建てられており、震度6強〜7の大地震では倒壊リスクが指摘されています。1981年6月1日施行の新耐震基準と比較して、住宅ローン審査が厳しく、地震保険料が高く、住宅ローン控除の対象外となるケースもあり、一般市場での流通が困難です。
千歳不動産は、関東1都6県を対象に、旧耐震物件の自社買取を専門領域として扱っています。耐震診断・耐震補強工事は一切不要、現状のまま瑕疵担保免責で買取可能です。耐震基準適合証明書の取得サポート・耐震補強提案・解体再販提案など、再生に必要なノウハウをすべて自社で持っているため、他社で断られた物件でも対応可能です。最短3日決済、査定・相談は完全無料、押し売り・追客は一切いたしません。
旧耐震と新耐震の違い
1981年6月1日が境目
建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日に大きく改正されました。それ以前の基準を「旧耐震」、以後を「新耐震」と呼びます。判別の境目は、建築確認申請日(完成日ではなく、確認済証の交付日)です。
| 項目 |
旧耐震(〜1981/5/31) |
新耐震(1981/6/1〜) |
| 想定震度 | 震度5強で損傷しない | 震度6強〜7で倒壊しない |
| 住宅ローン | 審査が厳しい/対象外も | 通常通り審査可能 |
| 住宅ローン控除 | 適合証明書が必要 | 原則対象 |
| 地震保険料 | 割引なし(満額) | 建築年割引10% |
| 不動産取得税 | 軽減措置対象外 | 軽減措置あり |
なぜ旧耐震物件は売れにくいのか
1
住宅ローン審査が厳しい
多くの金融機関は、旧耐震物件への住宅ローン融資に消極的です。融資が下りても、融資額・期間が制限されたり、金利が高くなる傾向があります。買い手の住宅ローンが通らないことで売買契約が白紙撤回されるケースもあります。
2
住宅ローン控除が原則対象外
買主が住宅ローン控除を受けるには、原則として「耐震基準適合証明書」「既存住宅売買瑕疵保険」「住宅性能評価書」のいずれかが必要です。書類取得には専門家費用と時間がかかるため、買主から敬遠される一因となります。
3
買い手が地震リスクを懸念
阪神・淡路大震災、東日本大震災、熊本地震など過去の大地震で、旧耐震物件は新耐震物件に比べて大きな被害を受けることが報告されています。耐震性への不安から、買い手の購入意欲が下がる傾向があります。
旧耐震物件を売却する5つの方法
1
訳あり物件専門の買取業者に直接売却
★ 最も現実的
千歳不動産のような旧耐震物件専門の買取業者であれば、現状のまま自社買取が可能です。耐震診断・補強工事・適合証明書取得などの売主負担は一切なく、最短3日〜2週間で現金化できます。仲介手数料も発生しません。
建築士による耐震診断を行い、新耐震基準を満たすことを証明する「耐震基準適合証明書」を取得する方法。買主は住宅ローン控除を受けられるようになり、買い手の幅が広がります。証明書取得費用は10〜30万円程度、耐震診断で不適合となれば補強工事(100〜300万円)が必要になります。
耐震補強工事(壁の増設・基礎補強・接合部金物設置など)を実施して耐震性を向上させてから売却する方法。新耐震基準相当の物件として売却できますが、木造2階建てで100〜300万円、RC造で500万円以上の工事費が売主負担になります。投資回収できるかは慎重に判断が必要です。
建物を解体して、土地として売却する方法。耐震リスクをゼロにできるため買い手の幅が広がります。ただし解体費用(木造2階建てで150〜300万円)が売主負担となり、解体後は固定資産税の住宅用地特例が解除され税額が最大6倍に上がる点に注意が必要です。
賃貸物件として活用している実績があれば、不動産投資家向けに「収益物件」として売却する方法。表面利回りが高ければ買い手が見つかる可能性があります。ただし投資家向けは価格交渉がシビアで、買取価格は市場価格の40〜60%程度に下がる傾向があります。
旧耐震物件の買取相場
旧耐震物件の買取価格は、通常物件の市場価格の30〜75%が目安です。建物状態・立地・耐震診断の結果見込み・解体再販の可否などで変動します。
| 条件 |
買取相場の目安 |
| 建物状態良好、立地良好、耐震適合の見込みあり | 60〜75% |
| 標準的な状態、市街地 | 50〜65% |
| 築古、劣化進行、補強困難 | 40〜55% |
| 老朽化進行、解体前提、郊外 | 30〜45% |
※あくまで一般的な目安です。実際の買取価格は現地調査と建物診断の後に正式査定としてご提示いたします。
千歳不動産での旧耐震物件買取の特徴
✓
関東1都6県対応
千葉・東京・神奈川・埼玉・茨城・栃木・群馬
✓
耐震診断・補強不要
売主負担一切なし、現状のまま買取
✓
建築士・解体業者と提携
適合証明書・解体再販まで一気通貫
買取の流れ
1
無料相談
電話・メール・LINEで物件のご住所、建築時期、現況をお伝えください。確認済証や検査済証があるとスムーズです。
⏱ 所要 10〜20分
2
概算査定
登記情報・公図・航空写真・お聞きした建物状況をもとに概算価格をご提示します。
⏱ 1〜2営業日
3
現地調査・建物診断
提携建築士同行で、建物の劣化状況・耐震性能・補強可能性・解体再販ポテンシャルを判断します。お客様の立会いは不要です。
⏱ 半日〜1日
4
正式査定
建物診断結果と現地調査結果をもとに正式買取価格と契約条件をご提示します。
⏱ 2〜5営業日
5
契約・決済
対面・オンライン・郵送いずれも対応。最短3日で完了します。
⏱ 最短3日
よくあるご質問
Q
うちの家が旧耐震かどうか、どう確認すればいいですか？
A
判別基準は建築確認申請日(確認済証の交付日)です。1981年(昭和56年)5月31日以前であれば旧耐震、6月1日以降は新耐震です。完成日ではない点に注意が必要です。確認済証・建築計画概要書を紛失している場合は、市区町村の建築指導課で「建築計画概要書」の閲覧・写しを取得できます。当社にて代行調査も可能です。
Q
耐震診断は売却前に必要ですか？
A
千歳不動産での買取の場合、売却前の耐震診断は不要です。当社が買取後に建物診断を実施します。仲介売却を選ぶ場合は、診断結果が悪いと売却価格に影響するため事前診断は慎重に判断が必要です。診断費用は木造2階建てで10〜30万円が目安です。
Q
耐震補強工事をしてから売る方が高く売れますか？
A
必ずしも投資回収できるとは限りません。木造2階建ての耐震補強は100〜300万円、RC造は500万円以上かかりますが、売却価格への上乗せ分はそれ以下になるケースが多いです。築古物件ほど補強投資の回収は困難です。当社では補強せず現状買取とし、買取後に当社で必要な対応を行います。
Q
マンションの旧耐震物件も買取可能ですか？
A
可能です。マンション(区分所有物件)の旧耐震物件も対応しております。管理組合での建替議論の進捗・修繕積立金の状況・耐震診断実施状況などをヒアリングしたうえで査定いたします。
Q
解体してから売る方が高く売れる場合はありますか？
A
立地が良好な土地で、土地としての需要が高いエリアであれば、解体・更地化することで買い手の幅が広がり、坪単価が上がるケースがあります。ただし解体費(150〜300万円)+ 解体後の固定資産税最大6倍の負担を考えると、当社で現状買取してもらった方が手取りが多くなることが多いです。査定の際に両ケースを比較してご提示いたします。
Q
確認済証や建築計画概要書を紛失しています、買取可能ですか？
A
可能です。市区町村の建築指導課で「建築計画概要書」の写しを取得できる場合があり、当社にて代行調査いたします。古い物件で資料が残っていない場合でも、登記情報・固定資産税課税明細書・現地確認などから建築時期を推定して買取を進めます。
Q
相続した旧耐震物件、相続登記が未了でも買取可能ですか？
A
可能です。連携司法書士が相続登記と売買決済を同時並行で進めます。数十年前の名義のまま放置された物件、数次相続で相続人が多数に及ぶ物件でも対応実績がございます。
Q
査定だけお願いして、断ることはできますか？
A
もちろん可能です。ご相談・概算査定・現地調査・建物診断・正式査定のすべてが完全無料で、査定後にお断りいただいても費用は一切発生しません。押し売りや追客のご連絡もいたしません。
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