SUMMARY

再建築不可物件の
買取について

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接していること)を満たさない、または都市計画法上の制限により、既存建物を取り壊した後に新築・建て替えができない物件のことです。一般市場では流通が極めて困難で、住宅ローンも組めないため、買い手が限られます。

千歳不動産は、関東1都6県を対象に、再建築不可物件の自社買取を専門領域として扱っています。現状のまま、瑕疵担保免責で買取可能です。リフォーム・解体・測量はすべて不要、残置物処分費用も買取価格に込みでご提示します。最短3日での契約決済実績があり、相続税の納税期限が迫った案件にも対応可能です。査定・相談は完全無料、押し売り・追客は一切いたしません。

3日〜
最短契約決済
0円
査定・相談 無料
7都県
関東全域に対応

再建築不可物件とは
3つの典型パターン

再建築不可物件は、主に以下の3つの理由で発生します。

1

接道義務を満たしていない

建築基準法第43条で定められた「接道義務」を満たさない物件です。建築基準法上の道路(幅員4m以上)に、敷地が2m以上接していない場合に該当します。古くからの密集市街地、私道沿い、路地奥などに多く見られます。

2

都市計画法上の制限

市街化調整区域内の物件で、原則として建築が制限される場合があります。既存宅地特例・農家分家住宅などの個別事情によって例外的に建てられたものの、再建築の許可が降りないケースです。

3

既存不適格建築物

建築当時は適法だったものの、その後の法改正により現行法に適合しなくなった建物。容積率・建ぺい率の超過、用途地域の変更などによるものです。一度取り壊すと同じ規模では再建築できません。

なぜ再建築不可物件は売れにくいのか

1

住宅ローンが組めない

再建築不可物件は、ほぼすべての金融機関で住宅ローン融資の対象外となります。買い手は現金一括購入か、ノンバンクの不動産担保ローン(金利が高い)に限られ、購入希望者の母数が極端に少なくなります。

2

資産価値が低く評価される

建て替えができないため、建物の劣化に伴って価値が下がる一方で、土地としての将来性も限定的です。固定資産税評価額は通常物件の50〜70%程度に下がる傾向があります。

3

仲介業者が取り扱いを断る

仲介業者にとって、再建築不可物件は「売れない物件」=「仲介手数料が発生しない物件」のため、媒介契約を引き受けたがらないケースが多くあります。引き受けた場合でも、買い手が見つからずに数年塩漬けになることが珍しくありません。

再建築不可物件を売却する5つの方法

1

訳あり物件専門の買取業者に直接売却

★ 最も現実的

千歳不動産のような再建築不可物件専門の買取業者であれば、現状のまま自社買取が可能です。最短3日〜2週間で現金化でき、仲介手数料・測量費・解体費用などの諸経費もかかりません。

2

隣地所有者への売却

隣接地の所有者にとっては、自分の土地と合筆することで土地全体の価値が上がるメリットがあります。「合筆による価値向上」を訴求できる相手であれば、市場価格より高く買い取ってもらえる可能性もあります。

3

43条但し書き許可を取得

建築基準法43条但し書きにより、特定行政庁の許可を得れば再建築が可能になるケースがあります。許可取得には数ヶ月〜1年かかり、専門家のサポートが必要です。許可が降りれば物件価値は大きく上がります。

4

位置指定道路の申請

前面通路を建築基準法上の「位置指定道路」として認定してもらえれば、再建築不可の状態を解消できます。隣地所有者の協力・道路要件を満たす工事などが必要で、ハードルは高めです。

5

更地にして駐車場・資材置場として活用

建物を解体して、駐車場・資材置場・トランクルーム用地として活用するか、その用途を希望する買い手に売却する方法。ただし解体費用(木造で坪3〜5万円)が売主負担になります。

再建築不可物件の買取相場

再建築不可物件の買取価格は、通常物件の市場価格の30〜70%が目安です。

条件 買取相場の目安
隣地買主候補がいる、43条許可の見込みあり60〜70%
建物状態は良好、立地は市街地50〜60%
築古・残置物あり・郊外40〜50%
無道路地・解体困難・遠方30〜40%

※あくまで一般的な目安です。実際の買取価格は現地調査後に正式査定としてご提示いたします。

千歳不動産での再建築不可物件買取の特徴

✓
関東1都6県対応
千葉・東京・神奈川・埼玉・茨城・栃木・群馬
✓
自社買取
仲介手数料なし、価格交渉が直接で透明
✓
最短3日決済
通常1〜3週間で完了
✓
現状買取
解体・測量・残置物処分すべて不要
✓
付加価値の提案
隣地合筆・43条許可・位置指定道路
✓
士業連携
相続登記と決済を同時並行
✓
守秘義務徹底
物件公開・看板・業者間流通なし
✓
完全無料
査定・相談・現地調査、押し売りなし

買取の流れ

1

無料相談

電話・メール・LINEで物件のご住所と状況をお伝えください。

⏱ 所要 10〜20分
2

概算査定

登記情報・公図・航空写真などから概算価格をご提示します。

⏱ 1〜2営業日
3

現地調査

お客様の立会いは不要です。

⏱ 半日〜1日
4

正式査定

現地調査結果をもとに正式買取価格と契約条件をご提示します。

⏱ 1〜3営業日
5

契約・決済

対面・オンライン・郵送いずれも対応。最短3日で完了します。

⏱ 最短3日

よくあるご質問

Q 再建築不可物件の固定資産税はどうなりますか？
A
通常物件と同じように固定資産税が課税されますが、評価額は通常物件の50〜70%程度に下がる傾向があります。所有している限り毎年税金が発生するため、活用予定がない場合は早期売却が経済的に有利です。
Q 築40年以上の再建築不可物件でも買取してもらえますか？
A
可能です。築年数・建物の劣化状況は買取の可否に影響しません。雨漏り・シロアリ被害・天井崩落などがあっても、現状のまま瑕疵担保免責で買取いたします。修繕は一切不要です。
Q 建物を解体してから売る方が高く売れますか？
A
必ずしもそうとは限りません。木造2階建てで解体費用は150〜300万円程度かかり、解体後は固定資産税が最大6倍に上がる(住宅用地特例の解除)ため、解体しない方が手取りが多くなるケースも多数あります。
Q 43条但し書き許可は素人でも申請できますか？
A
制度上は可能ですが、自治体ごとの運用基準・必要書類・近隣同意取得など複雑なため、行政書士・土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。当社にご相談いただければ、許可の見込みも含めて正直にお伝えいたします。
Q 相続した再建築不可物件、登記が古いままですが買取可能ですか？
A
可能です。連携司法書士が相続登記と売買決済を同時並行で進めます。数十年前の名義のまま放置された物件、数次相続で相続人が多数に及ぶ物件でも対応実績がございます。
Q 査定だけお願いして、断ることはできますか？
A
もちろん可能です。ご相談・概算査定・現地調査・正式査定のすべてが完全無料で、査定後にお断りいただいても費用は一切発生しません。押し売りや追客のご連絡もいたしません。

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