底地・借地権を相続したら？売却方法6つを比較｜千歳不動産
chitose-estate
底地・借地権編
底地・借地権を相続したら
——「土地はあるのに自由にできない」不動産の売却方法
親から不動産を相続したものの、登記を見ると「底地」あるいは「借地権」だった——このご相談は年々増えています。底地とは借地権が設定された土地の所有権のこと。土地は自分のものなのに、その上には他人の建物が建っており、明け渡しを求めることはできません。
底地は固定資産税を払い続けるのに地代収入は微々たるもの、借地権は売却や建て替えに地主の承諾が必要という、どちらも扱いにくい資産です。しかも相続税評価では相応の価値がつくため、税負担だけが重くのしかかります。本記事では、底地と借地権の仕組み、なぜ売れないのか、6つの解決パターン、そして単独で現金化する方法までを解説します。
目次
底地・借地権とは何か
まず用語を整理します。ここが曖昧なまま話が進むと、判断を誤ります。
ひとつの土地に対して、権利が2つに分かれている状態です。
⚠️ 底地は「所有しているのに使えない土地」です
土地の名義は地主のものですが、借地権が存在する限り地主が自分でその土地を使うことはできません。借地借家法により借地人の権利は非常に強く保護されており、契約期間が満了しても「正当事由」がなければ更新を拒めません。この正当事由は実務上ほとんど認められません。
1
借地権の割合は路線価図に載っている
相続税評価では、その地域ごとに借地権割合が定められています。路線価図にA〜G（90%〜30%）の記号で表示されており、都市部ほど借地権割合が高くなります。借地権割合が70%の地域なら、更地価格の70%が借地権、残り30%が底地の評価です。
2
「使用貸借」は借地権ではない
親族間で無償または固定資産税相当額程度で土地を貸している場合、それは使用貸借であって借地権ではありません。借地借家法の保護を受けず、貸主はいつでも返還を求められます。混同しやすい点です。
3
地代は驚くほど安いことがある
数十年前に設定された地代がそのままというケースは多く、固定資産税を下回る地代という逆ざや状態も珍しくありません。この場合、底地は保有するだけで赤字を生む資産になります。
底地・借地権を相続してお困りですか
「地代より固定資産税の方が高い」「地主が承諾してくれない」
どちらの立場でも、相手の同意なく単独で売却できる可能性があります。
底地・借地権の無料査定を依頼する →
どちらの立場でも、相手の同意なく単独で売却できる可能性があります。
査定は無料 ／ 相談だけでもOK ／ 押し売り一切なし
旧法借地権と新法借地権の違い
いつ設定された借地権かによって、扱いが大きく変わります。
1992年8月1日に借地借家法が施行されました。これより前に設定された借地権は旧法借地権、それ以降は新法借地権が適用されます。相続で問題になるのは、圧倒的に旧法借地権です。
⚠️ 旧法借地権は事実上「半永久的」です
旧法借地権は借地人の保護が非常に厚く、建物が存在する限り更新が繰り返され、事実上土地が戻ってこない状態になります。1992年の法改正は将来の契約に適用されるもので、既存の旧法借地権が新法に切り替わることはありません。親から相続した底地の多くは、この旧法借地権が付いています。
1
契約書がないケースが多い
戦前・戦後すぐに設定された借地関係では、そもそも書面の契約書が存在しないことが珍しくありません。口約束と長年の地代授受だけで関係が続いてきたケースです。この場合、権利関係の確認から始める必要があります。
2
契約書がなくても借地権は消えない
契約書がないからといって借地権が無効になるわけではありません。建物の所有権登記があれば第三者にも対抗できます（借地借家法10条）。「契約書がないから明け渡してもらえる」という発想は誤りです。
3
相続では更新料は不要
借地権の相続は「承継」であって「譲渡」ではないため、地主の承諾も承諾料も不要です。地主から承諾料を請求されても応じる義務はありません。ただし名義変更の連絡はしておくのが実務的です。
4
建物買取請求権という選択肢
契約が終了し更新されない場合、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。地主はこれを拒めません。ただし「時価」は建物のみの価格で、借地権価格は含まれません。
底地オーナーが抱える3つの負担
底地を相続した地主側の立場から見ていきます。
1
収益性が極端に低い
地代の水準は、実務上固定資産税の3〜5倍程度とされることが多いのですが、数十年前の水準のまま据え置かれているケースが大半です。中には固定資産税を下回る地代という逆ざやも存在します。
仮に地代が年24万円（月2万円）、固定資産税が年10万円なら、手残りは年14万円。土地の評価額が2,000万円だとすれば、利回り0.7%です。定期預金並みの収益しか生まない資産に、多額の相続税がかかります。
仮に地代が年24万円（月2万円）、固定資産税が年10万円なら、手残りは年14万円。土地の評価額が2,000万円だとすれば、利回り0.7%です。定期預金並みの収益しか生まない資産に、多額の相続税がかかります。
2
相続税評価は高いのに換金できない
底地の相続税評価額は「更地価格 ×（1−借地権割合）」で計算されます。借地権割合70%の地域なら更地価格の30%。2,000万円の土地なら600万円の評価です。
ところが実際の市場では、底地は更地価格の10〜15%程度でしか売れないのが実情です。評価額と時価の乖離が、相続税の納税を苦しくします。
ところが実際の市場では、底地は更地価格の10〜15%程度でしか売れないのが実情です。評価額と時価の乖離が、相続税の納税を苦しくします。
3
自由に処分・活用できない
底地は自分で使えず、建て替えもできず、担保価値も低いため融資も受けにくい。売却しようにも買い手が限られます。「所有しているが何もできない」という状態が、世代を超えて続きます。
⚠️ 底地を最も高く買うのは「その土地の借地人」です
借地人にとって底地を取得すれば完全所有権（更地）になり、自由に建て替えも売却もできるようになります。そのため第三者より高い価格を提示できる立場にあります。まず借地人に打診するのが、金額面では最も合理的です。
借地権者が抱える3つの制約
今度は借地権を相続した側の立場です。
1
売却に地主の承諾が必要
借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が必要です（民法612条）。承諾なく譲渡すると契約解除の理由になります。
承諾を得る際には譲渡承諾料（名義書換料）として、借地権価格の10%前後を求められるのが一般的です。借地権価格が1,500万円なら150万円。これが売却のハードルになります。
承諾を得る際には譲渡承諾料（名義書換料）として、借地権価格の10%前後を求められるのが一般的です。借地権価格が1,500万円なら150万円。これが売却のハードルになります。
2
建て替え・増改築にも承諾が必要
契約に増改築禁止特約があるのが通常で、建て替えには地主の承諾と建替承諾料（更地価格の3〜5%程度）が必要です。地主が承諾しない場合、借地非訟手続により裁判所の許可を得る道もありますが、時間と費用がかかります。
3
住宅ローンが使いにくい
借地権付き建物は金融機関の担保評価が低く、住宅ローンの審査が通りにくいのが実情です。加えて、抵当権設定にも地主の承諾が求められることがあります。
結果として買主が現金購入者に限られ、市場流通性が大きく下がります。
結果として買主が現金購入者に限られ、市場流通性が大きく下がります。
⚠️ 更新料に法的な支払義務はありません
意外に知られていませんが、契約書に更新料の定めがなければ、支払義務はありません（最高裁判例）。慣習として請求されることは多いのですが、法律上当然に発生する債務ではありません。ただし今後の関係を考えて支払うかは別の判断です。
地主が承諾してくれない場合でも方法があります
譲渡承諾が得られない場合、借地非訟手続という制度があります。
また、当社への売却であれば手続きを含めて対応可能です。
借地権の売却について相談する →
また、当社への売却であれば手続きを含めて対応可能です。
査定は無料 ／ 相談だけでもOK ／ 押し売り一切なし
解決パターン6つを比較する
底地・借地権の関係を解消する方法は、大きく6つです。
1
① 借地人が底地を買い取る（地主側の最良策）
借地人にとっては完全所有権になるメリットが大きいため、第三者より高く買ってもらえる可能性があります。更地価格の30〜50%が目安。ただし借地人に資金がなければ成立しません。分割払いや、住宅ローンの活用を検討することもあります。
2
② 地主が借地権を買い取る（借地人側の最良策）
地主にとっては完全所有権に戻せるメリットがあります。ただし地主に資金がないことも多く、また「先祖代々の土地を守る」意識から売買自体に消極的なケースもあります。
3
③ 同時売却（最も金額が大きい）
地主と借地人が協力し、完全所有権として第三者に売却して代金を借地権割合で分ける方法です。合計金額が最も大きくなるのが最大の利点。ただし両者の合意と、売却価格・配分比率の合意が必要で、関係が良好でないと実現しません。
4
④⑤ 等価交換・権利の交換
土地を分筆し、一方を地主の完全所有権、他方を借地人の完全所有権にする方法です。両者とも土地を手放さずに済むのが利点ですが、測量・分筆・税務処理が必要で、土地の形状によっては実現できません。
5
⑥ 専門業者への単独売却（相手の同意が不要）
底地は地主が単独で売却できます。借地人の承諾は不要です（借地人には賃貸人の地位が承継されるだけ）。借地権の場合は地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合は借地非訟手続を経る方法があります。
金額は①〜③より下がりますが、相手と交渉せずに現金化できるのが最大の利点です。
金額は①〜③より下がりますが、相手と交渉せずに現金化できるのが最大の利点です。
💡 どの方法を選ぶかの目安
- 相手と関係が良好で、時間もある → ③同時売却（最も高い）
- 相手に資金がある → ①または②の相対取引
- 土地が広く、分割できる形状 → ④等価交換
- 相手と交渉できない・急いでいる → ⑥専門業者への単独売却
- 相続税の納税期限が迫っている → ⑥（確実性を優先）
地主・借地人との交渉が難航する理由
「話し合えば解決するはず」が、なぜそうならないのか。
1
数十年分の感情が蓄積している
底地・借地の関係は祖父母の代から続いていることが多く、その間に地代の値上げ交渉、更新料の請求、建て替えの承諾をめぐるやり取りが積み重なっています。「あのとき値上げされた」「承諾料を取られた」という記憶が、合理的な交渉を妨げます。
2
当事者が代替わりして事情が分からない
相続によって当事者が変わると、契約の経緯を知る人がいなくなります。契約書がなければ、地代の根拠も、過去の合意内容も不明。「なぜこの金額なのか」から議論が始まり、話が進みません。
3
価格の相場観が共有できない
地主は相続税評価額（更地の30%程度）を基準に考え、借地人は実勢価格（更地の10〜15%）を基準に考える。同じ土地に対して2倍以上の認識差が生じ、交渉が決裂します。
4
相手方も相続で複数人になっている
地主または借地人が亡くなり、権利が兄弟間の共有になっているケース。全員の合意が必要になり、1人でも反対すれば動きません。世代が下るほど当事者が増えます。
5
「先祖代々の土地」という意識
経済合理性では説明できない要因です。地主側に「土地は絶対に手放さない」という強い意識があると、どんな条件でも売買が成立しません。
⚠️ 第三者を挟むと話が進むことがあります
当事者同士だと感情が先に立ちますが、専門業者が間に入ると事務的に処理できるケースは多くあります。当社が底地または借地権を買い取った後、相手方との交渉は当社が行います。お客様が直接やり取りされる必要はありません。
相手の同意なく単独で売却する
交渉が難しい場合の、法的に認められた解決策です。
底地の場合：借地人の承諾は不要
底地は土地の所有権そのものですから、所有者である地主が自由に売却できます。借地人の承諾は必要ありません。
📖 底地売却時の法的な整理
- 売買により賃貸人の地位が新所有者に承継される
- 借地人の権利（借地権）はそのまま存続するため、借地人に不利益はない
- 借地人には賃貸人が変わった旨の通知を行う
- 借地人の承諾を得る法的義務はない
- ただし借地借家法上の優先交渉権のような制度はなく、借地人が買い取る権利も当然にはない
借地権の場合：承諾が得られなければ借地非訟
借地権の譲渡には地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合の救済制度があります。
1
借地非訟は最終手段だが、確実性はある
時間と費用はかかりますが、要件を満たせば裁判所の許可により譲渡できます。「地主が承諾しないから永久に売れない」ということはありません。
2
地主の介入権に注意
借地非訟の手続中、地主が「第三者に譲渡するくらいなら自分が買い取る」と申し立てることができます（介入権）。この場合、裁判所が定めた価格で地主に売却することになります。結果として売却は実現しますが、相手は選べません。
3
実務では業者が手続きを引き受ける
借地権買取を専門とする業者は、承諾交渉や借地非訟手続を織り込んで買い取ります。お客様が自分で裁判所に申し立てる必要はありません。
4
底地・借地権とも共有持分でも売却可能
相続で底地や借地権が兄弟の共有になっている場合も、自分の持分だけを単独で売却できます（民法206条）。他の共有者の同意は不要です。
「地主が承諾しない」「借地人と話ができない」
そうした状態でも売却できる方法があります。
当社が買い取った後、相手方との交渉はすべて当社が引き継ぎます。
単独売却について相談する →
当社が買い取った後、相手方との交渉はすべて当社が引き継ぎます。
査定は無料 ／ 相談だけでもOK ／ 押し売り一切なし
買取の流れと価格の考え方
実際に売却する場合の手順と、価格の目安をお伝えします。
📈 底地の査定額が上がりやすい条件
- 地代が相場水準に近い（低すぎない）
- 借地人が買い取りに前向きな姿勢を示している
- 契約書が存在し、条件が明確
- 借地人が地代を滞納していない
- 借地上の建物が新しい（長期安定が見込める）
- 土地の形状が整形で、将来の分割が可能
- 更新時期が近い（条件見直しの機会がある）
📈 借地権の査定額が上がりやすい条件
- 地主が譲渡に前向き（承諾が得られる見込みがある）
- 借地権割合が高い地域（都市部）
- 契約書が存在し、残存期間が長い
- 建物が使える状態にある（賃貸転用が可能）
- 地代・更新料の滞納がない
- 建て替えの承諾が得られる見込みがある
1
無料相談（お電話・メール・LINE）
土地の住所、ご自身が地主か借地人か、地代の金額、契約書の有無をお伝えください。「契約書が見つからない」「地代がいくらか分からない」という段階でも構いません。
2
権利関係の調査・概算査定（3〜7営業日）
登記情報、公図、路線価図での借地権割合、地代水準を精査します。底地・借地権は通常の不動産より調査に時間を要しますが、調査結果はお客様にも共有します。
3
現地調査（立会い不要）
土地の形状、建物の状況、周辺環境を確認します。借地人・地主への接触は行いませんので、相手方に知られることなく進められます。
4
正式査定・ご契約
確定額をご提示します。測量費・登記費用は買取価格に含めて整理。借地権の場合、譲渡承諾の交渉や借地非訟手続が必要なケースも、当社側で対応します。
5
決済・お引き渡し
司法書士立会いのもと、所有権移転登記とご入金が完了。以降、相手方とのやり取りはすべて当社が引き継ぎます。
✅ 千歳不動産が底地・借地権で対応できること
- 底地の買取（借地人の承諾不要・単独で売却可能）
- 借地権の買取（地主の承諾交渉・借地非訟手続も当社で対応）
- 共有持分のみの買取（他の相続人の同意不要）
- 契約書がないケースも対応
- 地代の滞納があるケースも対応
- 相続登記が未了でも司法書士連携で同時並行決済
- 借地人・地主への打診も当社で代行可能
- 関東1都6県全域・208エリア対応
底地・借地権は、一般の不動産会社では扱いが難しい分野です。権利関係の調査に手間がかかり、相手方との交渉も必要になるため、仲介では敬遠されがちです。「相談したが断られた」という段階からのご相談を多くいただいております。
相続税の納税資金が必要、固定資産税の負担を止めたい、次の世代に残したくない。理由は様々ですが、放置しても状況は改善しません。まずは現状でいくらになるかをご確認ください。詳しくは共有持分・権利関係の買取ページもご覧ください。
よくあるご質問
関連記事
関連サービス
共有持分の買取
他の共有者の同意不要
他の共有者の同意不要
関連記事
相続した実家を売った時の税金
譲渡所得税と取得費
譲渡所得税と取得費
関連記事
遺産分割協議がまとまらない
膠着を解く4つの方法
膠着を解く4つの方法
実績
過去の買取実績
権利関係が複雑な案件も
権利関係が複雑な案件も
CONTACT
底地・借地権の売却、まずはご相談ください
「地代より固定資産税が高い」「地主が承諾してくれない」「他社に断られた」
相手の同意なく単独で売却できるケースがあります。承諾交渉・借地非訟も当社で対応。
査定・相談は完全無料です。
📧 メール ／ 💬 LINE ／ 🔒 押し売り一切なし
