町田市の築45年相続団地を買取｜兄弟間紛争・旧耐震・残置物大量を丁寧な合意形成で解決した実例

はじめに

「相続した団地について兄弟間で意見が対立してしまい、話し合いが全く進まない」「旧耐震基準の団地で、どこの不動産会社にも断られた」「残置物が大量にあって片付けられない」——相続人間の紛争・旧耐震という物件の問題・残置物の処分費用という三重の壁が立ちはだかった今回の案件。諦めかけていたご相続人様の想いに寄り添い、丁寧なコミュニケーションで解決へと導いた実例をご紹介します。今回は、東京都町田市の築45年団地を、兄弟間の紛争を丁寧に解決しながら、旧耐震・残置物大量という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

東京都町田市の築45年団地を相続することになったご兄弟のご相続人様。「売却して現金を分けたい」「まだ保有し続けたい」「賃貸で運用したい」など、ご兄弟間で意見が対立し、話し合いが紛争状態になっていました。そこへ旧耐震基準という売却の難しさと、食器・調理器具・家電など大量の残置物の問題が重なり、「どうにもならない」という状況で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 相続人兄弟間で紛争が発生・合意形成が極めて困難：ご兄弟間で売却・保有・賃貸活用などの意向が対立し、感情的な対立にまで発展。話し合いが膠着状態となり、第三者による丁寧な介入と合意形成のサポートが必要な状況だった
• 旧耐震基準の団地で売却が困難：1981年以前の旧耐震基準で建築された団地のため、買主が住宅ローンを組みにくく一般市場での買主が極めて限られる状態。複数の不動産会社に断られ続けていた
• 残置物が大量：食器・調理器具・電子レンジ・冷蔵庫・食卓など生活用品がキッチンを含む室内全体に残されており、撤去費用が発生する状態
• 管理費・修繕積立金の無駄払いが継続：兄弟間の対立で売却が進まない間も毎月の管理費・修繕積立金の支払いが続いており、全員の負担になっていた
• 確定測量が未実施：境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「兄弟間で意見が割れて話し合いにならない」「旧耐震では住宅ローンが使えないから売れないと断られた」「残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」「管理費の無駄払いがいつまでも続いていてつらい」と、人的・物件・費用の全方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	東京都町田市
物件種別	築45年・団地（旧耐震基準）
相続人の状況	兄弟間で紛争が発生・意見が対立し合意形成が困難な状態
耐震基準	旧耐震基準（1981年以前）・住宅ローン審査に影響
残置物	食器・調理器具・電子レンジ・冷蔵庫・食卓など大量
維持費	管理費・修繕積立金が毎月発生・対立継続中も無駄払いが継続
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

相続人間の紛争——なぜ起きやすく、なぜ解決が難しいのか

今回の案件で最も解決を困難にしていたのが、兄弟間の意見の対立と感情的な紛争です。相続不動産をめぐる兄弟間の紛争は、以下のような理由で起きやすく、解決が難しくなります。

① それぞれの生活環境・経済状況が異なる

兄弟それぞれが異なる生活環境・経済状況にあるため、「早く現金化したい」「まだ持ち続けたい」「賃貸で運用したい」など、意向が食い違いやすい。特に経済的に困窮している相続人と余裕のある相続人では、売却を急ぐかどうかで意見が対立しやすい。

② 感情的な対立に発展しやすい

相続は大切な方を亡くした直後に始まる手続きのため、悲しみ・疲労・ストレスが重なった状態で話し合いが行われることが多く、意見の相違が感情的な対立に発展しやすい。

③ 膠着状態が長引くほど損失が拡大する

兄弟間の対立で売却が進まない間も、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用は発生し続ける。また、建物の老朽化も進み、最終的な売却価格が下がるリスクもある。

兄弟間の紛争は、第三者が丁寧に介入し、一人ひとりの意向を整理することで解決の糸口が見えてくることがあります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「給排水配管が劣化していた」「天井に雨漏りの跡があった」「室内に問題があった」といった欠陥が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

兄弟間紛争があった相続で瑕疵担保免責が特に重要な理由

兄弟間の紛争で売却が長期化した物件では、建物の状態を誰も正確に把握できていないケースが多く、売却後に予期せぬ問題が発覚するリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、そのリスクを完全に排除し、全員が安心して手を離せる状態を実現できます。また、紛争で疲弊したご相続人様が「売った後にまた何か問題が起きたらどうしよう」という不安を持たずに済みます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に予期せぬ欠陥が発覚しても、兄弟全員が修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な完全解放：紛争で疲弊したご相続人様が、売却後に新たな問題を抱えることなく完全に前に進める
• 完全に手を離せる：売却後は全員が一切の関与なしに、管理費の負担からも完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・即日査定（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。旧耐震基準の建物の状態・残置物の量・管理費の発生状況を詳細に確認。「旧耐震では対応できない」「兄弟間で紛争があるから難しい」とは判断せず、現状のまま買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 兄弟それぞれへの丁寧な個別対応・合意形成

紛争状態にある兄弟それぞれと個別に向き合い、一人ひとりの不満・不安・意向を丁寧にヒアリング。感情的な対立を否定せず、それぞれの立場を理解したうえで、「売却することが全員にとって最善である」という共通認識を丁寧に積み上げていきました。旧耐震基準の物件での現実的な売却価格・瑕疵担保免責の意味・管理費の無駄払いが続くリスクについても、わかりやすく説明しながら合意形成を進めました。

STEP 3 ｜ 弊社による直接買取・管理費の無駄払いを即解消

兄弟全員の合意を得たうえで、旧耐震基準・残置物ありという条件のまま弊社が直接買取することを決定。ご相続人様全員にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。売買契約の締結により、毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消しました。

STEP 4 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が全員の相続登記をスピード対応。残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。残置物撤去・確定測量のご相続人様全員の負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 兄弟間の紛争を丁寧な対応で解決・全員が納得のうえでの現状スピード買取成立
• 旧耐震基準・残置物大量の現状のまま買取完了
• 毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消
• 残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様全員の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても全員が一切責任を問われない安心感を実現
• 「兄弟で意見が対立して、もう解決できないと思っていた。一人ひとりに丁寧に向き合ってもらえて、全員が納得できる形でまとめてもらえて本当に感謝しています」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

相続人間の紛争は、不動産の問題である以前に家族の問題・人間関係の問題です。感情的な対立が続く中で、第三者が丁寧に介入し、一人ひとりの想いに耳を傾けることで、膠着状態を打開できることがあります。私たちが大切にしているのは、不動産の売買だけでなく、ご相続人様一人ひとりが「納得して前に進める」環境を作ることです。

「兄弟間で意見が割れて解決できない」「旧耐震だから売れない」——そう諦める前に、まずはご相談ください。どんなに複雑な状況でも、一緒に解決策を考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• 相続人間で意見が対立・紛争状態になっている方
• 旧耐震基準の団地・マンションを相続された方
• 残置物が大量にあって片付け費用が心配な方
• 管理費・修繕積立金の無駄払いを早く止めたい方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 複数の不動産会社に断られ続けている方

千歳不動産では、相続人間の紛争解決サポート・旧耐震基準・残置物大量など複数の問題が重なった団地でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。人的な問題も含めて誠実にサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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