茂原市の築40年相続アパートを買取｜漏水・救急車・ボヤ騒ぎの問題入居者・バランス釜でも立ち退き交渉まで対応

はじめに

「入居者がわざと漏水を起こし、夜中に何度も救急車を呼び、ボヤ騒ぎまで起こしている」「バランス釜の給湯設備では新しい入居者が決まらない」「市街化調整区域で駅からも遠く、売れる見込みが全くない」——これほど深刻な問題が重なった相続アパートは、一般の不動産会社では対応が難しく、ご相続人様が精神的に追い詰められるケースも少なくありません。今回は、千葉県茂原市の築40年アパートを、問題入居者への立ち退き交渉まで全て弊社が引き受け、ご相続人様のストレス・負担をゼロにしてスピード買取を完了した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県茂原市の築40年・6室アパートを相続することになったご相続人様。駅から離れた市街化調整区域という立地条件に加え、1室に居座る問題入居者による深刻な嫌がらせが他の入居者を追い出し、全室空室になりかねない危機的状況に陥っていました。「毎日が不安で、このアパートのことを考えるだけで眠れない」と、精神的に限界の状態でご相談にいらっしゃいました。

• 問題入居者による深刻な嫌がらせ：1室の長期入居者が他の入居者に対して意図的な嫌がらせを繰り返していた。具体的には「わざと漏水を起こす」「夜中に何度も救急車を呼ぶ」「ボヤ騒ぎを起こす」という極めて悪質な行為により、他の入居者が次々と退去。全室空室になる危機に直面していた
• バランス釜による客付け困難：給湯設備がバランス釜（古い型式のガス給湯器）のため、現代の入居希望者からは敬遠されやすく、新規入居者が全く決まらない状態。空室を埋めようにも設備が足かせになっていた
• 市街化調整区域・駅から遠い立地：市街化調整区域は新たな建物の建築が原則制限されるエリアのため、一般市場では買主が極めて限られる。さらに駅から離れた立地が条件をさらに厳しくしていた
• 築40年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、修繕・維持管理にも費用がかかる状態
• 立ち退き交渉への深刻な不安：ボヤ騒ぎまで起こすほどの問題入居者への立ち退き交渉は、法的知識だけでなく身の安全面でも、ご相続人様が個人で対応することは到底不可能な状況

「救急車やボヤ騒ぎのたびに管理会社から連絡が来て、精神的に限界だった」「バランス釜では入居者が決まらないと管理会社にも言われた」「市街化調整区域で問題入居者がいるアパートなんて、絶対売れないと断られた」と、あらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県茂原市（駅から遠い市街化調整区域）
物件種別	築40年・6室アパート
問題入居者の行為	わざと漏水・夜中に救急車を何度も呼ぶ・ボヤ騒ぎを繰り返す
入居状況	問題入居者の嫌がらせにより全室空室の危機
給湯設備	バランス釜（新規客付けが極めて困難）
エリア条件	市街化調整区域・駅から遠い
建物の状態	築40年・経年劣化が進行
相続人の希望	一刻も早い売却・立ち退き交渉含む全負担からの解放

バランス釜とは——なぜ客付けが困難になるのか

今回の物件の賃貸経営をさらに難しくしていた要因のひとつが、バランス釜という古い給湯設備です。バランス釜とは、浴室内に設置する旧式のガス給湯器で、以下のような理由から現代の入居希望者に強く敬遠されます。

• 浴室内に設置されるため圧迫感がある：浴槽の隣に大きな機器が設置されるため、浴室が狭く感じられる
• 現代の給湯器と比較して使い勝手が悪い：追い焚き機能・温度調節・シャワーの使いやすさなどで現代の給湯器に大きく劣る
• 入居希望者の選択肢から外れやすい：物件探しの際にバランス釜であることがわかると、それだけで候補から除外されることが多い
• 交換費用が高額：バランス釜から現代の給湯システムへのリフォームには、大規模な工事が必要で費用が高額になる

市街化調整区域・駅から遠い・問題入居者という条件にバランス釜まで重なると、賃貸経営の立て直しはほぼ不可能な状態でした。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・入居状況の詳細確認（相談から3日以内）

まず現地を詳細に調査し、建物の状態・バランス釜の状況・問題入居者の行為の詳細・市街化調整区域としての活用可能性を確認。「問題入居者がいるから無理」「バランス釜では対応できない」「市街化調整区域では難しい」とは判断せず、立ち退き交渉込みで現状買取できる方法を即座に検討しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取の決定・問題入居者対応を全て引き受け

問題入居者・バランス釜・市街化調整区域・築40年という複合的な条件をすべて確認したうえで、弊社が直接買取することを決定。最も重要なのは、漏水・救急車・ボヤ騒ぎを繰り返す問題入居者への立ち退き交渉を全て弊社が担当するという点です。ご相続人様が問題入居者と直接やり取りする必要は一切なく、法的手続き・書類対応・交渉の全てを弊社が責任を持って対応しました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・スピード決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。バランス釜・市街化調整区域・問題入居者ありの現況のまま引き渡しの条件で売買契約を締結。ご相続人様の負担を完全にゼロにしながらスピーディーに決済を完了しました。

STEP 4 ｜ 買取後の立ち退き交渉も全て弊社で完結

買取完了後も、問題入居者への立ち退き交渉は引き続き弊社が対応。漏水・救急車・ボヤ騒ぎを繰り返すほどの問題入居者に対しても、法的手続きを駆使して適切に対応しました。ご相続人様が売却後に入居者問題に巻き込まれることなく、完全に手を離せる状態を実現しました。

結果

• 問題入居者・バランス釜・市街化調整区域・築40年の現状のままスピード買取成立
• 漏水・救急車・ボヤ騒ぎを繰り返す問題入居者への立ち退き交渉を全て弊社が対応
• ご相続人様の精神的・法的・金銭的負担を完全にゼロで完結
• 「毎日が不安で眠れない日々が続いていた。全部引き受けてもらえて、初めてぐっすり眠れました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

問題のある入居者への対応は、不動産の問題である以前にご相続人様の精神的な安全・生活の質に直結する問題です。漏水・救急車・ボヤ騒ぎを繰り返す入居者への対応を、法的知識もなく個人で行うことは現実的に不可能です。私たちが大切にしているのは、不動産の売買だけでなく、ご相続人様が抱えるあらゆる負担・ストレスを引き受けることです。

「問題入居者がいるから売れない」「バランス釜では客付けできない」「市街化調整区域だから無理」——そう諦める前に、まずはご相談ください。どんなに深刻な状況でも、ご相続人様のストレスをゼロにする解決策を一緒に考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• 問題のある入居者がいる相続アパート・賃貸物件でお困りの方
• 立ち退き交渉が必要だが自分では到底対応できない方
• バランス釜など古い設備で客付けが困難な賃貸物件をお持ちの方
• 市街化調整区域の物件で売れるか不安な方
• 入居者問題を含めた全ての負担・ストレスから解放されたい方

千歳不動産では、問題入居者への立ち退き交渉・バランス釜・市街化調整区域など、複雑な条件が重なった相続アパートでも現状のまま買取対応が可能です。入居者問題も含めて全てお任せください。まずはお気軽にご相談ください。

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