牛久市の築51年相続戸建てを買取｜素人DIY外壁悪化・クラック多数・残置物ありでも現状解決した実例

はじめに

「外壁のクラックを自分で補修しようとしたら、かえって外観が悪くなってしまった」「素人DIYの補修跡が目立って、内覧させられる状態ではない」「残置物も残っていて、修繕費用も片付け費用も出せない」——DIYによる補修が裏目に出てしまった相続不動産は、外観上の問題からさらに売却が難しくなることがあります。今回は、茨城県牛久市の築51年戸建てを、素人DIY補修による外観の悪化・外壁クラック・残置物ありという条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

茨城県牛久市の築51年戸建てを相続することになったご相続人様。外壁のクラックが気になり、売却前に少しでも見栄えをよくしようと素人DIYで補修を試みましたが、結果的に補修跡が目立つ状態となり、外観がさらに悪化。「かえって見た目が悪くなってしまった。残置物もあるし、どうすればいいかわからない」という状況で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 外壁クラックを素人DIYで補修——外観がさらに悪化：外壁全体に走る大量のクラック（亀裂）を目立たなくしようと、ご相続人様がDIYで補修を試みた。しかし補修材が外壁の色と合わず、縦に何本もの補修跡が垂れ下がる形で目立つ状態となり、かえって外観の印象が悪化してしまった
• 外壁のクラックが多数：築51年の経年劣化により外壁全体に大量のクラックが発生しており、適切な専門業者による修繕が必要な状態。素人DIYでは根本的な解決にはならず、建物内部への雨水浸入リスクも残っている
• 残置物が残っている：自転車・はしご・生活用品などが室内外に残されており、片付け費用が発生する状態
築51年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、外壁のクラック以外にも修繕が必要な箇所が複数ある見込み
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「DIYで補修しようとしたら余計に見た目が悪くなってしまった」「外観がこんな状態では内覧させられない」「残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」と、外観・費用面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	茨城県牛久市
築年数	51年（木造戸建て）
外壁の状態	大量のクラックあり・素人DIY補修跡が目立ち外観がさらに悪化
残置物	自転車・はしご・生活用品など
建物全体	築51年・経年劣化により老朽化が進行
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

外壁クラックへのDIY補修——なぜ逆効果になるのか

「売却前に少しでも見栄えをよくしたい」という善意のDIY補修が、かえって外観を悪化させてしまうケースがあります。今回の物件がまさにその例です。なぜDIY補修が逆効果になるのか、解説します。

① 色・質感が合わない

市販の補修材は既存の外壁の色・質感と完全に一致させることが難しく、補修箇所が目立つ「パッチワーク状態」になりやすいです。今回の物件のように、補修材が縦に流れるように目立ってしまうケースも少なくありません。

② 根本的な解決にならない

外壁のクラックは表面だけの問題ではなく、外壁材の劣化・下地の問題・構造的な変形などが原因であることが多いです。表面だけをDIYで塞いでも、内部のダメージは解消されず、むしろ「補修した」という事実が「何か問題があって隠そうとした」という印象を与えてしまうリスクがあります。

③ 買主・業者の印象が悪くなる

素人DIYの補修跡は、専門家の目には「素人が何かを隠そうとした」と映ることがあり、かえって不信感を与えてしまいます。「プロによる適切な修繕をしてから売りましょう」と言われ、高額な修繕費用を求められるケースも少なくありません。

「売却前にDIYで直してから売ろう」という試みが逆効果になることもあります。まずは現状のまま買取できるかどうかを確認することが、最終的な負担軽減につながります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。DIY補修が行われた物件の売却では特に重要な概念です。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「DIY補修の下に深刻なクラックが隠れていた」「外壁のクラックから雨水が浸入して内部が腐食していた」「床下のシロアリ被害があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

DIY補修がある物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

DIY補修が行われた物件では、補修箇所の下に隠れた欠陥の状態を売主が完全に把握することは事実上不可能です。「DIY補修をしたことによって問題を隠蔽した」と解釈されるリスクもあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、売却後にDIY補修の下から新たな問題が発覚しても一切責任を問われず、ご相続人様が完全に手を離せる環境を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後にDIY補修の下から深刻なクラックや雨水浸入が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「DIY補修したことで後から責任を問われたらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、外壁問題を抱えた物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・外壁状態の詳細確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。DIY補修の状況・外壁クラックの範囲・残置物の量・建物全体の老朽化の程度を詳細に確認。「DIY補修で外観が悪くなっているから対応できない」「クラックがこれだけ多いと難しい」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

DIY補修による外観の悪化・外壁クラック多数・残置物ありという条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。外壁修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後のDIY補修に関する追加責任からも完全に解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。DIY補修・外壁クラック・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。外壁修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• DIY補修による外観悪化・外壁クラック多数・残置物ありの現状のままスピード買取成立
• 外壁修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責によりDIY補修に関する売却後の追加責任から完全に解放
• 「DIYで補修しようとして余計に見た目が悪くなってしまい、途方に暮れていた。現状のまま買い取ってもらえて、売った後も責任を問われないと聞いて本当に安心しました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「売却前に少しでも直してから売ろう」という善意のDIY補修が、かえって外観を悪化させ、売却をより困難にしてしまうことがあります。外壁のクラックや建物の傷みは、DIYで隠そうとするより、現状をそのまま開示して買取できる手段を探すことが最善の解決策になることも多いです。

「DIYで補修してしまったから余計に売れなくなった」と諦める前に、まずはご相談ください。DIY補修の有無に関わらず、現状のまま買取できる方法を一緒に考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• DIY補修で外観が悪化してしまった物件をお持ちの方
• 外壁のクラックがひどく修繕費用が心配な方
• 残置物が残っていて片付け費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後のDIY補修に関する瑕疵責任が心配な方
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、DIY補修による外観悪化・外壁クラック・残置物ありなど複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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