日野市の築42年相続戸建てを買取｜崖上物件・残置物あり・売主負担ゼロ・確定測量なしで解決した実例

はじめに

「高い崖の上にある物件で、活用方法が限られると言われた」「残置物が多くて片付けられない」「築42年の古い建物では買い手がつかないと断られた」「一刻も早く手放したいのに解決策が見つからない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないケースが少なくありません。今回は、東京都日野市の築42年戸建てを、高い崖の上という特殊な立地・残置物多めという条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

東京都日野市の築42年戸建てを相続することになったご相続人様。高い崖の上という特殊な立地条件に加え、室内に衣類・家電・家具・生活用品などの残置物が残っており、「一刻も早く処分したいが、どこに相談しても解決策が見つからない」という状況で当社にご連絡をいただきました。

• 高い崖の上という特殊な立地：物件が高い崖の上に位置しており、崖下への安全性・がけ条例による建築制限・搬入搬出の難しさなど、一般の住宅とは異なる特殊な問題が生じる立地条件。活用方法が制限されるため、一般市場では買主が敬遠しやすい
• 残置物が多め：衣類・家電・家具・生活用品などが室内に残されており、崖上という立地から搬出作業が難しく、撤去費用が通常より高額になる見込み
• 築42年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、修繕費用が発生する見込み
• 確定測量が未実施：崖地という特殊な地形での確定測量は通常より手間・費用がかかるため、測量費用の負担が売却の障壁になっていた
• 相続人が一刻も早く処分したがっていた：崖地物件の維持管理・残置物の問題から、スピードを最優先にご相談にいらっしゃった

「崖の上の物件では買い手がつかないと言われた」「残置物の搬出が崖上からだと費用が高くなると断られた」「確定測量の費用も出せない」と、立地面・費用面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	東京都日野市
築年数	42年（木造戸建て）
立地条件	高い崖の上・がけ条例による建築制限の可能性あり
残置物	衣類・家電・家具・生活用品など多め
建物全体	築42年・経年劣化により老朽化が進行
相続人の状況	一刻も早い処分を希望
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

崖の上の物件——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件の売却を難しくしていた大きな要因が、高い崖の上という特殊な立地条件です。崖地物件には以下のような特有の問題が生じます。

がけ条例による建築制限

多くの自治体では「がけ条例」を定めており、崖の上・崖の近くの土地では建物の新築・建て替えに厳しい制限がかかることがあります。崖の高さ・傾斜・距離によっては、現在の建物が建て替え不可となるケースもあり、一般市場での買主が大きく限られます。

安全性への懸念

崖地物件は地滑り・土砂崩れのリスクが潜在的にあり、買主が安全性への不安を感じて購入を躊躇するケースが多くあります。また、崖の状態によっては擁壁の補修工事が必要となり、高額な費用が発生することもあります。

搬入搬出のコストが高い

崖の上という立地から、引越し・残置物の搬出・修繕工事の資材搬入など、あらゆる作業のコストが通常より高くなりやすく、買主・業者ともに敬遠されやすい立地条件です。

住宅ローン審査への影響

崖地物件は金融機関の担保評価が下がりやすく、買主が住宅ローンを組みにくいケースがあります。現金購入できる買主に限られることで、売却の難易度がさらに上がります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「擁壁に亀裂があった」「地盤が弱かった」「床下のシロアリ被害があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

崖地物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

崖地物件では、擁壁の状態・地盤の強度・崖の安全性など、目視では確認できない問題が潜んでいる可能性があります。相続人がこれらを完全に把握することは事実上不可能で、売却後に「擁壁に問題があった」「地盤が想定より弱かった」として追加責任を問われるリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に擁壁・地盤などの問題が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に崖や地盤の問題が出たらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、崖地物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・崖地の詳細確認（相談翌日）

「一刻も早く」というご相続人様のご意向を最優先に、ご相談の翌日に当社スタッフが現地へ。崖の高さ・状態・がけ条例の適用可能性・残置物の量・建物全体の老朽化の程度を詳細に確認。「崖の上の物件では対応できない」「残置物の搬出が難しい」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

崖の上という立地・残置物多め・築42年という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の擁壁・地盤問題への追加責任からも完全に解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。崖地・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 高い崖の上・残置物多め・築42年の現状のままスピード買取成立
• 残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に崖・擁壁・地盤の問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「崖の上の物件で絶対売れないと思っていた。残置物もそのままで、売った後も責任を問われないと聞いて本当に安心しました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「崖の上の物件は売れない」「残置物があるうちは内覧させられない」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、崖地・残置物多めという条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

崖地物件は売却後の追加責任リスクも気になるところですが、瑕疵担保免責という条件を活用することで、売却後の不安を完全に解消できます。「こんな場所では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。

こんな方はぜひご相談ください

• 崖の上・崖地にある物件の相続でお困りの方
• がけ条例による建築制限がある物件をお持ちの方
• 残置物が残っていて片付け費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任（擁壁・地盤）が心配な方
• 一刻も早くスピード売却を完了させたい方

千歳不動産では、崖地・残置物あり・築古など複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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