松戸市の築53年相続戸建てを買取｜雨漏り多数・残置物あり・狭小物件でも確定測量なしで解決した実例

はじめに

「雨漏りが複数箇所あって修繕費が心配」「狭小物件で売れるか不安」「残置物が残っていて片付けられない」「一刻も早く手放したいのに解決策が見つからない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないケースが少なくありません。今回は、千葉県松戸市の築53年狭小戸建てを、雨漏り多数・残置物ありという条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県松戸市の築53年狭小戸建てを相続することになったご相続人様。昭和レトロな和室が残る風情ある建物でしたが、複数箇所の雨漏りと残置物の問題が重なり、「一刻も早く処分したい」という強いご意向で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 雨漏りが多数箇所で発生：屋根・外壁の老朽化により複数箇所で雨漏りが発生しており、天井・壁・床にも傷みが及んでいる状態。修繕には多額の費用が必要で、放置すれば建物へのダメージがさらに進行する
• 狭小戸建てで買主が限られる：建物の床面積が小さい狭小物件のため、一般市場では買主の選択肢が限られる。活用方法の制約から不動産業者にも敬遠されやすい
• 残置物が残っている：箪笥・扇風機・衣類・生活用品などが室内に残されており、片付け費用が発生する状態
• 築53年の老朽化：建物全体に深刻な経年劣化が進んでおり、雨漏りと合わせて修繕費用が膨大になる見込み
• 相続人が一刻も早く処分したがっていた：雨漏りが進行するほど建物の価値が下がるという危機感から、スピードを最優先にご相談にいらっしゃった
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「雨漏りが多すぎて修繕費が怖い」「狭小物件では買い手がつかないと言われた」「残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」と、費用面・物件面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県松戸市
築年数	53年（木造狭小戸建て）
雨漏り	多数箇所で発生・天井・壁・床にも傷みが進行
建物の特徴	狭小物件・買主の選択肢が限られる
残置物	箪笥・扇風機・衣類・生活用品など
建物全体	築53年・経年劣化により老朽化が深刻
相続人の状況	雨漏りが進行するほど価値が下がるため一刻も早い売却を希望
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

雨漏りは放置するほど損——早期売却が最善の理由

今回のご相続人様が「一刻も早く手放したい」と感じた大きな理由のひとつが、雨漏りの進行です。雨漏りは放置するほど建物へのダメージが拡大し、最終的な費用負担が増大します。

• 構造材の腐食が進む：雨水が浸入し続けることで、柱・梁・床下など建物の構造材が腐食し、耐震性が低下する。放置すれば修繕費用が雪だるま式に増大する
• カビ・腐食が室内に広がる：雨漏りによる湿気でカビが発生し、壁・天井・床材が腐食。通常のリフォームでは対応しきれない状態になることがある
• 売却価格が下がり続ける：雨漏りが進行するほど建物の状態が悪化し、売却時の価格交渉で不利になる。放置すればするほど手取り額が減少する
• 近隣への影響リスク：雨漏りが外壁の損傷まで進行すると、近隣の建物への影響が生じるリスクがある

雨漏りがある物件は、修繕費用をかける前に、まず現状のまま買取できるかどうかを確認することが、最終的な負担軽減につながります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「雨漏りによる構造材の腐食が想定以上だった」「床下のシロアリ被害があった」「給排水設備に問題があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

雨漏り多数の物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

複数箇所で雨漏りがある物件では、雨漏りによる建物内部へのダメージがどこまで及んでいるかを相続人が完全に把握することは事実上不可能です。壁の内側・床下・構造材など、見えない部分への浸水ダメージが潜んでいるリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、売却後にこれらの問題が発覚しても一切責任を問われず、ご相続人様が完全に手を離せる環境を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に雨漏りによる構造材のダメージが想定以上だったと発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に雨漏りの追加問題が来たらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、雨漏りが進行する物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・雨漏りの詳細確認（相談翌日）

「一刻も早く」というご相続人様のご意向を最優先に、ご相談の翌日に当社スタッフが現地へ。雨漏りの箇所と範囲・残置物の量・建物全体の老朽化の程度を詳細に確認。「雨漏りが多すぎて対応できない」「狭小物件では難しい」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

雨漏り多数・狭小・残置物ありという条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。雨漏り修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の一切の瑕疵責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。雨漏り多数・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。雨漏り修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 雨漏り多数・狭小・残置物あり・築53年の現状のままスピード買取成立
• 雨漏り修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に雨漏りの追加問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「雨漏りが多くて狭小で、絶対売れないと思っていた。残置物もそのままで、売った後も責任を問われないと聞いて本当に安心しました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「雨漏りがあると売れない」「狭小物件では買い手がつかない」「残置物があるうちは売れない」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、雨漏り多数・狭小・残置物ありという条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

雨漏りは放置するほど建物の状態が悪化し、最終的な売却価格が下がります。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。早めの対処が、最終的な負担軽減につながります。

こんな方はぜひご相談ください

• 雨漏りが複数箇所ある物件の相続でお困りの方
• 狭小物件で売れるか不安な方
• 残置物が残っていて片付け費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 一刻も早くスピード売却を完了させたい方

千歳不動産では、雨漏り多数・狭小物件・残置物ありなど複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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