さいたま市の権利関係複雑な狭小相続物件を買取｜私道持分15名・汲み取り便所・軒天崩落でも現状解決した実例

はじめに

「私道の奥にある物件で、持分権者が15名もいて権利関係が複雑すぎる」「雨漏りに軒天の崩落、汲み取り便所まであって売れる気がしない」「狭小地でただでさえ売りにくいのに、問題が重なりすぎて手がつけられない」——これだけ多くの問題が絡み合った相続不動産は、通常の不動産会社では対応が難しく、何社に相談しても断られ続けるケースが少なくありません。今回は、埼玉県さいたま市の私道奥に位置する狭小物件を、権利関係の複雑さ・建物の深刻な老朽化・汲み取り便所という条件のまま現状スピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

埼玉県さいたま市の私道奥に位置する狭小戸建てを相続することになったご相続人様。建物の老朽化に加え、私道持分者が15名にのぼる複雑な権利関係が売却の大きな壁となっており、「どこに相談しても解決策が見つからない」という状況で当社にご連絡をいただきました。

• 私道の奥に位置する狭小物件：公道から私道を通った奥に建物があり、そもそも接道条件が厳しく再建築・活用が制限される状態
• 私道持分者が15名・権利関係が極めて複雑：その私道の持分権者がなんと15名にのぼり、売却・工事・通行などに際して複数の権利者との合意が必要。一般市場では買主が極めて敬遠しやすい条件
• 雨漏りあり：建物各所で雨漏りが発生しており、室内の傷みが進行している状態
• 軒天が剥がれ落ち老朽化が激しい：外部の軒天（軒の裏側）が剥がれ落ちており、建物全体の老朽化が外観からも一目でわかる深刻な状態
• 汲み取り便所：公共下水道ではなく汲み取り式のトイレであり、一般的な買主には敬遠されやすい特殊な設備

「私道持分者が15名いて、全員の合意を取るだけで何年かかるかわからない」「雨漏りに軒天崩落、汲み取り便所まであっては修繕費だけで何百万かかるか」「狭小地で私道奥では、そもそも買い手がつかないと断られた」と、あらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	埼玉県さいたま市
土地・建物	狭小土地建物・私道の奥に位置
権利関係	私道持分者が15名・売却・工事に複数権利者の合意が必要
雨漏り	あり（室内の傷みが進行）
外観の状態	軒天が剥がれ落ち・老朽化が激しい
トイレ	汲み取り式（公共下水道未接続）
相続人の状況	複数社に断られ売却の糸口が見つからない状態

私道持分者が15名——なぜ売却が極めて難しくなるのか

今回の物件で最も売却を困難にしていたのが、私道持分者が15名にのぼる複雑な権利関係です。私道の奥に位置する物件の売却では、以下のような問題が生じます。

• 通行・掘削承諾の取得が困難：給排水管の工事や引越し作業など、私道を利用する際に持分権者全員または多数の承諾が必要になる場合があり、15名全員に連絡・合意を取ることは現実的に非常に困難
• 買主が住宅ローンを組みにくい：金融機関は私道持分者が多い物件への融資を敬遠する傾向があり、一般の買主が住宅ローンを利用できないケースが多い
• 将来的な権利関係の不安定さ：15名の持分権者が相続・売却を繰り返すたびに権利関係がさらに複雑化するリスクがある
• 交渉コストが膨大：権利関係を整理しようとすれば、弁護士費用・司法書士費用・時間的コストが膨大になる

このような権利関係の問題は、通常の不動産会社では「整理してから売りましょう」と言われることがほとんどです。しかし、権利関係をそのままにして現状買取できる手段があれば、膨大なコストをかけることなく解決できます。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・権利関係の確認（相談から3日以内）

まず現地を詳細に調査し、私道の状況・持分権者15名の権利関係・雨漏りの範囲・軒天崩落の状態・汲み取り便所の状況を確認。「私道持分者が15名いるから無理」「汲み取り便所では難しい」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる方法を検討しました。

STEP 2 ｜ 権利関係そのまま・現状買取できる買主の選定

私道持分者15名・狭小地・雨漏り・軒天崩落・汲み取り便所という複合的な条件をすべて正直に開示したうえで、権利関係の整理・修繕・設備交換なしで現況のまま買取できる事業者を独自ネットワークで探索。私道の権利関係も含めてすべて承知のうえで活用できる買主との交渉をスピーディーに進め、ご相続人様が納得できる価格を引き出しました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。私道持分者15名という権利関係も含めて正確に書面に反映し、雨漏り・軒天崩落・汲み取り便所ある現況のまま引き渡しの条件で売買契約を締結。権利関係整理・修繕のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 私道持分者15名・狭小地・雨漏り・軒天崩落・汲み取り便所の現状のままスピード買取成立
• 権利関係整理・修繕・設備交換費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 複数社に断られ続けた極めて難易度の高い物件をスピード解決
• 「私道持分者が15名もいて、絶対売れないと思っていた。雨漏りも汲み取り便所もそのままで買い取ってもらえて本当に驚いた」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

私道持分者が多い物件は、権利関係の複雑さが売却の最大の壁になります。そこに建物の老朽化・特殊設備が重なると「売れない物件」として諦めてしまうケースが非常に多いです。しかし、権利関係をそのままにして現状買取できる手段があれば、膨大なコストと時間をかけることなく解決できます。

「何社に断られても諦めないでほしい」——私道持分者が15名いる極めて難しい条件の物件でも、解決の糸口は必ずあります。まずはご相談ください。

こんな方はぜひご相談ください

• 私道奥の物件や私道持分者が多く権利関係が複雑な物件をお持ちの方
• 狭小地・変形地など特殊な土地の相続でお困りの方
• 雨漏り・軒天崩落など建物の老朽化がひどい物件をお持ちの方
• 汲み取り便所など特殊な設備がある物件をお持ちの方
• 複数の不動産会社に断られ、諦めかけている方

千歳不動産では、私道持分者が多い複雑な権利関係・狭小地・雨漏り・軒天崩落・汲み取り便所など、どんなに難しい条件が重なった物件でも現状のまま買取対応が可能です。他社に断られた物件も、まずはお気軽にご相談ください。

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