古河市の築51年相続戸建てを買取｜シロアリで床がふかふか・市街化調整区域でも現状のまま解決した実例

はじめに

「白蟻の被害がひどくて、歩くたびに床が沈む」「市街化調整区域にあるから売れないと言われた」「築51年で老朽化が進んでいて、修繕費がいくらかかるかわからない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないまま時間だけが過ぎてしまうケースが少なくありません。今回は、茨城県古河市の築51年戸建てを、シロアリ被害・市街化調整区域という条件のまま現状スピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

茨城県古河市の築51年戸建てを相続することになったご相続人様。白蟻による床の深刻な食害に加え、市街化調整区域という立地条件が重なり、「こんな状態では売れないのでは」と不安を抱えながら当社にご相談にいらっしゃいました。

• 白蟻（シロアリ）による深刻な床の食害：白蟻の食害が進行しており、床を歩くとふかふかと沈む箇所が複数ある状態。床下の構造材が大きくダメージを受けており、放置すれば床が抜け落ちるリスクもある深刻な状態
• 市街化調整区域：物件が市街化調整区域に位置しており、原則として新たな建物の建築・建て替えが制限されるエリア。一般市場では買主が住宅ローンを組みにくく、買主が極めて限られる条件
• 築51年の老朽化：昭和レトロな木目調の内装が残る建物だが、経年劣化により各所に傷みが進行。シロアリ被害と合わせて修繕費用が膨大になる見込み

「シロアリ駆除と床の修繕だけで数十万〜数百万かかると言われた」「市街化調整区域では住宅ローンも使えないから売れないと断られた」「築51年の古い建物では買い手がつかない」と、複数の不動産会社への相談でも解決の糸口が見つからない状況でした。

物件の状況

所在地	茨城県古河市
築年数	51年（木造戸建て）
シロアリ被害	床下を中心に白蟻食害が進行・歩くと沈むふかふかした箇所が複数あり
エリア条件	市街化調整区域（新築・建て替えが原則制限）
建物の状態	築51年・経年劣化により全体的に老朽化が進行
相続人の状況	複数社に断られ売却の糸口が見つからない状態

シロアリ被害で床がふかふかになる——放置するとどうなるのか

今回の物件で特に売却を難しくしていたのが、シロアリによる床下への深刻な食害です。「床がふかふかする」という症状が出ている段階では、すでに床下の構造材に相当のダメージが進行しています。放置するとどうなるのか、詳しく解説します。

① 床が抜け落ちるリスク

床がふかふかする状態は、床を支える根太（ねだ）や大引き（おおびき）といった構造材がシロアリに食い荒らされているサインです。放置すれば床が完全に抜け落ち、居住者が転落・負傷するリスクが高まります。

② 柱・梁など主要構造部への拡大

シロアリは床下から柱・梁・壁の内部へと食害を拡大させます。主要構造部にまで達すると、建物全体の耐震性・耐久性が著しく低下し、地震時の倒壊リスクが高まります。

③ 修繕費用が雪だるま式に増加

シロアリ被害は放置するほど食害範囲が広がり、修繕費用が急増します。早期に対処すれば数十万円で済む場合でも、放置すれば数百万円規模の修繕が必要になることも珍しくありません。

④ 売却価格への深刻な影響

シロアリ被害は買主への告知義務があり、被害が深刻なほど売却価格に影響します。放置すればするほど建物の価値が下がり、最終的な手取り額も減少します。

「床がふかふかする」と感じたら、それはシロアリ被害のサインです。放置せず、早期に対処することが最終的な負担軽減につながります。

市街化調整区域——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件のもうひとつの課題が市街化調整区域という立地条件です。市街化を抑制するために指定されたこのエリアでは、以下の理由から不動産売却が困難になります。

• 新築・建て替えが原則できない：現在の建物を取り壊して新たに建て直すことが原則認められないため、活用方法が大きく制限される
• 住宅ローンの審査が厳しい：金融機関は市街化調整区域の物件への融資を敬遠する傾向があり、一般の買主が住宅ローンを利用できないケースが多い
• 買主の選択肢が極めて限られる：建て替えができないことから居住用の一般買主には敬遠されやすく、現金購入できる投資家・事業者が主な買主となる

シロアリ被害という建物の問題に市街化調整区域という立地の問題が重なると、一般の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・即日査定（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。シロアリ被害の範囲・床のふかふかした箇所・建物全体の老朽化の程度・市街化調整区域としての活用可能性を詳細に確認。「シロアリ被害があるから無理」「市街化調整区域では対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ シロアリ被害・市街化調整区域のまま買取できる買主の選定

シロアリ被害による床の沈み・市街化調整区域・築51年という条件をすべて正直に開示したうえで、駆除・修繕なしで現況のまま買取できる事業者を独自ネットワークで探索。市街化調整区域のエリア特性・シロアリ被害も含めてすべて承知のうえで活用できる買主との交渉をスピーディーに進め、ご相続人様が納得できる価格を引き出しました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。シロアリ被害・市街化調整区域・老朽化そのままの現況引き渡しの条件で売買契約を締結。シロアリ駆除・床修繕費用のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• シロアリ被害・床のふかふか・市街化調整区域・築51年の現状のままスピード買取成立
• シロアリ駆除・床修繕費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 複数社に断られ続けた物件をスピード解決
• 「シロアリ被害があって市街化調整区域の物件、絶対売れないと思っていた。現状のまま買い取ってもらえて本当に驚きました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「シロアリ被害があると売れない」「市街化調整区域の物件は買い手がつかない」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、シロアリ被害・市街化調整区域という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

シロアリ被害は放置するほど修繕費用が増大し、建物の価値が下がります。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずは現状のまま買取できるかどうかをご相談ください。早めの相談が、最終的な負担軽減につながります。

こんな方はぜひご相談ください

• シロアリ（白蟻）被害がある物件の相続でお困りの方
• 床のふかふか・沈みなど構造的な問題がある物件をお持ちの方
• 市街化調整区域の物件で売れるか不安な方
• 築古で建物の老朽化がひどく売れるか不安な方
• シロアリ駆除・修繕費用を負担せずに売却したい方
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、シロアリ被害・市街化調整区域・築古など複数の問題が重なった物件でも現状のまま買取対応が可能です。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはお気軽にご相談ください。

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