違法建築・既存不適格物件の売却ガイド|ローン困難な物件を売る方法 | 千歳不動産

建ぺい率(土地面積に対する建築面積の割合)や容積率(土地面積に対する延床面積の割合)を超えて建てられた物件。後から増築して超過したケースが特に多くあります。例:建ぺい率60%の土地に建ぺい率70%で建っているなど。是正命令の対象となるリスクがあります。

建築確認申請をせずに建てた、または検査済証を取得していない建物。検査済証がないと、銀行のローン審査がほぼ通らず、買主は現金一括購入できる方に限られます。古い物件で「確認済証はあるが検査済証がない」というケースも多くあります。

用途地域で禁止されている建物用途で建てているケース。第一種低層住居専用地域に店舗併用住宅を勝手に増築した、工業地域での住宅利用など。違反が露見すると、用途変更や撤去が必要になります。

10㎡を超える増築・改築は建築確認申請が必要ですが、申請せずに行ったケースが散見されます。「サンルームを後付け」「離れを増築」「2階を増築」などで、後の売却時に発覚することがあります。図面と現状の不一致は典型的な指摘事項です。

1981年6月以降、建築基準法の耐震基準が強化(新耐震基準)。それ以前に建てられた建物は旧耐震で、建物自体は合法ですが、現行基準には不適合。住宅ローン審査・地震保険・買主の不安など、売却面で不利があります。

建築当時は適法だったが、法改正で接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接する)を満たさなくなったケース。建替えすると現行基準では建てられない「再建築不可物件」となります。詳細は再建築不可物件の専用ページでも解説しています。

建築当時は建ぺい率70%で適法だったが、用途地域変更で60%に下がったケースなど。建替時には現行60%まで縮小する必要があり、同規模で建てられません。建物自体は合法に存続できます。

商業地域だった土地が住居地域に変更されたなど、用途地域変更で建物が現行用途と不適合になったケース。建替時には新しい用途地域に従う必要があるため、現用途で再建築できないことがあります。

違法建築・既存不適格は担保価値が低いと判断され、金融機関の住宅ローン審査が極めて厳しくなります。検査済証なしの場合、メガバンクではほぼ融資不可。買主は現金一括購入できる方に限定され、買主層が大幅に狭まります。

違法建築・既存不適格の事実は契約不適合責任の対象です。売主が知っていながら告知しなかった場合、買主から契約解除・損害賠償を請求される可能性があります。判例では数百万〜数千万円の賠償が認められたケースもあります。

違法建築は特定行政庁からの是正命令を受ける可能性があります。違反が露見すると、改修・撤去・用途変更を強制される、罰金が科されるなどのリスクが。買主はこのリスクを引き継ぐことになるため、購入をためらいます。

既存不適格は建物保護されますが、建替えると現行基準に従う必要があるため、同規模で建てられないケースが多くなります。買主は「同じ家を建て替えられない」という制約を受けるため、購入価値が下がります。