底地の売却ガイド|借地人がいる土地を売る現実的な方法 | 千歳不動産

底地は所有していても、その上に借地人の建物が建っているため、自由に活用できません。建て替え・売却・賃貸など全ての処分行為が制限され、地主にできるのは地代を受け取ることだけ。買主にとって魅力的な投資対象とはなりにくい資産です。

地代相場は時価の年率0.5〜1%程度。土地時価3000万円なら年間15〜30万円。経年でほぼ上がらない一方、固定資産税は地主負担です。地代を上げようとしても借地人保護のため簡単ではなく、長年の固定額のままというケースも多くあります。

借地借家法により借地人は強く保護されています。地主からの一方的な解約は「正当事由」がない限り認められず、たとえ正当事由があっても多額の立退料(借地権価格相当)が必要です。期間満了でも借地人が更新を望めば、原則として更新が認められます。

相続税評価では、底地の評価額は路線価×(1-借地権割合)で算出され、しばしば実勢価格を大きく上回ります。これにより、相続税は高額になりやすいのに、実際に売却しようとすると評価額より大幅に低い金額しか付かない、という現象が起きます。これが「負動産」と呼ばれる理由です。

借地人にとって「底地を取得して完全な土地所有者になる」のは大きなメリット。住宅ローンを組みやすくなり、将来の建替・処分の自由度が大幅に上がります。実勢価格の中でも最も高い水準(完全所有権の20〜30%)で売却可能です。

底地と借地権の一部を相互に交換し、互いに完全所有権の土地を分割して取得する方法。「Aさんの底地+Bさんの借地権を交換」のような形で、双方に税制優遇あり(交換特例)。借地人との合意があり、土地が分割可能な場合に有効です。

借地人とトラブルがある、連絡が取れない、地代滞納が続いているなどのケース。仲介売却・借地人への売却・等価交換いずれも難しく、専門業者による現状買取が現実的選択肢になります。価格は実勢価格の下限近くになる傾向。