鎌ヶ谷市の相続不動産を買取｜軒天崩れ・雨漏り・再建築不可の私道奥物件を室内荒れたまま現状解決した実例

はじめに

「私道の奥にあって再建築不可と言われた」「軒天が崩れ落ちていて、雨漏りもひどい」「室内が荒れていて、とても人に見せられる状態ではない」——これだけ多くの問題が重なった相続不動産は、通常の不動産会社では対応が難しく、何社に相談しても断られ続けるケースが少なくありません。今回は、千葉県鎌ヶ谷市の築45年戸建てを、再建築不可・私道奥・軒天崩落・雨漏り・室内荒れという条件のまま現状スピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県鎌ヶ谷市の築45年戸建てを相続することになったご相続人様。私道の奥という立地条件による再建築不可に加え、建物の深刻な老朽化・室内の荒れた状態が重なり、「どこに相談しても解決策が見つからない」という状況で当社にご連絡をいただきました。

• 私道の奥・再建築不可：公道から私道を通った奥に建物があり、建築基準法上の接道要件を満たさないため、建物を取り壊して新たに建て直すことができない再建築不可物件。一般市場では買主が住宅ローンを組みにくく、買主が極めて限られる
• 軒天が崩れ落ちている：軒の裏側（軒天）が老朽化により崩れ落ちており、外観からも深刻な傷みが一目でわかる状態。雨どいにも錆が進行しており、建物全体の老朽化が深刻
• 雨漏りあり：軒天の崩落と連動して雨漏りが発生しており、室内の天井・壁・床にも傷みが及んでいる状態
• 室内が荒れている：長年の使用と放置により室内全体が荒れており、各所に傷みが進行している状態
• 築45年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、修繕費用が膨大になる見込み

「再建築不可では住宅ローンも使えないから買い手がつかないと言われた」「軒天が崩れていて修繕費が怖い」「室内の状態が悪くて内覧させられない」と、複数の不動産会社への相談でも解決の糸口が見つからない状況でした。

物件の状況

所在地	千葉県鎌ヶ谷市
築年数	45年（木造戸建て）
立地・法的条件	私道の奥・再建築不可
軒天の状態	老朽化により崩れ落ちている・雨どいにも錆が進行
雨漏り	あり（室内の天井・壁・床にも傷みが進行）
室内の状態	全体的に荒れており内覧に耐えられない状態
相続人の状況	複数社に断られ売却の糸口が見つからない状態

軒天の崩落——なぜ放置すると危険なのか

今回の物件で特に建物の老朽化を示していたのが、軒天（のきてん）の崩落です。軒天とは屋根の軒先の裏側部分のことで、崩落すると以下のような深刻な問題が発生します。

• 雨水の直接浸入：軒天が崩れることで屋根の構造部分が露出し、雨水が直接建物内部に浸入。柱・梁・床下など構造部分の腐食が急速に進む
• 近隣への落下リスク：崩落した軒天の破片が近隣の敷地・道路・通行人に落下するリスクがあり、放置すれば損害賠償問題に発展する可能性がある
• 雨どいの機能不全：軒天の崩落に伴い雨どいも損傷・錆が進行し、雨水の適切な排水ができなくなることで建物全体の傷みがさらに加速する
• 修繕費用が高額：軒天の修繕・交換に加えて、雨漏り補修・内部の腐食修繕を合わせると修繕費用が数十万〜数百万円規模になることがある

軒天の崩落は「外観が悪くなった」という見た目の問題だけでなく、放置するほど建物全体の傷みが加速し、近隣への影響リスクも高まる深刻な問題です。早期の対処が最終的な負担軽減につながります。

再建築不可物件——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件のもうひとつの大きな課題が再建築不可という条件です。私道の奥に位置し、建築基準法上の接道要件を満たさない物件は以下の理由で売却が困難になります。

• 建て替えができない：現在の建物を取り壊した後、新たに建物を建てることが原則できないため、活用方法が大きく制限される
• 買主が住宅ローンを組みにくい：再建築不可物件は金融機関の担保評価が低くなりやすく、一般の買主が住宅ローンを利用できないケースが多い
• 一般市場での需要が極めて限られる：建て替えができないことから一般の居住用買主には敬遠され、買主探しが困難になる

再建築不可という条件に軒天崩落・雨漏り・室内の荒れた状態が重なると、通常の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・即日査定（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。私道の状況・再建築可否の確認・軒天崩落の範囲・雨漏りの状況・室内の荒れた程度を詳細に確認。「再建築不可だから無理」「軒天が崩れていたら対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 再建築不可・現状のまま買取できる買主の選定

再建築不可・軒天崩落・雨漏り・室内荒れという複合的な条件をすべて正直に開示したうえで、修繕なしで現況のまま買取できる事業者を独自ネットワークで探索。再建築不可物件を賃貸・リノベーション用途として活用できる買主との交渉をスピーディーに進め、ご相続人様が納得できる価格を引き出しました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。再建築不可・軒天崩落・雨漏り・室内荒れの現況のまま引き渡しの条件で売買契約を締結。軒天修繕・雨漏り補修・室内リフォームのご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 再建築不可・私道奥・軒天崩落・雨漏り・室内荒れの現状のままスピード買取成立
• 軒天修繕・雨漏り補修・室内リフォーム費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 近隣への落下リスクも売却によって一気に解消
• 「再建築不可で軒天まで崩れていて、絶対売れないと思っていた。現状のまま買い取ってもらえて本当に驚きました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「再建築不可では売れない」「軒天が崩れていたら修繕しないと無理」「室内が荒れていたらリフォームしてから売るべき」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、再建築不可・軒天崩落・雨漏り・室内荒れといった複数の問題が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

軒天の崩落は放置するほど近隣への影響リスクが高まります。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。早めの対処が、最終的な負担軽減につながります。

こんな方はぜひご相談ください

• 再建築不可・私道奥の物件の相続でお困りの方
• 軒天の崩落・雨どいの錆など建物外観の傷みがひどい物件をお持ちの方
• 雨漏りなど建物内部の傷みがある物件をお持ちの方
• 室内が荒れていて内覧させられる状態でない方
• 修繕・リフォーム費用を負担せずに売却したい方
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、再建築不可・軒天崩落・雨漏り・室内荒れなど複数の問題が重なった物件でも現状のまま買取対応が可能です。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはお気軽にご相談ください。

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