船橋市の築20年相続戸建てを買取｜天窓からの雨漏り・再建築不可・残置物大量でも確定測量なしで解決した実例

はじめに

「築20年なのに再建築不可と言われた」「天窓から雨漏りが発生していて、天井が崩落している」「残置物が大量にあって片付けられない」「確定測量の費用も出せない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないケースが少なくありません。今回は、千葉県船橋市の築20年戸建てを、天窓からの雨漏り・再建築不可・残置物大量という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責という条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県船橋市の築20年戸建てを相続することになったご相続人様。比較的新しい建物であるにもかかわらず再建築不可という条件に加え、天窓からの深刻な雨漏りと大量の残置物が重なり、「こんな状態では売れないのでは」と不安を抱えながら当社にご相談にいらっしゃいました。

• 天窓からの雨漏りで天井が崩落：天窓の防水処理が劣化して雨漏りが発生しており、天井の断熱材・ボードが崩落している状態。雨のたびに室内に水が浸入し、壁・床にも傷みが及んでいる
• 再建築不可：築20年と比較的新しい建物だが、接道条件などの理由により建築基準法上の再建築不可物件に該当。建て替えができないため一般市場では買主が住宅ローンを組みにくく、売却が困難
• 残置物が大量：長年の生活用品・家財がそのまま残されており、片付けだけで多額の費用がかかる見込み
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「築20年なのに再建築不可で、しかも天井が崩落しているなんて売れるはずがない」「確定測量の費用も残置物の処分費用も出せない」と、費用面・物件面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県船橋市
築年数	20年（木造戸建て）
雨漏り	天窓からの雨漏りにより天井の断熱材・ボードが崩落
法的条件	再建築不可
残置物	大量（生活用品・家財など）
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。相続不動産の売却において非常に重要な概念ですので、ぜひ知っておいてください。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「雨漏りがある」「シロアリ被害があった」「地盤が弱い」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は責任を負わなくてよいという取り決めです。

相続不動産で瑕疵担保免責が重要な理由

相続不動産は、被相続人が長年住んでいた建物であるため、売主（相続人）自身が建物の状態を完全に把握していないケースがほとんどです。床下のシロアリ被害・壁内部の腐食・地盤の状態など、見えない部分の問題が売却後に発覚するリスクがあります。瑕疵担保免責の条件で売却することで、このような予期せぬ問題が発覚しても相続人が責任を問われることがなく、売却後の安心感が大きく高まります。

今回の売買での適用

今回の物件は天窓からの雨漏り・天井崩落・再建築不可という複数の問題が既知でしたが、それ以外にも見えない部分に問題がある可能性がありました。弊社では瑕疵担保免責を条件として売買契約を締結したことで、ご相続人様は売却後に追加の責任を一切負うことなく、完全に手を離すことができました。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・即日査定（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。天窓からの雨漏りの範囲・天井崩落の状況・再建築不可の根拠確認・残置物の量を詳細に確認。「再建築不可だから無理」「天窓が崩落していたら対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・有利な売買条件の設定

天窓雨漏り・再建築不可・残置物大量という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責という条件で売買契約を設定しました。これにより、確定測量費用（数十万円規模）の負担がなくなり、売却後の瑕疵責任からも完全に解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。天窓雨漏り・再建築不可・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。雨漏り修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 天窓からの雨漏り・天井崩落・再建築不可・残置物大量の現状のままスピード買取成立
• 確定測量費用・雨漏り修繕費用・残置物撤去費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により、売却後に予期せぬ問題が発覚しても責任を問われない安心感を実現
• 「築20年でも再建築不可で天井まで崩落していて売れないと思っていた。しかも売った後も責任を問われないと聞いて本当に安心しました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「築年数が新しくても、再建築不可では売れない」「天窓からの雨漏りで天井が崩落していたら修繕しないと無理」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、再建築不可・天窓雨漏り・残置物大量という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

さらに、相続不動産の売却では瑕疵担保免責・確定測量なしという条件を設定することで、売却後のリスクと費用負担を大幅に軽減することが可能です。売却前に「どんな条件で売るか」を慎重に検討することが、ご相続人様にとって最善の結果につながります。

こんな方はぜひご相談ください

• 再建築不可の物件の相続でお困りの方
• 天窓・屋根からの雨漏りで天井が傷んでいる物件をお持ちの方
• 残置物が大量にあって片付けられない方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、再建築不可・天窓雨漏り・残置物大量など複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責という条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

📞 お気軽にご相談ください
お問い合わせフォームへ ／ LINEで査定依頼

---