SUMMARY
親が認知症、
不動産が売れない時の対処法
不動産の売買契約は「意思能力」を前提とした法律行為です。所有者である親が認知症で意思能力を失った場合、たとえ家族であっても親に代わって売却することは原則できません。意思能力のない方が結んだ契約は後から無効と判断される可能性があり、買主からの返金請求・損害賠償リスクもあるため、不動産業者は契約を引き受けません。厚生労働省の推計では、2025年には65歳以上の約5人に1人(約700万人)が認知症となる見込みで、この問題は決して特別なケースではありません。
解決には法定後見制度・任意後見・家族信託のいずれかが必要です。千歳不動産は連携司法書士・弁護士と共に、成年後見人が選任された後の不動産売却を多数取り扱っており、家庭裁判所への居住用不動産処分許可申請のサポートまでワンストップで対応します。発症前であれば、任意後見契約・家族信託など事前対策の方が柔軟性が高く、強くお勧めします。査定・相談は完全無料です。
なぜ「親が認知症」だと不動産が売れないのか
不動産の売買は、所有者である本人が「自分の判断で契約する」という意思能力を前提とした法律行為です。認知症によりその判断能力が失われた状態で結ばれた契約は、民法上「無効」と判断される可能性があります。
家族が「親のために」と思って代理で契約を結んでも、法的には認められません。仮に手続きを進めても、後から契約の無効を主張された場合、買主は代金返還を求める権利を持ち、不動産業者にも責任が及ぶ可能性があります。このリスクのため、まともな不動産業者は意思能力に疑義がある所有者との契約を断ります。
これが、認知症の親の不動産が「売れない」状態に陥る法律上の理由です。問題は不動産業者の姿勢ではなく、契約の有効性そのものにあります。
認知症の段階別:売却の可能性
認知症は一律ではなく、段階によって意思能力が異なります。重要なのは「医師の診断書」と「実際の判断能力」です。
| 段階 |
意思能力の目安 |
売却可能性 |
| 軽度認知障害(MCI) | 記憶力に低下あるが判断はできる | 条件付き可 |
| 軽度認知症 | 日常生活は可能、複雑な判断は困難 | 慎重判断 |
| 中等度認知症 | 介助が必要、判断能力に重大な低下 | 後見必須 |
| 重度認知症 | 意思疎通困難 | 後見必須 |
軽度認知障害(MCI)の段階であれば、医師の診断書と司法書士による意思確認のもとで売却できるケースもあります。「親の判断能力が落ち始めた」と感じた段階で動き始めることが、最も柔軟な対応につながります。
認知症発症後の対処法
3つの法的手段
家庭裁判所が後見人を選任し、本人に代わって財産管理・身上監護を行う制度。判断能力の程度により、後見・保佐・補助の3区分があります。発症後に最もよく利用される方法です。
所要期間:申立てから選任まで2〜4ヶ月。居住用不動産の売却には、後見人選任後に家庭裁判所の処分許可が別途必要です。
本人が意思能力のあるうちに、信頼する人(子・配偶者・専門家など)と「任意後見契約」を結んでいた場合、判断能力低下時にこの契約を発動できます。本人が後見人を指定できる点が法定後見との大きな違いです。
注意点:事前に公正証書で契約を結んでおく必要があります。認知症発症後に新規契約はできません。
本人が信頼する家族(受託者)に財産管理を委ね、本人(委託者兼受益者)の判断能力低下後も柔軟な財産活用を可能にする仕組み。不動産の売却・賃貸・建替などを家族の裁量で進められます。
注意点:事前の信託契約が必須。認知症発症後の新規設定はできません。家庭裁判所の関与なしに不動産処分が可能で、最も柔軟性が高い方法です。
法定後見制度の現実
メリットと注意点
発症後の唯一の現実的選択肢である法定後見制度ですが、家族にとってはいくつか注意すべき点があります。
1
後見人は家族が選ばれるとは限らない
家庭裁判所が選任するため、申立人が希望する家族が必ず選ばれるわけではありません。財産規模が大きい場合や家族関係に問題がある場合は、弁護士・司法書士などの専門職後見人が選任されることが多くあります。専門職後見人は月2〜6万円程度の報酬が継続的に発生します。
2
居住用不動産の売却には家裁の許可が必要
本人(被後見人)が現在居住している、または将来居住する予定の不動産を売却する場合、後見人の判断だけでは売却できません。家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申立てを行い、許可を得る必要があります。許可までの目安は1〜2ヶ月程度です。
3
後見制度は本人が亡くなるまで継続する
一度後見制度を利用すると、原則として本人が亡くなるまで終了できません。途中で「もうこの制度は必要ない」と思っても、簡単にやめることはできない点に留意が必要です。
認知症発症前に検討すべき4つの対策
「親はまだ元気だから関係ない」と思っていても、認知症は予兆なく進行することがあります。元気なうちの準備が、将来の選択肢を大きく広げます。
本人が信頼する人(子供・配偶者・専門家)を将来の後見人として指定し、公正証書で契約を結んでおく方法。判断能力低下時にこの契約を発動することで、家庭裁判所が選任した見知らぬ人ではなく、信頼する人を後見人にできます。
不動産を含む財産管理を、信頼する家族に託す仕組み。委託者(親)・受託者(子)・受益者(親)の関係を設定することで、認知症後も家族の判断で売却・賃貸・建替などが可能になります。家庭裁判所の関与もなく、自由度が最も高い方法です。
高齢の親が一人暮らしを続けるよりも、施設入居や子と同居を選択するケースは増えています。住まなくなった実家は、元気なうちに本人の意思で売却するのが最もシンプルかつ後腐れがない選択肢です。固定資産税・管理コストの負担からも解放されます。
不動産の相続先を遺言書で明確にしておくことで、相続発生後の手続きが大幅に簡素化されます。認知症対策とは直接関連しませんが、遺産分割協議をスキップできるため、後の兄弟間トラブル防止に効果的です。
千歳不動産の成年後見対応
千歳不動産では、成年後見人が選任された後の不動産売却を多数取り扱っています。家庭裁判所への居住用不動産処分許可申立てのサポートから、売却完了まで連携司法書士・弁護士と共にワンストップで対応します。
✓
関東1都6県対応
千葉・東京・神奈川・埼玉・茨城・栃木・群馬
✓
司法書士・弁護士連携
後見申立てから売却までワンストップ
✓
家裁許可申立サポート
居住用不動産処分許可の手続き支援
よくあるご質問
Q
親が「物忘れがひどい」程度です。今のうちなら売却できますか?
A
医師の診断書で意思能力があると判断され、本人が売却の意義を理解できる状態であれば可能です。司法書士による意思確認や、契約時の同席で慎重に手続きを進めます。進行が速い認知症もあるため、早期の対応が極めて重要です。可能であれば、現時点で任意後見契約・家族信託の設定も合わせて検討することをお勧めします。
Q
成年後見の申立てから売却完了まで、どれくらいかかりますか?
A
成年後見人の選任に2〜4ヶ月、居住用不動産の場合は家庭裁判所の処分許可申立てに追加で1〜2ヶ月。許可取得後は、千歳不動産での買取なら最短3日で決済可能です。申立てから売却完了まで合計4〜6ヶ月程度が一般的です。介護費用や納税のために急ぎの場合は、申立てと並行で査定・準備を進めることで、許可後すぐに決済できる体制を整えます。
Q
後見人は子供が必ずなれますか?
A
必ずではありません。家庭裁判所が判断します。近年は弁護士・司法書士などの専門職後見人が選ばれる傾向が強くなっています。特に、財産規模が大きい・親族間に意見対立がある・申立人が後見人候補として不適切と判断された場合などです。事前の任意後見契約があれば、本人が指定した方を後見人にできます。
Q
専門職後見人の費用はどれくらい?
A
本人の財産規模により家庭裁判所が決定します。基本報酬として月2〜6万円程度が一般的で、本人の財産から支払われます。不動産売却など特別な業務があると別途付加報酬が加算されます。後見人としての職務は本人が亡くなるまで継続するため、長期的なコストとして見込む必要があります。
Q
家族信託と成年後見、どちらを選ぶべきですか?
A
認知症発症前であれば家族信託が圧倒的に有利です。家庭裁判所の関与なしに不動産処分が可能で、柔軟性・自由度が高く、長期的なコストも抑えられます。発症後は家族信託の新規設定ができないため、成年後見しか選択肢がありません。「親はまだ元気」のうちに専門家と相談することを強くお勧めします。
Q
親が施設に入居しています。空き家のままだと何が問題ですか?
A
固定資産税・管理費の継続発生に加え、建物の老朽化・特定空家指定リスク・近隣トラブルなどの問題があります。また、認知症が進行すると売却がさらに困難になるため、可能であれば施設入居のタイミングや軽度認知障害の段階で売却することをお勧めします。施設費用への充当もできます。
Q
家庭裁判所の許可が下りない場合もありますか?
A
あります。本人にとって不利益と判断される取引は許可されません。例えば、市場価格より大幅に安い価格での売却、本人の住む場所がなくなる売却、本人の介護費用・生活費の確保ができない売却などです。千歳不動産では、家庭裁判所の審査に耐える透明な査定根拠をお示しすることで、許可取得をサポートしています。
Q
「親の代わりにサインしてしまった」場合、契約はどうなりますか?
A
後で「無効」と判断されるリスクがあります。買主が善意であっても、本人の意思能力がなかったことが立証されれば契約は無効となります。すでにこのような状況にある場合は、速やかに弁護士へ相談することをお勧めします。今後の取引については、必ず正規の後見制度や家族信託を通じて進めてください。
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