つくば市の相続人5人の訳あり物件を売却｜外壁崩落・複数相続人の合意形成から買取まで解決した実例

はじめに

「相続人が多くて話し合いがまとまらない」「物件に問題が多すぎて売れる気がしない」——そんな二重の困難を抱えた案件が持ち込まれることがあります。今回は、構造上の大きな問題を複数抱えた築45年の戸建てを、茨城県つくば市で5名の相続人全員の合意を得て売却へと導いた実例をご紹介します。結論まで1年を要しましたが、最後まで丁寧に寄り添い続けたことで実現できた案件です。

相談のきっかけ

所有していたのは、茨城県つくば市内の渡り廊下でつながれた2棟の木造戸建て（築45年）。生前にそのうち1棟を取り壊していたため、残った1棟に深刻な問題が生じていました。

• 外壁の欠損：取り壊した棟との接続部分（渡り廊下跡）の外壁がそのままなくなっており、雨風が直接入り込む状態
• 洗濯機置き場なし：取り壊した棟の側に洗濯機置き場があったため、残存棟には設置スペースがない
• 井戸ポンプによる給水：公共水道ではなく井戸ポンプで水を供給しており、維持管理に特殊な知識が必要
• 相続人が5名：それぞれ生活環境・意向・物件への思い入れが異なり、全員の合意が必要

「こんな状態の家、売れるはずがない」「5人でどう分けるか見当もつかない」と途方に暮れながらご相談にいらっしゃいました。

物件の状況

所在地	茨城県つくば市
築年数	45年（木造戸建て）
主な問題	外壁欠損・洗濯機置き場なし・井戸ポンプ給水
経緯	隣接棟を取り壊したことによる構造上の欠損
権利関係	相続人5名・全員の合意形成が必要
売却までの期間	相談から約1年
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

なぜこれほど売却が難しかったのか

今回の物件がこれほど売却困難だった理由は、建物の構造的な問題と相続人間の合意形成という二重の壁が重なっていたことです。

① 外壁が存在しないという深刻な構造問題

隣接棟を取り壊した際に、渡り廊下でつながっていた部分の外壁がそのまま失われた状態になっていました。外壁がない部分から雨風が直接建物内部に入り込み、建物の老朽化が急速に進行している状態です。外壁の新設工事には高額な費用が必要で、一般市場での買主が敬遠する大きな要因となっていました。

② 洗濯機置き場がないという生活上の問題

洗濯機置き場が取り壊した棟側にあったため、残存棟には設置スペースがありません。居住するためには新たに洗濯機置き場を設置する工事が必要で、一般の買主にとっては購入後の追加負担として敬遠されやすい問題です。

③ 井戸ポンプ給水という特殊な設備

公共水道ではなく井戸ポンプで水を供給しているため、維持管理に専門知識が必要です。金融機関の担保評価にも影響しやすく、買主が住宅ローンを利用できないケースが多くなります。

④ 相続人5名の合意形成という人的な壁

つくば市内外に居住する5名のご相続人様はそれぞれ生活環境・経済状況・物件への思い入れが異なり、「早く売りたい」「もう少し待ちたい」「価格に納得できない」など意向が様々。一堂に集まっての話し合いでは感情的な対立になりやすく、第三者による丁寧な個別対応が不可欠でした。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「外壁欠損部分からの雨水浸入で構造材が腐食していた」「井戸ポンプの内部設備に問題があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

外壁欠損・井戸ポンプのある物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

外壁が欠損した状態の建物では、雨水浸入による構造材へのダメージがどこまで及んでいるかを5名の相続人全員が把握することは事実上不可能です。また、井戸ポンプ設備の内部状態も同様です。瑕疵担保免責を条件とすることで、売却後に追加問題が発覚しても5名全員が一切責任を問われない環境を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 5名全員の売却後の追加責任ゼロ：売却後に外壁・井戸ポンプの問題が発覚しても、5名誰も修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に何か問題が出たらどうしよう」という5名それぞれの不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：長い時間をかけて合意した売却の後、5名全員が一切の関与なしに完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・問題点の整理（相談から3日以内）

まず現地を詳細に調査し、外壁欠損の範囲・井戸ポンプの状態・洗濯機置き場の欠如を確認。「売却不可」と判断せず、「どうすれば売れるか」という視点で問題点を整理し、相続人5名全員にわかりやすくご説明しました。

STEP 2 ｜ 5名の相続人それぞれへの個別対応

つくば市内外に居住する5名のご相続人様はそれぞれ生活環境が異なり、物件への考え方もさまざまでした。一堂に会しての話し合いではなく、一人ひとりと個別に向き合い、疑問・不安・要望を丁寧にヒアリング。「売りたくない」という方には物件の維持コストや将来リスクを誠実にお伝えし、感情的にならず事実ベースで対話を続けました。

STEP 3 ｜ 買取先の選定・価格交渉

外壁欠損・井戸ポンプという特殊な条件を受け入れられる買主を独自ネットワークで探索。確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取が可能な事業者と交渉し、5名全員が納得できる価格を引き出しました。

STEP 4 ｜ 合意形成・相続登記・売買契約・決済

個別対応を根気よく続けること約1年、5名全員から売却の合意を取得。提携司法書士が相続登記をスピード対応。確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままの条件で売買契約を締結し、案件を完結させました。

結果

• 相談から売却完了まで：約1年
• 相続人5名全員が納得のうえで売却完了
• 外壁欠損・井戸ポンプ・洗濯機置き場なしの現状のまま買取成立
• 確定測量費用・残置物撤去費用ともにご相続人様5名の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても5名全員が一切責任を問われない安心感を実現
• 「ずっと丁寧に付き合ってくれて、本当に信頼できた」と複数の相続人よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

訳あり物件の売却において大切なのは、「物件の問題を解決すること」と「人の気持ちに寄り添うこと」の両立です。建物の問題はお金と知識で解決できることがあります。しかし、相続人同士の温度差や感情のすれ違いは、時間と誠実さでしか埋められません。1年という長い時間がかかりましたが、一人ひとりと向き合い続けたことが最終的な合意につながりました。

「売れない物件」ではなく、「適切な買主と適切なプロセスがまだ整っていない物件」と捉えることが大切です。時間がかかっても諦めずにご相談ください。

こんな方はぜひご相談ください

• 相続人が複数いて話し合いがまとまらない方
• 外壁欠損・井戸ポンプなど構造上・設備上の問題がある物件をお持ちの方
• 洗濯機置き場なしなど生活上の問題がある物件をお持ちの方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 「売れない」と他社に断られた訳あり物件をお持ちの方
• 時間がかかっても丁寧に進めてほしい方

千歳不動産では、どんなに複雑な案件でも最後まで誠実に対応します。外壁欠損・井戸ポンプ・相続人複数など、複合的な問題が重なった物件でも確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。すぐに解決できなくても、一緒に考え続けます。まずはお気軽にご相談ください。

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