相続不動産の「仲介」と「買取」の違い|関東で選ぶならどっち?手取り額・期間・手続きを徹底比較
chitose-estate
この記事の結論
相続した不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は不動産会社が買い手を探す方式で、市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、売却まで3〜6ヶ月かかり、内覧対応・残置物処分・リフォームなど売主の負担が大きい方式です。買取は不動産会社が直接買主となる方式で、価格は市場価格の60〜80%程度に下がりますが、最短3日〜2週間で現金化でき、現状のまま・残置物そのまま・修繕なしで売却できます。
相続不動産の場合は、相続税の納税期限(申告期限から10ヶ月)、相続登記の義務化(2024年4月施行)、訳あり物件の取り扱いなど、買取の方が有利になるケースが多いのが実態です。本記事では、関東1都6県で相続不動産買取を専門とする千歳不動産が、仲介と買取の違いを11項目で比較し、状況別の判断基準を解説します。
仲介と買取の違いを11項目で比較
相続不動産を売却する際の「仲介」と「買取」の違いを、売主目線で重要な11項目で比較しました。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の60〜80% |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月(平均) | 最短3日〜2週間 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+税 | 不要(自社買取の場合) |
| 内覧対応 | 必要(複数回・休日多い) | 不要(立会いも不要) |
| 残置物処分 | 売主負担(15〜30万円) | 買取価格に込み |
| リフォーム | 推奨(数十〜数百万円) | 不要(現状のまま) |
| 契約不適合責任 | 売主が負う(賠償リスク) | 免責される(瑕疵担保免責) |
| 確定測量 | 必要なケース多い(数十万円) | 不要なケース多い |
| 売却の確実性 | 不確実(売れ残るリスクあり) | 確実(査定後すぐ確定) |
| 守秘性 | 物件公開・看板設置あり | 完全プライベート可能 |
| 訳あり物件対応 | 困難(取扱拒否多い) | 専門業者なら対応可 |
どちらを選ぶべきか|状況別の判断軸
こんな方は「仲介」が向いている
- 売却まで半年〜1年の時間的余裕がある
- 物件状態が良い(築浅・市街地・人気エリア)
- 市場価格で売りたい(数百万円の差を取りたい)
- 内覧対応ができる(物件近隣に住む・平日休みが取れる)
- 権利関係に問題がない(単独相続・登記済み)
こんな方は「買取」が向いている
- 相続税の納税期限が迫っている(申告期限まで10ヶ月)
- 物件が遠方にあり管理・内覧対応が困難
- 訳あり物件である(再建築不可・心理的瑕疵・旧耐震・市街化調整区域など)
- 残置物が多く片付けに数十万円かかる
- 相続登記が未了で先に進められない
- 親族・近所に売却を知られたくない
- 兄弟・親族間で意見が割れていて早期決着が必要
- 築年数が古く雨漏り・シロアリ被害がある
相続不動産で特に重要な3つのポイント
ポイント1:相続税の納税期限は相続開始から10ヶ月
相続税の申告・納税期限は、被相続人が亡くなった日(相続開始日)から10ヶ月以内です。この期限内に現金化できないと、延滞税が発生し、最悪の場合は財産差押えのリスクも生じます。
仲介で売却した場合、内覧開始から成約・決済まで平均3〜6ヶ月かかります。これに加えて買い手側のローン審査・契約・決済までの期間を考えると、相続開始から3〜4ヶ月以内に売却活動を始めないと申告期限に間に合わない計算になります。
買取の場合は最短3日〜2週間で決済できるため、申告期限の1〜2ヶ月前でも対応可能です。納税資金を確保する手段として買取が選ばれる最大の理由がこれです。
ポイント2:2024年4月から相続登記が義務化
2024年4月から、相続登記が法律で義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
仲介で売却する場合は、相続登記を完了させてから売却活動を始めるのが一般的で、登記手続きに2〜3ヶ月かかります。
買取専門業者の場合は、連携司法書士が相続登記と売買決済を同時並行で進めることができ、登記未了の状態でも売却の話を進められます。数十年前の名義のまま放置された物件や、数次相続で相続人が多数に及ぶ物件でも対応可能です。
ポイント3:訳あり物件は仲介市場で売れにくい
雨漏り・シロアリ被害・旧耐震基準(昭和56年5月以前)・再建築不可・市街化調整区域・心理的瑕疵などの「訳あり物件」は、一般の買い手から敬遠される傾向があります。
仲介では取り扱いを引き受けてもらえないケース、引き受けてもらえても1年以上売れないケースが多く、その間も固定資産税・管理費が発生し続けます。
訳あり物件専門の買取業者は、独自の再生・再販売ノウハウを持っているため、現状のまま瑕疵担保免責で買取可能です。
関東1都6県で買取を選ぶ際の3つの判断基準
1. 関東エリアの実情に精通した業者を選ぶ
関東1都6県(千葉・東京・神奈川・埼玉・茨城・栃木・群馬)はエリアごとに地価・需要・条例が大きく異なります。
- 千葉県南部・房総半島:別荘需要があり、空き家率も高い
- 茨城県南部・栃木県南部:都内通勤圏として一定の需要
- 群馬県北部・栃木県北部:過疎化が進み訳あり物件比率が高い
- 東京都内・神奈川県東部:狭小地・再建築不可物件が多い
各エリアの実情を理解している業者でないと、適正な査定はできません。全国対応を謳う業者でも、実際の買取実績が関東に偏っているか確認しましょう。
2. 士業との連携実績がある業者を選ぶ
相続案件では、弁護士・司法書士・税理士・行政書士との連携が不可欠です。連携実績がある業者なら、相続登記・遺産分割協議・相続税申告などをワンストップで進められます。
逆に士業連携が弱い業者だと、売主自身が複数の専門家を探して調整する手間が発生します。
3. 自社買取の業者を選ぶ
「買取」と謳いながら、実際は別の買取業者を紹介する「買取仲介」業者も存在します。この場合、価格が不透明になり、決済も遅れる傾向があります。
自社買取の業者であれば、価格交渉が直接でき、決済も最短です。「自社買取」「直接買取」を明示している業者を選びましょう。
よくある誤解5つ
誤解1:「買取は損する」は本当か
買取は仲介より2〜3割安いと言われますが、仲介で売却する場合は仲介手数料(売却価格の3%+6万円+税)、残置物処分費用(15〜30万円)、リフォーム費用(数十〜数百万円)、確定測量費用(数十万円)などが差し引かれます。
例:仲介で1,500万円で売れた場合、手数料約56万円+残置物処分20万円+リフォーム100万円+測量50万円=実質手取り約1,274万円。買取で1,200万円(20%減)だったとしても、すべて込みで手取り1,200万円。手取り差額は約74万円となり、訳あり物件や築古物件では買取の方が手取りが多くなるケースもあります。
誤解2:「買取なら誰でも買い取ってくれる」
買取業者でも、再建築不可・心理的瑕疵・市街化調整区域などの「訳あり物件」は断られることがあります。訳あり物件専門の買取業者を選ぶ必要があります。
誤解3:「仲介の方が高く売れる」
物件状態・立地が良い物件であれば事実ですが、訳あり物件・遠方物件・築古物件は、仲介でも値引きを繰り返した末に売れないか、結局買取に切り替えるケースが多く見られます。最初から買取を選んだ方が時間とコストを節約できる場合があります。
誤解4:「相続登記が終わっていないと売れない」
仲介の場合は事実ですが、買取の場合は連携司法書士による同時進行が可能。登記未了でも売却活動を始められます。
誤解5:「買取は周りに知られてしまう」
仲介は物件サイト掲載・看板設置が一般的で近隣に知られやすいですが、買取業者は物件サイト掲載・看板設置・業者間情報流通(レインズ等)を一切行わない完全プライベート取引が可能です。
千歳不動産での取り扱い
千歳不動産は、関東1都6県を対象とする相続不動産専門の買取会社です(運営:株式会社ライスボール、東京都知事免許(1)第107388号)。仲介ではなく自社買取に特化することで、以下のサービスをご提供しています。
- 自社買取:仲介手数料なし、価格交渉が直接で透明
- スピード:最短3日で契約決済の実績(通常1〜3週間)
- 訳あり物件専門:再建築不可・心理的瑕疵・旧耐震・市街化調整区域・残置物多数・相続登記未了に対応
- すべて込みの価格:残置物処分・解体費用も買取価格に込み
- 士業連携:弁護士・司法書士・税理士・行政書士との連携
- 守秘義務徹底:物件サイト掲載・看板設置・業者間流通なし
- 完全無料:ご相談・査定・現地調査すべて無料、押し売り・追客なし
まとめ
- 仲介は時間と物件状態に余裕がある場合に向いている
- 買取は時間・物件状態・権利関係に課題がある場合に向いている
- 相続不動産では、相続税の納税期限・相続登記の義務化・訳あり物件の取り扱いなど、買取が有利なケースが多い
- 関東エリアで買取を選ぶ際は、エリア実情に精通・士業連携あり・自社買取の業者を選ぶ
千歳不動産では、相続不動産に関するご相談を完全無料でお受けしております。「こんなことを相談してもよいのだろうか」とお感じの方でも、どうぞお気軽にお声がけください。押し売り・追客は一切いたしません。
