流山市の築42年相続戸建てを買取｜シロアリ・柱床崩壊・外見では分からない躯体損傷でも現状解決した実例

はじめに

「シロアリの被害がひどくて、柱や床がボロボロになっている」「外見は普通に見えるのに、内部がここまで傷んでいるとは思わなかった」「こんな状態では売れないと思うが、一刻も早く手放したい」——シロアリ（白蟻）による躯体への深刻な食害は、外から見てもわかりにくいため、発覚した時点ですでに建物の構造が大きくダメージを受けているケースが少なくありません。今回は、千葉県流山市の築42年戸建てを、シロアリによる柱・床の深刻な食害という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県流山市の築42年戸建てを相続することになったご相続人様。外観は比較的きれいに見える建物でしたが、内部を確認したところシロアリによる食害が進行しており、柱・床がボロボロになっている状態が発覚。「こんな状態では売れないだろうが、一刻も早く手放したい」という強いご意向で当社にご相談にいらっしゃいました。

• シロアリによる躯体への深刻な食害：柱・床・床下の構造材がシロアリに広範囲にわたって食い荒らされており、建物の耐震性・耐久性が著しく低下している状態。外観からは判断できないほど内部のダメージが深刻
• 柱・床がボロボロの状態：食害を受けた柱は内部が空洞化し、床は踏み抜きそうなほど腐食が進んでいる箇所があり、居住はおろか内部への立ち入り自体が危険な状態
• 相続人が一刻も早く手放したがっていた：躯体の深刻な状況を目の当たりにし、「このまま持ち続けることが怖い」という強い不安から、スピードを最優先にご相談にいらっしゃった
• 残置物が残っている：室内に生活用品・家財が残されており、片付け費用が発生する状態
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「柱がボロボロでは修繕費が何百万かかるかわからない」「シロアリ被害があると言ったら全ての業者に断られた」「残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」と、費用面・物件面のあらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県流山市
築年数	42年（木造戸建て）
シロアリ被害	柱・床・床下の構造材が広範囲にわたって食害を受けボロボロの状態
建物の安全性	耐震性・耐久性が著しく低下・内部への立ち入りが危険な箇所あり
残置物	生活用品・家財など
相続人の状況	躯体の深刻な状況から一刻も早い売却を希望
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

シロアリが躯体を食い荒らす——外見ではわからない恐ろしさ

今回の物件で最も深刻だったのが、シロアリによる躯体（柱・床・梁など建物の構造部分）への広範囲な食害です。シロアリ被害の最も怖い点は、外から見ただけでは被害の深刻さがわからないという点です。

① 外見はきれいでも内部は崩壊寸前

シロアリは木材の表面を残しながら内部から食い荒らす習性があります。そのため、外壁・壁紙・床材の表面は問題なく見えても、内部の構造材がすでに空洞化・腐食しているケースが多くあります。今回の物件も、外観からは問題が見えにくい状態でしたが、内部の柱・床はボロボロに食い荒らされていました。

② 耐震性への深刻な影響

柱・梁などの主要構造部がシロアリに食い荒らされると、建物全体の耐震性が著しく低下します。地震時に倒壊するリスクが高まり、居住者・近隣への深刻な危険をもたらす可能性があります。放置すれば行政から危険建物として指定されるリスクもあります。

③ 修繕費用が膨大になる

躯体レベルでシロアリ被害が及んでいる場合、シロアリ駆除・柱の交換・床の全面修繕が必要となり、修繕費用が数百万〜一千万円規模になることもあります。修繕してから売るよりも、現状のまま買取できる手段を選ぶことが、最終的な費用負担の軽減につながります。

④ 近隣への影響リスク

シロアリは放置すると近隣の建物にも移動・定着するリスクがあります。近隣住民から被害を訴えられ、損害賠償問題に発展するケースもあります。早期の売却・処分が近隣への影響リスクを防ぐためにも重要です。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。シロアリ被害がある物件の売却では特に重要な概念です。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「シロアリ被害の範囲が告知した以上に広かった」「構造材の腐食が想定以上に深刻だった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

シロアリ被害物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

シロアリ被害がある物件では、食害の範囲がどこまで及んでいるかを売主が完全に把握することは事実上不可能です。目視で確認できない箇所にまで被害が及んでいる可能性があり、売却後に「被害の範囲が告知以上だった」として追加責任を問われるリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後にシロアリ被害の範囲がさらに広かったと発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後にシロアリ被害の追加問題が来たらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、深刻なシロアリ被害を抱えた物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・シロアリ被害の詳細確認（相談翌日）

ご相続人様の「一刻も早く」というご意向を最優先に、ご相談の翌日に当社スタッフが現地へ。シロアリ被害の範囲・柱・床の食害の程度・残置物の量を詳細に確認。「柱がボロボロでは対応できない」「シロアリ被害がここまで深刻では無理」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

シロアリによる柱・床の深刻な食害・残置物ありという条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。シロアリ駆除・躯体修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の一切の追加瑕疵責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。シロアリ被害・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。シロアリ駆除・躯体修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• シロアリで柱・床がボロボロ・残置物ありの現状のままスピード買取成立
• シロアリ駆除・躯体修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後にシロアリ被害の追加問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「柱がボロボロで絶対売れないと思っていた。しかも残置物もそのままで、売った後も責任を問われないと聞いて、本当に安心して手放せました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

シロアリ被害は「外見ではわからない」という特性から、発覚した時には躯体レベルで深刻なダメージが及んでいることが多いです。「柱がボロボロでは売れない」という思い込みが売却を諦めさせてしまうケースがありますが、躯体レベルのシロアリ被害があっても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

シロアリ被害は放置するほど近隣への影響リスクも高まります。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。一刻も早い売却が、最善の解決策です。

こんな方はぜひご相談ください

• シロアリ（白蟻）被害で柱・床がボロボロになっている物件をお持ちの方
• 躯体レベルの深刻なシロアリ被害がある物件の相続でお困りの方
• 一刻も早く相続不動産を手放したい方
• 残置物の処分費用を負担せずに売却したい方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）

千歳不動産では、シロアリで柱・床がボロボロになった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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