熊谷市の難物件相続を買取｜猫・ハクビシン・ネズミが住む500坪倉庫＋戸建て2棟を残置物そのまま解決した実例

はじめに

「500坪もある敷地の草木管理だけで毎年何十万もかかる」「建物の中に猫・ハクビシン・ネズミが住み着いていて、とても手がつけられない」「倉庫と古民家が2棟もあって、残置物の処分だけで途方に暮れる」——これほど多くの問題が重なった相続不動産は、通常の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。今回は、埼玉県熊谷市の500坪の広大な敷地に建つ倉庫・築52年戸建て2棟を、野生動物の住み着き・残置物大量という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

埼玉県熊谷市の500坪の広大な敷地を相続することになったご相続人様。敷地内には古い倉庫と築52年の戸建てが2棟あり、建物内部には猫・ハクビシン・ネズミなどの野生動物が住み着いていました。「自分では絶対に手がつけられない」という強い危機感から、一刻も早く売却したいとのご意向で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 猫・ハクビシン・ネズミが建物内に住み着いている：築52年の戸建て2棟・倉庫の内部に複数の野生動物が住み着いており、糞尿・悪臭・建物へのダメージが深刻な状態。ご相続人様も建物に近づくことを恐れており、「一刻も早く手放したい」という強い動機になっていた
• 500坪の広大な敷地で草木管理に多額の費用がかかる：500坪という広大な敷地は、放置すれば草木が生い茂り近隣への影響も生じる。定期的な草刈り・管理費用が毎年発生し続けており、固定費の負担が大きかった
• 倉庫＋戸建て2棟という複数建物の処分問題：敷地内に古い倉庫1棟・築52年の戸建て2棟という計3棟の建物があり、それぞれに残置物・野生動物被害が重なっており、処分の難易度が極めて高い
• 残置物が大量：3棟の建物全体に生活用品・農機具・什器などが大量に残されており、撤去費用が膨大になる見込み
• 確定測量が未実施：500坪という広大な敷地の確定測量には通常より多額の費用がかかるため、測量費用の負担が売却の大きな障壁になっていた

「ハクビシンが住み着いている建物なんて、業者にも入ってもらえなかった」「500坪の測量費用だけで何十万もかかると言われた」「建物が3棟もあって残置物の撤去費用が想像できない」「草木の管理費用だけで毎年赤字」と、あらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	埼玉県熊谷市
敷地面積	約500坪（草木が生い茂り管理費用が高額）
建物	古い倉庫1棟＋築52年戸建て2棟（計3棟）
野生動物被害	猫・ハクビシン・ネズミが建物内部に住み着いている
残置物	3棟全体に大量（生活用品・農機具・什器など）
維持費	500坪の草木管理費用が毎年高額で発生
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

野生動物が住み着いた建物——放置するとどうなるのか

今回の物件で特に深刻だったのが、猫・ハクビシン・ネズミという複数の野生動物が建物内部に住み着いていたという問題です。野生動物が住み着いた建物を放置すると、以下のような深刻なリスクが発生します。

① 建物への深刻なダメージ

ネズミは電気配線・断熱材・木材を噛み砕き、建物の構造や電気設備に深刻なダメージを与えます。ハクビシンは天井裏に住み着いて大量の糞尿で天井を腐食させ、雨漏りと同様の構造ダメージを引き起こします。放置すればするほど被害が拡大し、修繕費用が雪だるま式に増大します。

② 悪臭・衛生面の問題

野生動物の糞尿による悪臭は、通常のクリーニングでは除去が困難です。特にハクビシン・ネズミの糞尿は有害な細菌・ウイルスを含む場合があり、衛生上の深刻なリスクをもたらします。

③ 近隣への影響リスク

野生動物は繁殖力が強く、放置すれば近隣の建物にも移動・定着するリスクがあります。近隣住民から管理責任を問われるトラブルに発展するケースもあります。

④ 駆除・修繕費用が高額

野生動物の駆除には専門業者への依頼が必要で、複数種類・複数棟への対応となると費用が数十万〜百万円規模になることもあります。さらに、ダメージを受けた建物の修繕費用も別途発生します。

野生動物が住み着いた建物は、放置するほど被害が拡大し、最終的な費用負担が増大します。早期の売却・処分が最善の解決策です。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「ネズミによる電気配線の損傷があった」「ハクビシンの糞尿で天井が腐食していた」「建物の構造に問題があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

野生動物住み着き物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

野生動物が住み着いた建物では、目視では確認できない電気配線の損傷・構造材の腐食・衛生上の問題が潜んでいる可能性が非常に高く、相続人が建物の状態を完全に把握することは事実上不可能です。瑕疵担保免責を条件とすることで、売却後にこれらの問題が発覚しても一切責任を問われず、ご相続人様が完全に手を離せる環境を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：野生動物被害による見えないダメージが後から発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後にネズミ被害や配線問題が出たらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、野生動物被害の不安からも完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・野生動物被害の詳細確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。猫・ハクビシン・ネズミの住み着き状況・3棟の建物の老朽化の程度・残置物の量・500坪の敷地の草木の状態を詳細に確認。「野生動物が住み着いているから無理」「3棟もあって対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

野生動物住み着き・500坪の草木管理・残置物大量・建物3棟という複合的な条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。野生動物駆除費用・草木管理費用・残置物撤去費用・確定測量費用のすべての負担を一度に解消しました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。野生動物住み着き・残置物そのまま・草木そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。野生動物駆除・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 野生動物住み着き・500坪の草木管理・残置物大量・建物3棟の現状のままスピード買取成立
• 野生動物駆除費用・草木管理費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 毎年かかっていた草木管理費用の負担からも完全に解放
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「ハクビシンが住み着いていて業者にも入ってもらえなかった建物が売れた。500坪の測量費用も残置物の撤去費用も全部ゼロで、しかも売った後も責任を問われないと聞いて本当に驚きました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

野生動物が住み着いた建物・広大な敷地・複数棟という三重苦が重なった相続不動産は、「手がつけられない」と感じて放置してしまうケースが非常に多いです。しかし放置するほど野生動物被害は拡大し、草木は生い茂り、最終的な費用負担は増大します。現状のまま買取できる手段があれば、これ以上の悪化を止め、すべての問題を一度に解決できます。

「野生動物がいるから売れない」「500坪の測量費用が怖い」「建物が3棟もあって対応できない」——そう諦める前に、まずはご相談ください。どんなに複雑な状況でも、解決の糸口は必ずあります。

こんな方はぜひご相談ください

• 猫・ハクビシン・ネズミなど野生動物が住み着いた建物をお持ちの方
• 広大な敷地で草木管理費用が毎年かさんでいる方
• 敷地内に複数の建物がある相続でお困りの方
• 残置物が大量にあって処分費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 他社に断られた難物件をお持ちの方

千歳不動産では、野生動物住み着き・広大な敷地の草木管理・複数棟・残置物大量など、どんなに複雑な問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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