茂原市の築33年相続アパートを買取｜問題入居者・市街化調整区域・全室空室でも立ち退き交渉まで一括解決した実例

はじめに

「問題のある入居者がいて、そのせいで他の部屋が全て空室になってしまっている」「市街化調整区域にあるアパートで、売れる見込みが全くない」「立ち退き交渉なんて自分ではとても無理」——賃貸アパートの相続は、建物の問題だけでなく入居者との関係・法的手続き・エリア条件など、複合的な問題が絡み合うケースが少なくありません。今回は、千葉県茂原市の築33年アパートを、問題入居者の立ち退き交渉まで含めて全て弊社が対応し、ご相続人様のストレス・負担をゼロにしてスピード買取を完了した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県茂原市の築33年・4室アパートを相続することになったご相続人様。駅から離れた市街化調整区域という立地に加え、1室に長年居住する問題入居者の影響で他の3室が全て空室となっており、収益も見込めない状況が続いていました。「早く手放したいが、問題入居者への対応だけを考えても気が重くて動けない」と、精神的・法的な両面から追い詰められた状況でご相談にいらっしゃいました。

• 問題のある長期入居者が1室に居座っている：長年にわたって居住している入居者がおり、その言動・行動が原因で他の入居者が退去。残り3室が全て空室になるという深刻な状況を招いていた
• 問題入居者以外は全室空室：問題入居者の影響で新規入居者も決まらず、収益がほぼゼロの状態が継続。固定費だけが毎月発生し続けていた
• 市街化調整区域・駅から遠い立地：市街化調整区域は原則として新たな建物の建築が制限されるエリアのため、一般市場では買主が極めて限られる。さらに駅から離れた立地が条件をさらに厳しくしていた
• 築33年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、修繕・維持管理にも費用がかかる状態
• 立ち退き交渉への不安：問題入居者への立ち退き交渉は法的知識が必要で、ご相続人様が個人で対応することは精神的・法律的に非常に困難な状況

「問題入居者がいるアパートなんて、絶対売れないと言われた」「立ち退き交渉を自分でやるなんて考えただけで怖い」「市街化調整区域で駅からも遠くては買い手がつかない」と、あらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県茂原市（駅から遠い市街化調整区域）
物件種別	築33年・4室アパート
入居状況	問題のある長期入居者が1室・残り3室は全て空室
エリア条件	市街化調整区域（新築建物の建築が原則制限）・駅から遠い
収益状況	空室率75%・収益がほぼゼロの状態が継続
建物の状態	築33年・経年劣化が進行
相続人の希望	早期売却・立ち退き交渉含む全ての負担からの解放

市街化調整区域のアパート——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件の売却を特に難しくしていた要因のひとつが、市街化調整区域という立地条件です。市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために市街化を抑制するエリアのことで、以下のような制限があります。

• 新築・増築が原則制限される：原則として新たな建物の建築や増築が認められないため、取り壊して建て替えることができない
• 買主が住宅ローンを組みにくい：市街化調整区域の物件は金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを利用しにくいケースが多い
• 一般市場での需要が極めて限られる：建て替えができないため、活用方法が限られ、一般の買主には敬遠されやすい

このような条件に問題入居者・全室空室・駅から遠い立地が重なると、通常の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・入居状況の確認（相談から3日以内）

まず現地を詳細に調査し、建物の状態・入居者の状況・市街化調整区域としての活用可能性を確認。「問題入居者がいるから無理」「市街化調整区域では対応できない」とは判断せず、立ち退き交渉込みで現状買取できる方法を検討しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取の決定・立ち退き交渉を全て引き受け

問題入居者・市街化調整区域・全室空室という複合的な条件をすべて確認したうえで、弊社が直接買取することを決定。最も重要なのは、問題入居者への立ち退き交渉を全て弊社が担当するという点です。法的知識が必要な交渉・書類対応・やり取りの全てをご相続人様に代わって弊社が対応し、精神的な負担を完全にゼロにしました。

STEP 3 ｜ スピード買取・売買契約・決済

立ち退き交渉・相続登記を提携司法書士と連携してスピード対応。ご相続人様が問題入居者と直接やり取りする必要は一切なく、売買契約・決済まで一貫して弊社が対応。ご相続人様の負担をゼロにしながらスピーディーに買取を完了しました。

STEP 4 ｜ 買取後の立ち退き交渉も全て弊社で完結

買取完了後も、問題入居者への立ち退き交渉は引き続き弊社が対応。ご相続人様が売却後に入居者問題に巻き込まれることなく、完全に手を離せる状態を実現しました。

結果

• 問題入居者・市街化調整区域・全室空室・築33年の現状のままスピード買取成立
• 問題入居者への立ち退き交渉を全て弊社が対応・ご相続人様の負担ゼロで完結
• 固定費・管理の手間からも完全に解放
• 「問題入居者への対応だけで毎日ストレスだった。買取後も全部やってもらえて、本当に肩の荷が下りました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

賃貸アパートの相続で最も精神的な負担になるのは、問題のある入居者への対応です。法的知識が必要な立ち退き交渉を相続人が個人で行うことは、精神的にも法律的にも非常に困難です。私たちが大切にしているのは、不動産の売買だけでなく、ご相続人様が抱えるあらゆる負担を引き受けることです。

「問題入居者がいるから売れない」「市街化調整区域だから無理」——そう諦める前に、まずはご相談ください。どんなに複雑な状況でも、ご相続人様のストレスをゼロにする解決策を一緒に考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• 問題のある入居者がいる賃貸物件の相続でお困りの方
• 立ち退き交渉が必要だが自分では対応できない方
• 市街化調整区域の物件で売れるか不安な方
• 空室だらけで収益が見込めない相続アパートをお持ちの方
• 入居者問題を含めた全ての負担から解放されたい方

千歳不動産では、問題入居者への立ち退き交渉・市街化調整区域・空室だらけのアパートなど、複雑な条件が重なった相続物件でも現状のまま買取対応が可能です。入居者問題も含めて全てお任せください。まずはお気軽にご相談ください。

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