富里市の築41年相続戸建てを買取｜屋根裏に野生動物・雨漏りありでも現状のまま解決した実例

はじめに

「屋根裏で物音がして、野生動物が住み着いているようだ」「雨漏りもあって、建物の状態が心配」「一刻も早く手放したいのに、こんな状態では売れないのでは」——屋根裏への野生動物の侵入は、放置するほど建物へのダメージが拡大し、近隣への影響リスクも高まります。今回は、千葉県富里市の築41年戸建てを、野生動物の屋根裏への住み着き・雨漏りという条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県富里市の築41年戸建てを相続することになったご相続人様。屋根裏から物音がし、野生動物が住み着いていることが判明。さらに雨漏りも発生しており、「このまま持ち続けるのが怖い。一刻も早く手放したい」という強いご意向で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 野生動物が屋根裏に住み着いている：屋根裏から物音・足音が聞こえ、ハクビシン・アライグマ・ネズミなどの野生動物が屋根裏に侵入・定着していることが判明。糞尿による悪臭・建物へのダメージ・近隣への移動リスクが深刻な問題となっていた
• 雨漏りあり：屋根・外壁の老朽化により雨漏りが発生しており、室内の天井・壁・床にも傷みが及んでいる状態。野生動物の侵入経路となった屋根の隙間と雨漏りが連動している可能性もある
• 残置物が残っている：脚立・生活用品などが室内に残されており、片付け費用が発生する状態
• 築41年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、野生動物被害・雨漏りと合わせて修繕費用が膨大になる見込み
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「屋根裏に動物がいると言ったら業者に断られた」「駆除費用と雨漏りの修繕費が怖い」「残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」と、費用面・物件面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県富里市
築年数	41年（木造戸建て）
野生動物被害	屋根裏に野生動物が住み着いている（糞尿・建物へのダメージあり）
雨漏り	あり（室内の天井・壁・床にも傷みが進行）
残置物	脚立・生活用品など
建物全体	築41年・経年劣化により老朽化が進行
相続人の状況	野生動物被害への不安から一刻も早い売却を希望
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

屋根裏に野生動物が住み着く——放置するとどうなるのか

屋根裏への野生動物の侵入は、「物音がする」という段階では気づきにくく、発覚した時点ですでに深刻な被害が進行しているケースが多いです。放置するとどうなるのか、詳しく解説します。

① 断熱材・構造材への深刻なダメージ

ハクビシン・アライグマ・ネズミなどは屋根裏の断熱材を巣材として使用し、大量の糞尿で断熱材を汚染・腐食させます。また、ネズミは電気配線を噛み切るため、漏電・火災のリスクが高まります。放置すればするほど修繕費用が増大します。

② 悪臭・衛生面の問題

野生動物の糞尿による悪臭は、天井を通じて室内にも広がります。有害な細菌・ウイルスを含む糞尿は衛生上のリスクをもたらし、通常のクリーニングでは除去しきれない場合があります。

③ 近隣への移動・定着リスク

繁殖力の強い野生動物は、放置すれば近隣の建物にも移動・定着するリスクがあります。近隣住民から管理責任を問われ、トラブルに発展するケースもあります。

④ 駆除・修繕費用が高額

専門業者による野生動物の駆除・侵入口の封鎖・断熱材の交換・消毒作業を合わせると、費用が数十万〜百万円規模になることもあります。雨漏り修繕費用と合わせると、さらに高額になります。

屋根裏に野生動物が住み着いた建物は、放置するほど被害が拡大します。早期の売却・処分が最善の解決策です。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。野生動物が住み着いた物件の売却では特に重要な概念です。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「屋根裏の断熱材が野生動物の糞尿で全滅していた」「電気配線がネズミに噛み切られていた」「雨漏りによる構造材の腐食が想定以上だった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

野生動物住み着き物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

野生動物が住み着いた物件では、屋根裏の断熱材の状態・電気配線へのダメージ・構造材への被害範囲など、目視では確認できない問題が多数潜んでいる可能性があります。相続人がこれらを完全に把握することは事実上不可能で、売却後に追加の問題が発覚するリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に野生動物被害による追加問題が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に屋根裏の被害がもっと深刻だったと言われたらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、野生動物被害を抱えた物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・野生動物被害の確認（相談翌日）

ご相続人様の「一刻も早く」というご意向を最優先に、ご相談の翌日に当社スタッフが現地へ。屋根裏への野生動物の侵入状況・雨漏りの箇所と範囲・残置物の量・建物全体の老朽化の程度を詳細に確認。「野生動物が住み着いているから無理」「雨漏りがあるから対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

野生動物の屋根裏への住み着き・雨漏り・残置物ありという条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。野生動物駆除費用・雨漏り修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の一切の追加瑕疵責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。野生動物住み着き・雨漏り・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。野生動物駆除・雨漏り修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 野生動物の屋根裏住み着き・雨漏り・残置物ありの現状のままスピード買取成立
• 野生動物駆除費用・雨漏り修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に野生動物被害の追加問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「屋根裏に動物がいると言ったら業者に断られ続けていた。現状のまま買い取ってもらえて、売った後も責任を問われないと聞いて本当に安心しました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「屋根裏に野生動物が住み着いていると売れない」「雨漏りがあるとリフォームしてから売るべき」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、野生動物の住み着き・雨漏りという条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

野生動物は放置するほど被害が拡大し、近隣への影響リスクも高まります。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。早期の売却が、最善の解決策です。

こんな方はぜひご相談ください

• 屋根裏に野生動物が住み着いている物件の相続でお困りの方
• 雨漏りなど建物の傷みがひどく修繕費用が心配な方
• 野生動物駆除費用を負担せずに売却したい方
• 残置物が残っていて片付け費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）

千歳不動産では、野生動物の屋根裏住み着き・雨漏り・残置物ありなど複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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