借地権付き建物の売却ガイド|地主承諾・譲渡承諾料の対処法 | 千歳不動産
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借地権付き建物を売却する時の
注意点と現実的な方法
借地権付き建物は、建物のみを所有し、土地は地主から借りている形態の不動産です。下町や古い住宅地に多く存在し、相続によって受け継がれるケースが少なくありません。売却時には地主の承諾が必須となり、譲渡承諾料(借地権価格の10〜15%)の支払いも一般的です。さらに、住宅ローン審査が厳しく買主層が限定的なため、土地所有権付き物件と比較して市場価格は50〜70%程度に下がる傾向があります。地主との関係性が悪化している、連絡がつかない、更新時期が近いといった事情があると、売却の難易度はさらに上がります。
千歳不動産は関東1都6県を対象に、借地権付き建物の現状買取を多数取り扱っています。地主との承諾交渉・譲渡承諾料の交渉・名義書換料の調整はすべて当社で代行。連携司法書士・弁護士のサポート体制で、複雑な権利関係も整理して進めます。最短3日で契約決済が完了し、売主様の事前準備は基本不要です。査定・相談は完全無料、押し売り・追客は一切いたしません。
借地権付き建物とは?
借地権とは、他人の土地を建物所有目的で使用する権利のことです。土地の所有権は地主が持ち、借地人は毎月または年単位で地代を支払って土地を借り、その上に自分名義の建物を建てて住みます。「借地権付き建物」とは、この建物部分のことを指します。
借地権付き建物は、戦後の住宅供給期に大量に発生しました。土地を購入するより安く家を持てる仕組みとして広く利用され、東京の下町・横浜・川崎などの古い住宅地には、現在も多数の借地権物件が存在します。
借地権には、契約時期・契約内容によって複数の種類があり、それぞれ売却・建替・更新のルールが異なります。特に重要なのは、「旧法借地権」(1992年7月以前の契約)と「新法借地権」(1992年8月以降の契約)の区別です。
なぜ借地権付き建物は売却が難しいのか
借地権を第三者に譲渡(売却)するには、地主の承諾が法律上必要です(民法612条)。承諾なく売却した場合、地主は借地契約を解除できる可能性があり、結果として買主は建物の所有権だけ得て土地を使えない状態に陥ります。承諾の取得には数週間〜数ヶ月かかることもあります。
地主からの承諾には、譲渡承諾料(借地権価格の10〜15%)を支払うのが慣例です。借地権価格が3000万円なら300〜450万円。さらに名義書換料・建替承諾料・更新料も別途請求されることがあり、合計で数百万円規模になります。
借地権付き建物は土地の担保価値が買主にないため、金融機関の住宅ローン審査が厳しく、融資が下りないか、減額されることが大半です。買主は現金一括購入できる方に限られ、買主層が大幅に狭まります。
地代の値上げ要求、更新拒絶の示唆、無理な譲渡承諾料の請求など、地主との関係が悪化しているケースもあります。長年付き合いのあった親世代の地主から代替わりした後、新地主との関係が良好でないことも珍しくありません。
借地権の主な種類と売却難易度
戸建住宅で最も多いのは旧法借地権と普通借地権です。両者とも借地人保護が厚く、事実上長期的に土地を使い続けられるのがメリット。一方、定期借地権は契約期間満了で建物を取り壊して土地を返還する必要があり、残存期間が短くなるほど価値が急減します。残存期間10年未満の定期借地権は売却が極めて困難になります。
売却時に発生する諸費用
借地権価格3000万円の物件で、譲渡承諾料+名義書換料を合わせると450〜750万円の負担になります。これらの費用は売主と買主のどちらが負担するかが交渉ポイントです。慣例では譲渡承諾料は売主負担(売却価格から差し引く)、名義書換料は買主負担となることが多いですが、地主との交渉次第です。
借地権付き建物の4つの売却方法
地主との関係性別:売却の進めやすさ
地代を遅滞なく支払い、長年良好な関係を維持している場合。譲渡承諾も比較的スムーズに得られ、譲渡承諾料も相場通りで成立しやすくなります。選択肢が最も広い状況です。
地代の値上げ要求トラブル、更新時のもめごと、地主代替わり後の関係悪化など。譲渡承諾料を相場より高く要求される、承諾自体を拒否される可能性も。第三者(専門業者・弁護士)の関与が事実上必要になります。
地主が高齢で意思疎通困難、住所変更で連絡不能、相続発生で誰が地主か不明など。裁判所への借地非訟手続きで許可を得ることも可能ですが、時間と費用がかかります。当社の連携弁護士で対応可能です。
千歳不動産の借地権付き建物対応
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