稲敷郡の築28年相続戸建てを買取｜新築時から傾いた欠陥住宅・陸の孤島でも確定測量なしで解決した実例

はじめに

「新築時から傾いている欠陥住宅で、ビー玉を置くと転がってしまう」「駅からも車でしか行けず、コンビニやスーパーも車がないと生活できない場所にある」「こんな物件、誰かに売れるはずがない」——欠陥住宅という構造上の問題に、極めて不便な立地条件が重なった相続不動産は、通常の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。今回は、茨城県稲敷郡の築28年戸建てを、新築時からの傾き・極めて不便な立地という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

茨城県稲敷郡の築28年戸建てを相続することになったご相続人様。「実は新築時から建物が傾いていた」という深刻な欠陥に加え、駅・コンビニ・スーパーいずれも車でしか行けないという極めて不便な立地条件が重なり、「どこに相談しても解決策が見つからない」という状況で当社にご連絡をいただきました。

• 新築時から傾いていた欠陥住宅：建物が新築時から大きく傾いており、床にビー玉を置くと自然に転がっていくほどの傾斜がある状態。施工上の問題・地盤の問題などが原因と考えられ、築28年という比較的新しい建物でありながら深刻な構造上の欠陥を抱えている
• 駅から車のみ・コンビニ・スーパーも車でしか行けない極めて不便な立地：最寄り駅へのアクセスが車のみという立地に加え、日常生活に必要なコンビニ・スーパーも車でしか行けない距離にある。公共交通機関が利用できないため、一般の居住用買主には極めて敬遠されやすい条件
• 残置物が残っている：室内に生活用品・家財が残されており、撤去費用が発生する状態
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「新築時から傾いている欠陥住宅なんて、誰も買わないと断られた」「駅からも車でしか行けない場所では買い手がつかない」「欠陥住宅の責任をどこまで問われるかわからなくて怖い」と、あらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	茨城県稲敷郡
築年数	28年（木造戸建て）
建物の問題	新築時からビー玉が転がるほどの傾きがある欠陥住宅
立地条件	駅・コンビニ・スーパーいずれも車でのみアクセス可能
残置物	生活用品・家財など
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

新築時からの傾き——欠陥住宅の相続で生じる問題

今回の物件で特に売却を難しくしていたのが、新築時から建物が傾いているという欠陥住宅であることです。欠陥住宅の相続では、以下のような深刻な問題が生じます。

① 買主への告知義務が発生する

建物の傾きは売買の際に買主へ正確に告知する義務があります。新築時から傾いているという事実は重大な瑕疵であり、買主が知ったうえで購入するかどうかを判断する必要があります。

② 住宅ローン審査が困難

欠陥住宅は金融機関の担保評価が著しく低下し、買主が住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。現金購入できる買主を探す必要があるため、市場が大幅に限定されます。

③ 修繕費用が高額・修繕が困難なケースも

新築時からの傾きを修正するには、地盤改良・基礎補修・構造補強などの大規模な工事が必要で、費用が数百万〜一千万円規模になることもあります。場合によっては修繕が技術的に困難なケースもあります。

④ 売却後の責任への不安

欠陥住宅であることを知りながら売却する場合、売却後にさらなる問題が発覚した際の責任範囲について不安を感じるご相続人様が多くいらっしゃいます。この不安を解消するのが、瑕疵担保免責という条件です。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。欠陥住宅の売却では特に重要な概念です。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。欠陥住宅の場合、傾き以外にも「構造材に問題があった」「地盤がさらに悪化していた」といった追加の問題が発覚するリスクがあります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

欠陥住宅の相続で瑕疵担保免責が特に重要な理由

新築時から傾きがある欠陥住宅では、傾き以外にも見えない部分に構造上の問題が潜んでいる可能性があり、相続人が建物の欠陥の全容を把握することは事実上不可能です。瑕疵担保免責を条件とすることで、既知の傾き以外の問題が後から発覚しても一切責任を問われず、ご相続人様が完全に手を離せる状態を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：傾き以外の構造上の問題が後から発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「欠陥住宅を売って、後から責任を問われたらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、欠陥住宅から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・傾きの状況確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。建物の傾きの程度・立地条件の詳細・残置物の量を詳細に確認。「新築時からの欠陥住宅では無理」「駅からも車でしか行けない場所では対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

新築時からの傾き・極めて不便な立地・残置物という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の欠陥に関する一切の追加責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。建物の傾きを正直に開示したうえで、残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 新築時からの傾き・極めて不便な立地・残置物の現状のままスピード買取成立
• 残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に欠陥に関する追加問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「新築時から傾いていた欠陥住宅が売れるとは思っていなかった。しかも売った後も責任を問われないと聞いて、本当にほっとしました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「新築時からの欠陥住宅は売れない」「駅からも車でしか行けない場所では買い手がつかない」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を諦めさせてしまうことがあります。しかし実際には、欠陥住宅・極めて不便な立地という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。大切なのは、欠陥を正直に開示したうえで、その条件を受け入れてくれる買主を見つけること。そして売却後の責任を明確にすることで、ご相続人様が安心して完全に手を離せる状態を作ることです。

「欠陥住宅だから売れない」と諦める前に、まずはご相談ください。欠陥を正直に開示したうえで、瑕疵担保免責という条件で解決できる方法があります。

こんな方はぜひご相談ください

• 新築時から傾きがある・欠陥住宅を相続された方
• 建物の傾き・地盤問題がある物件をお持ちの方
• 駅から遠い・生活利便性が低い場所にある物件をお持ちの方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の欠陥に関する責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、欠陥住宅・極めて不便な立地など難条件が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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