熊谷市の相続戸建てを買取｜ビー玉が転がる傾いた家・市街化調整区域でも瑕疵担保免責で現状解決した実例

はじめに

「床にビー玉を置くと転がってしまうほど家が傾いている」「市街化調整区域にあるから売れないと言われた」「残置物が残っていて片付けられない」「確定測量の費用も出せない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないケースが少なくありません。今回は、埼玉県熊谷市の築30年戸建てを、床の傾き・市街化調整区域という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

埼玉県熊谷市の築30年戸建てを相続することになったご相続人様。「床にビー玉を置くと転がるほど家が傾いている」という深刻な構造上の問題に加え、市街化調整区域という立地条件が重なり、「こんな状態では誰も買ってくれないのでは」と不安を抱えながら当社にご相談にいらっしゃいました。

• 床にビー玉を置くと転がるほどの傾き：建物全体が目に見えてわかるほど傾いており、床にビー玉を置くと自然に転がっていくほどの傾斜がある状態。地盤沈下・基礎の不同沈下・構造上の問題などが原因として考えられ、修繕には多額の費用が必要
• 市街化調整区域：物件が市街化調整区域に位置しており、原則として新たな建物の建築・建て替えが制限されるエリア。一般市場では買主が住宅ローンを組みにくく、買主が極めて限られる条件
• 残置物が残っている：ソファ・段ボール・生活用品などが室内に残されており、撤去費用が発生する状態
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「床が傾いているような家、誰も買わないのでは」「市街化調整区域では住宅ローンも使えないと断られた」「傾きを直す費用だけで何百万かかるかわからない」と、費用面・物件面の両方から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	埼玉県熊谷市
築年数	30年（木造戸建て）
建物の傾き	ビー玉を置くと転がるほどの傾斜・目視で確認できるレベルの傾き
エリア条件	市街化調整区域（新築・建て替えが原則制限）
残置物	ソファ・段ボール・生活用品など
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

ビー玉が転がるほどの傾き——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件で特に売却を難しくしていたのが、ビー玉が転がるほどの建物の傾きです。建物の傾きは、単なる見た目の問題ではなく、以下のような深刻なリスクをはらんでいます。

① 地盤・基礎への深刻なダメージ

目に見えてわかるほどの傾きがある場合、地盤沈下・基礎の不同沈下（部分的な沈み込み）・構造材の変形などが原因として考えられます。これらは建物の耐震性にも影響を与えるため、居住の安全性に関わる深刻な問題です。

② 修繕費用が高額

建物の傾きを修正するには、地盤改良工事・基礎補修・構造補強などの専門的な工事が必要で、費用が数百万〜一千万円規模になることもあります。

③ 買主が住宅ローンを組みにくい

構造上の問題がある物件は金融機関の担保評価が著しく低下し、買主が住宅ローンを利用できないケースが多くなります。これにより買主が現金購入できる投資家・事業者に限られてしまいます。

④ 告知義務が発生

建物の傾きは売買の際に買主へ正確に告知する義務があり、一般市場での買主が敬遠しやすい。市街化調整区域という条件と重なると、対応できる不動産会社が極めて限られます。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「地盤にさらに深刻な問題があった」「基礎に亀裂があった」「構造材が腐食していた」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

傾いた建物の相続で瑕疵担保免責が特に重要な理由

建物が傾いている物件では、地盤・基礎・構造材などの見えない部分にどの程度のダメージが及んでいるかを相続人が正確に把握することは事実上不可能です。売却後に「傾きの原因がさらに深刻だった」「地盤に追加の問題があった」といった問題が発覚するリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除し、売却後の追加責任からご相続人様を守ることができます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に地盤・基礎のさらなる問題が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に傾きの原因がもっと深刻だったと言われたらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、構造上の問題を抱えた物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・傾きの状況確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。建物の傾きの程度・市街化調整区域としての活用可能性・残置物の量を詳細に確認。「ビー玉が転がるほど傾いているから無理」「市街化調整区域では対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

建物の傾き・市街化調整区域・残置物という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。傾きの修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の地盤・基礎問題への追加責任からも完全に解放されました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。建物の傾き・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。傾き修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• ビー玉が転がるほどの傾き・市街化調整区域・残置物の現状のままスピード買取成立
• 傾き修繕費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に地盤・基礎の追加問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「ビー玉が転がるほど傾いた家なんて絶対売れないと思っていた。しかも市街化調整区域で。それが確定測量も修繕もなしで買い取ってもらえるとは思わなかった」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「床が傾いている家は修繕しないと売れない」「市街化調整区域では買い手がつかない」——こうした思い込みが、相続不動産の売却を止めてしまうことがあります。しかし実際には、ビー玉が転がるほどの傾き・市街化調整区域という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

傾きが深刻な建物は放置するほど状態が悪化し、最終的な費用負担が増大します。「こんな状態では売れない」と思う前に、まずはご相談ください。早めの相談が、最終的な負担軽減につながります。

こんな方はぜひご相談ください

• 建物が傾いている・床が水平でない物件をお持ちの方
• 地盤沈下・基礎の問題がある物件の相続でお困りの方
• 市街化調整区域の物件で売れるか不安な方
• 残置物があって撤去費用が心配な方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）
• 他社に断られた訳あり物件をお持ちの方

千歳不動産では、建物の傾き・市街化調整区域など複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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