旧耐震マンション編
旧耐震マンションが売れない5つの理由
——「2025年問題」で状況はさらに厳しくなる
相続したマンションを売りに出したものの、内覧が入らない。価格を下げても反応がない。仲介会社からは「築年数がネックですね」とだけ言われる——。原因が旧耐震基準にあるケースは少なくありません。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準です。住宅ローンが通りにくく、住宅ローン控除も原則使えず、地震保険料も高い。さらに管理組合の高齢化により大規模修繕の議決が取れず、修繕積立金の不足が表面化しています。本記事では、旧耐震マンションが売れない構造的な理由、確認方法、価値を回復させる手段、そして現状のまま現金化する方法までを解説します。
旧耐震・新耐震の違いと確認方法
まず、自分の物件がどちらに該当するかを正確に把握しましょう。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|
| 適用時期 | 1981年5月31日以前に建築確認 | 1981年6月1日以降に建築確認 |
| 震度5強程度 | 倒壊・崩壊しない | 軽微な損傷にとどまる |
| 震度6強〜7 | 規定なし | 倒壊・崩壊しない |
| 住宅ローン | 審査が厳しい | 通常どおり |
| 住宅ローン控除 | 原則不可（証明書があれば可） | 利用可能 |
| 地震保険料 | 割引なし | 建築年割引10%等 |
⚠️ 基準は「竣工日」ではなく「建築確認日」です
ここを間違える方が非常に多くいらっしゃいます。1981年6月以降に完成した建物でも、建築確認が5月以前なら旧耐震です。マンションは着工から竣工まで1〜2年かかるため、1982〜1983年竣工の物件は旧耐震の可能性があります。
🔍 旧耐震かどうかを確認する方法
- ①建築計画概要書を取得する（市区町村の建築指導課。建築確認日が記載）
- ②管理組合・管理会社に照会する（竣工図書に確認済証が綴られていることが多い）
- ③重要事項説明書を確認する（購入時の書類に記載がある場合）
- ④登記事項証明書で新築年月日を確認（あくまで目安。確認日とは異なる）
- ⑤1983年以前竣工なら要確認（1984年以降竣工ならほぼ新耐震）
1
2000年基準という第三の区分もある
木造住宅については2000年6月にも耐震基準の改正がありました（新耐震基準の強化）。マンションには直接関係しませんが、「新耐震だから安心」とは言い切れないことは知っておいてください。1981年〜2000年の物件を「中間層」として扱う金融機関もあります。
2
耐震診断を受けている物件もある
管理組合が耐震診断を実施済みの場合、結果によっては耐震基準適合証明書を取得できることがあります。これがあれば住宅ローン控除や登録免許税の軽減が使えるため、売却時の条件が大きく改善します。管理組合に確認してください。
売れない5つの構造的な理由
築年数が古いというだけの話ではありません。
1
住宅ローンの審査が通りにくい
最大の理由です。金融機関は担保評価にあたって耐震性を重視します。旧耐震マンションは融資期間が短縮される・融資額が減額される・そもそも取り扱わないといった対応を取られます。
結果として買主は現金購入者か、高金利のノンバンクを使える層に限られ、購入検討者の母数が激減します。
2
住宅ローン控除が使えない
2022年の税制改正により、住宅ローン控除の要件は「登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降」または「耐震基準適合証明書等がある」ことになりました。旧耐震マンションは原則として控除の対象外です。
年間最大数十万円、13年間で数百万円の差になるため、買主にとって決定的な要素になります。
3
修繕積立金が高額化している
築40年を超えると、大規模修繕は3回目・4回目に入ります。給排水管の更新、外壁の全面改修、エレベーターの入れ替えなど、費用のかさむ工事が続きます。
積立金が不足していれば月額の値上げか、一時金の徴収が必要になり、買主はこれを織り込んで価格を判断します。
4
管理組合が機能していない
初期入居者の高齢化により、理事のなり手がいない、総会の定足数が足りない、議決が取れないという状態に陥る管理組合が増えています。
重要事項調査報告書で滞納の多さや修繕計画の不在が判明すると、買主は撤退します。
5
地震保険料が高く、割引も使えない
新耐震基準の建物には建築年割引（10%）や耐震等級割引が適用されますが、旧耐震には適用されません。ランニングコストの差として買主に嫌われます。
| 項目 | 新耐震マンション | 旧耐震マンション |
|---|
| 住宅ローン | 通常どおり | 審査厳格・期間短縮・不可も |
| 住宅ローン控除 | 利用可能 | 原則不可 |
| 登録免許税の軽減 | 利用可能 | 証明書がなければ不可 |
| 不動産取得税の軽減 | 利用可能 | 証明書がなければ不可 |
| 地震保険の割引 | 建築年割引10% | なし |
| 買主の母数 | 広い | 現金購入者・投資家に限定 |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 1年以上・売れ残りも |
「築年数がネック」と言われた方へ
旧耐震マンションは仲介では買主が限られますが、当社は自社で買い取ります。
管理費の滞納があっても、リフォーム前でも対応可能です。
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住宅ローンと税制優遇から外れる
買主側から見ると、どれだけの差が生じるのかを具体的に見ます。
2,000万円のマンションを購入する買主の立場で比較します。
| 項目 | 新耐震 | 旧耐震 | 差 |
|---|
| 住宅ローン金利 | 0.5%程度 | 2.5〜9%（ノンバンク） | 大 |
| 融資期間 | 35年 | 20〜25年に短縮 | 月返済額が増加 |
| 住宅ローン控除 | 13年間で最大数百万円 | 0円 | 数百万円 |
| 登録免許税（所有権移転） | 評価額×0.3% | 評価額×2.0% | 数十万円 |
| 不動産取得税 | 軽減あり | 軽減なし | 数十万円 |
| 地震保険料 | 10%割引 | 割引なし | 年数千円 |
⚠️ 買主にとっては数百万円の差になります
これらを合計すると、同じ2,000万円のマンションでも実質的な負担は数百万円変わります。だからこそ買主は旧耐震物件に対して大幅な指値を入れてくるのです。「築年数のわりに安すぎる」と感じる査定額には、この構造的な理由があります。
1
耐震基準適合証明書があれば状況が変わる
耐震診断を行い、基準を満たしていることが証明できれば耐震基準適合証明書を取得できます。これがあれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動産取得税の軽減がすべて使えるようになり、買主の負担が大きく下がります。
2
ただし取得は容易ではない
マンションの場合、耐震診断は建物全体で行う必要があり、管理組合の合意と費用負担が必要です。個人の専有部分だけでは取得できません。診断費用は数百万円規模になることもあり、実現のハードルは高いのが実情です。
3
既存住宅売買瑕疵保険という代替手段
耐震基準適合証明書が取れない場合でも、既存住宅売買瑕疵保険に加入できれば住宅ローン控除等の要件を満たせることがあります。ただし保険加入には検査に合格する必要があり、旧耐震マンションでは通らないケースもあります。
修繕積立金の不足と管理組合の機能不全
実は耐震基準より、こちらの方が売却を難しくしていることがあります。
買主が中古マンションを検討する際、重要事項調査報告書を確認します。ここに管理組合の実態が数字で表れます。
📋 重要事項調査報告書で買主が見るポイント
- 修繕積立金の総額（戸数と築年数に見合っているか）
- 管理費・修繕積立金の滞納状況（滞納が多い＝管理不全のサイン）
- 長期修繕計画の有無と内容
- 大規模修繕の実施履歴（何回目まで済んでいるか）
- 今後の値上げ・一時金徴収の予定
- 管理形態（全部委託・一部委託・自主管理）
- 管理組合の借入の有無
1
積立金不足はほぼ確実に値引き材料になる
築40〜50年のマンションでは、給排水管の更新に1戸あたり50万〜100万円、エレベーター更新で1基1,500万〜2,000万円といった費用が発生します。積立金が不足していれば、買主は「購入後に一時金を払わされる」と判断し、その分の値引きを求めます。
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滞納があると住宅ローンが下りないことも
管理費・修繕積立金の滞納は買主に承継されます（区分所有法8条）。滞納額が大きいと金融機関が融資を渋り、そもそも取引が成立しません。売主自身に滞納がある場合は、決済時に清算するのが通常です。
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自主管理は敬遠されやすい
管理会社に委託せず組合が自ら管理している物件は、会計の透明性や修繕計画の妥当性に疑問を持たれます。特に理事の高齢化が進んでいる場合、買主の不安材料になります。
4
2025年以降、この問題は加速する
1970年代に建てられたマンションが一斉に築50年を超えます。初期入居者は80代に達し、管理組合の担い手が不足。修繕の議決が取れないまま老朽化が進む物件が増えると見込まれます。
⚠️ 「管理を買え」と言われる時代です
中古マンションは建物の状態だけでなく管理組合の健全性で評価されます。同じ築年数でも、管理が良好な物件と機能不全の物件では価格が倍近く違うことがあります。旧耐震かつ管理不全という組み合わせが、最も売却が難しくなります。
建替えという選択肢の現実
「いずれ建て替わるだろう」という期待は、現実的でしょうか。
マンションの建替えには、区分所有法により区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です（区分所有法62条）。これは極めて高いハードルです。
| 項目 | 内容 |
|---|
| 建替え決議の要件 | 区分所有者・議決権の各5分の4以上 |
| 敷地売却決議（要除却認定を受けた場合） | 各5分の4以上 |
| 実際の建替え実施件数 | 全国で累計300件程度にとどまる |
| 1戸あたりの負担金 | 1,000万〜2,000万円程度（容積率に余裕がない場合） |
| 所要期間 | 検討開始から完成まで10年以上 |
1
建替えが実現するのは容積率に余裕がある物件だけ
建替えが成立するのは、現在の容積率に余裕があり、戸数を増やして分譲できる場合です。増えた分の分譲収入で建築費を賄えるため、区分所有者の負担が小さくなります。
逆に容積率いっぱいに建っている、または既存不適格で今より小さくしか建てられない物件は、建替えがまず成立しません。
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高齢の区分所有者は賛成しない
80代の区分所有者にとって、10年後に完成する新築マンションと1,000万円超の負担金は現実的な選択肢ではありません。5分の4という要件を満たすのは、高齢化した組合では極めて困難です。
3
敷地売却制度も要件が厳しい
2014年のマンション建替え円滑化法改正で、耐震性不足の認定（要除却認定）を受けたマンションは、5分の4以上の賛成で敷地ごと売却できるようになりました。ただし認定を受けるには耐震診断が必要で、そこから議決を取るまでのハードルは依然として高いままです。
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「待っていれば建て替わる」は期待できない
全国のマンションストックに対して、建替えが実現しているのはごくわずかです。多くの物件は建替えられないまま老朽化し、スラム化のリスクが指摘されています。
⚠️ 待つほど条件は悪化します
建替えを期待して保有し続けても、実現する可能性は高くありません。その間に管理費・修繕積立金は値上げされ、資産価値は下がり、買主はさらに減ります。「いつか」ではなく「今どうするか」で判断してください。
建替えを待つべきか、今売るべきか
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価値を回復させる3つの手段
売却前にできることがあるかを確認します。
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耐震基準適合証明書を取得する
最も効果が大きい手段です。取得できれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動産取得税の軽減がすべて使えるようになり、買主の負担が数百万円下がります。
ただしマンションでは建物全体の耐震診断が必要で、管理組合の合意と費用負担が前提です。個人では実現できません。管理組合に診断実施の予定がないか確認してください。
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既存住宅売買瑕疵保険に加入する
保険法人の検査に合格すれば加入でき、住宅ローン控除等の要件を満たせることがあります。耐震診断より現実的な選択肢ですが、旧耐震マンションでは検査に通らないケースも多いのが実情です。検査費用は数万円程度なので、試す価値はあります。
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リフォームして見栄えを良くする
内装のリフォームは内覧時の印象を改善します。ただし旧耐震・ローン不可という構造的な問題は解決しません。
200万円かけてリフォームしても売却価格が200万円上がる保証はなく、費用倒れになるリスクがあります。特に売却を急いでいる場合は避けてください。
| 手段 | 費用 | 効果 | 実現可能性 |
|---|
| 耐震基準適合証明書 | 数百万円（組合負担） | 大 | 低（組合の合意が必要） |
| 既存住宅売買瑕疵保険 | 数万円〜 | 中〜大 | 中（検査次第） |
| リフォーム | 100万〜300万円 | 小 | 高（ただし費用倒れリスク） |
| 現状のまま買取 | 0円 | 確実に現金化 | 高 |
⚠️ リフォーム費用は回収できないことが多い
「きれいにすれば売れる」という発想でリフォームに投資される方がいますが、旧耐震マンションの売れない理由は内装ではありません。ローンが使えないという構造的な問題は、リフォームでは解決できません。費用をかける前に、現状での査定額をご確認ください。
放置した場合に起きること
「しばらく様子を見よう」の実際のコストです。
| 費目 | 月額の目安 | 年間 | 10年間 |
|---|
| 管理費 | 1万〜2万円 | 12万〜24万円 | 120万〜240万円 |
| 修繕積立金 | 1万〜3万円 | 12万〜36万円 | 120万〜360万円（値上げ含む） |
| 固定資産税・都市計画税 | — | 5万〜15万円 | 50万〜150万円 |
| 合計 | 2万〜5万円 | 29万〜75万円 | 290万〜750万円 |
加えて大規模修繕の一時金が徴収される可能性があります。1戸あたり50万〜200万円といった負担が突然発生することもあります。
1
空室でも管理費・修繕積立金は発生する
誰も住んでいなくても、区分所有者である限り管理費と修繕積立金の支払義務は続きます。賃貸に出さない限り、純粋な支出になります。
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修繕積立金は今後も値上げされる
築年数が上がるほど修繕費は増えます。現在の月2万円が、5年後には月3万円になるということは十分あり得ます。長期修繕計画に値上げ予定が記載されているか確認してください。
3
滞納すると売却がさらに難しくなる
管理費等を滞納すると、その債務は買主に承継されるため、売却時に大きな障害になります。加えて管理組合から訴訟を提起され、最終的に競売にかけられる可能性もあります。
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相続の連鎖で共有者が増える
所有者が亡くなれば共有者が増え、売却に全員の同意が必要になります。負動産化した区分所有権は、次世代への負担になります。
⚠️ 10年放置すると売却代金を超えることも
旧耐震マンションの査定額が300万円だったとします。10年間保有すれば管理費等だけで290万〜750万円。売却代金を上回る計算です。しかも10年後の資産価値はさらに下がっています。
現状のまま買取で現金化する
仲介で買主が見つからない場合の、確実な出口です。
旧耐震マンションを専門に扱う買取業者は、一般の買主とはまったく異なる出口戦略を持っています。だからこそ、仲介では買い手がつかない物件でも値段をつけられます。
🎯 専門業者が持つ出口の例
- リノベーション後の再販（現金購入層・投資家向け）
- 賃貸として運用（利回りが取れれば保有価値がある）
- 投資家への転売（ローンを使わない層に販売）
- 複数戸をまとめて取得し、将来の建替え・敷地売却に備える
- 民泊・シェアハウス等への転用（立地条件が合う場合）
| 売却方法 | 成約可能性 | 期間 | 手取り |
|---|
| 一般仲介 | 低い（買主が限定される） | 1年以上・売れ残りも | 相場の50〜70%（値下げ後） |
| リフォームして仲介 | 中 | 3ヶ月〜1年 | 工事費を回収できないことも |
| 耐震診断→適合証明取得 | 中〜高 | 組合の合意が必要・年単位 | 高いが実現性が低い |
| ★ 専門業者の現状買取 | 高い | 3日〜2週間 | 確定額が即時 |
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無料相談（お電話・メール・LINE）
マンション名、所在地、専有面積、階数をお伝えください。「旧耐震かどうか分からない」「管理費がいくらか把握していない」という段階でも構いません。
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管理組合の調査・概算査定（1〜5営業日）
建築確認日、修繕積立金の状況、滞納の有無、長期修繕計画、大規模修繕の履歴を確認します。管理会社への重要事項調査報告書の取得も当社で行います。
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現地調査（立会い不要）
専有部分と共用部分の状態を確認します。室内に入れない状態でも査定は可能です。近隣・管理人への聞き込みは行いません。
4
正式査定・ご契約（契約不適合責任免責）
リフォーム費用・残置物処分費を買取価格に含めて整理した確定額をご提示。管理費等の滞納がある場合も、状況を織り込んで対応します。
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決済・お引き渡し（最短3日）
司法書士立会いのもと、所有権移転登記とご入金が同時に完了。管理組合への届出も当社で対応します。
✅ 千歳不動産が旧耐震マンションで対応できること
- 旧耐震基準・耐震診断未実施の物件
- 管理費・修繕積立金の滞納がある物件
- 残置物・家財がそのままの状態
- リフォーム前・原状回復なしでの買取
- 自主管理のマンション
- 長期修繕計画がない／大規模修繕未実施
- 相続登記が未了（司法書士連携で同時並行決済）
- 共有名義（持分のみの買取も可）
- 心理的瑕疵のある住戸（孤独死・事故物件）
- 関東1都6県全域・208エリア対応／契約から最短3日で決済
千歳不動産は、住宅ローンが使えない・買主が限られるという理由で仲介から断られた物件を専門に扱っています。旧耐震マンションはまさにその代表格です。「築年数がネック」と言われた段階からのご相談を、最も多くいただいております。
リフォームや耐震診断に費用をかける前に、まずは現状のままでいくらの値段がつくのかをご確認ください。査定・ご相談は完全無料です。
よくあるご質問
Q
自分のマンションが旧耐震かどうか、どう調べればよいですか?
A
基準は「竣工日」ではなく「建築確認日」です。1981年5月31日以前に建築確認を受けていれば旧耐震です。市区町村の建築指導課で建築計画概要書を取得すれば確認できます。管理組合や管理会社に照会すれば、竣工図書に確認済証が綴られていることも多いです。1983年以前竣工の物件は要確認、1984年以降竣工ならほぼ新耐震です。
Q
旧耐震マンションでも住宅ローンは使えますか?
A
使える金融機関もありますが、審査は厳しくなります。融資期間の短縮や融資額の減額を提示されることが多く、取り扱わない金融機関もあります。買主は現金購入者かノンバンク（金利2.5〜9%程度）を使える層に限られるため、購入検討者の母数が大きく減ります。
Q
リフォームすれば売れやすくなりますか?
A
内覧時の印象は改善しますが、旧耐震マンションが売れない理由は内装ではなく「ローンが使えない」という構造的な問題です。200万円かけても売却価格が200万円上がる保証はなく、費用倒れになるリスクがあります。リフォーム前に現状での査定額をご確認ください。
Q
管理費と修繕積立金を滞納しています。売却できますか?
A
可能です。滞納分は買主に承継されるため一般の買主は敬遠しますが、当社は滞納状況を織り込んだうえで買取査定を行います。滞納額が確定していれば、その分を調整した価格でのお取引が可能です。
Q
いずれ建て替えられると思って持っていますが、待つべきですか?
A
建替えには区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要で、全国での実施件数は累計300件程度にとどまります。容積率に余裕がなければ1戸あたり1,000万〜2,000万円の負担金が必要になり、高齢の区分所有者の賛成は得られにくいのが実情です。待っている間の管理費・修繕積立金の負担も考慮してご判断ください。
Q
耐震基準適合証明書を取れば高く売れますか?
A
取得できれば住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動産取得税の軽減がすべて使えるようになり、買主の負担が数百万円下がるため、売却条件は大きく改善します。ただしマンションでは建物全体の耐震診断が必要で、管理組合の合意と数百万円規模の費用負担が前提となるため、個人では実現できません。
Q
築45年ですが、まだ住める状態です。売り急ぐ必要はありますか?
A
売り急ぐ必要はありませんが、時間の経過とともに条件は悪化する方向にあります。修繕積立金は値上げされ、大規模修繕の一時金が発生する可能性があり、管理組合の担い手不足も進みます。まずは現在の査定額を把握したうえで、保有コストと比較してご判断ください。
Q
相続したマンションで、室内に家財が残ったままです。
A
そのままで結構です。当社は残置物がある状態で買い取り、処分費用は買取価格に含めて整理します。室内に入れない状態でも査定は可能ですので、鍵が見つからない場合もご相談ください。
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