売却実務・比較編
不動産の「買取」と「仲介」はどっちが得?
手取り額で比較する判断基準
不動産を売るとき、方法は大きく2つです。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社そのものに直接買ってもらう方法。一般に「買取は安い」と言われますが、これは提示額だけを比べた場合の話です。
実際に手元に残る金額を比べると、話は変わってきます。仲介には仲介手数料、売れ残り期間中の固定資産税や管理費、値下げ交渉、契約不適合責任のリスクが伴います。本記事では、両者の構造的な違い、手取り額でのシミュレーション、買取が有利になる7つの条件、そして「買取保証付き仲介」という第3の選択肢まで、買取専門の千歳不動産が可能な限り公平に解説します。
買取と仲介の構造的な違い
まず、この2つがまったく別の取引であることを押さえておきましょう。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|
| 買主 | 一般の個人(エンドユーザー) | 不動産会社 |
| 不動産会社の役割 | 売主と買主をつなぐ | 自ら買う |
| 会社の収益源 | 仲介手数料 | 再販時の利益 |
| 仲介手数料 | 売買価格の3%+6万円+消費税 | 不要 |
| 売却期間 | 3ヶ月〜1年以上 | 3日〜2週間 |
| 価格の確実性 | 売れるまで確定しない | 査定時点で確定 |
| 内覧対応 | 必要(何度も) | 不要 |
| 広告掲載 | あり(近隣に知られる) | なし(可能) |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免責にできる |
| リフォーム・片付け | 必要なことが多い | 不要(現状のまま) |
1
仲介は「売れるまで終わらない」
媒介契約を結んでも、それは売却を約束するものではありません。買主が現れて初めて成約します。3ヶ月経っても売れなければ契約を更新し、また3ヶ月。この繰り返しになる可能性があります。
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買取は「その場で確定する」
買取業者が査定額を提示し、売主が合意すれば、その金額での売却が確定します。買主を探す工程が存在しないため、価格も時期も読めます。
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買取は仲介手数料がかからない
見落とされがちですが、買取には仲介業者が介在しないため仲介手数料が発生しません。3,000万円の取引なら約105万円の差になります。これは提示額の差を一部相殺します。
価格差はなぜ生まれるのか
「買取は相場の7割」とよく言われます。その7割の内訳を説明します。
買取業者は物件を買い取ったあと、リフォームして再販するか、賃貸として運用します。その過程で必ずコストとリスクを負います。査定額と相場の差は、業者が引き受けるコストとリスクの対価です。
| 業者が負担するもの | 一般的な水準 | 内容 |
|---|
| リフォーム・原状回復費 | 物件価格の10〜20% | 内装・水回り・外壁など |
| 残置物処分・特殊清掃 | 数十万〜百万円超 | 家財の撤去、清掃 |
| 保有期間のコスト | 数ヶ月〜1年分 | 固定資産税、管理費、金利 |
| 再販時の仲介手数料 | 再販価格の約3% | 次の買主を探す費用 |
| 売れ残りリスク | — | 買った物件が売れない可能性を業者が負う |
| 瑕疵のリスク | — | 引き渡し後に問題が出ても売主に請求しない |
| 業者の利益 | 10〜20% | 事業として必要な利益 |
⚠️ 「7割」は物件によって大きく変わる
相場の7割というのはあくまで目安です。立地が良く状態も良い物件なら8〜9割になることもあれば、再建築不可・心理的瑕疵ありといった物件では5割を下回ることもあります。「買取は一律7割」という理解は正確ではありません。
📈 買取価格が高くなりやすい条件
- 駅徒歩10分以内など、再販需要が確実に見込める立地
- 築浅、または建物の状態が良好
- 土地の形状が整っており、境界も確定している
- 再建築が可能で、住宅ローンが使える
- そのまま賃貸に出せる状態にある
- 権利関係が単純(共有者が少ない、抵当権なし)
手取り額でシミュレーションする
提示額ではなく、最終的に手元に残る金額で比べてみましょう。
相場3,000万円の中古戸建てを例に、仲介と買取を比較します。仲介では相場どおり3,000万円で売れたと仮定し、買取は相場の75%(2,250万円)としました。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|
| 提示額・成約額 | 3,000万円 | 2,250万円 |
| 仲介手数料 | −105.6万円 | 0円 |
| リフォーム・ハウスクリーニング | −80万円 | 0円 |
| 残置物処分費 | −30万円 | 0円 |
| 売却期間中の固定資産税(8ヶ月) | −8万円 | 0円 |
| 火災保険・光熱費(8ヶ月) | −6万円 | 0円 |
| 内覧のための交通費・手間 | −5万円 | 0円 |
| 手取り額 | 2,765.4万円 | 2,250万円 |
| 差額 | — | 約515万円 |
この条件では、仲介の方が約515万円多く手元に残ります。相場どおりに売れるなら、仲介の方が有利——これは事実です。当社は買取業者ですが、この点は正直にお伝えします。
ただし、上のシミュレーションには「3,000万円で売れた」という前提があります。実際には、次のようなケースが頻繁に起こります。
| 項目 | 仲介(値下げありのケース) | 買取 |
|---|
| 当初売出価格 | 3,000万円 | — |
| 3ヶ月後、値下げ | 2,800万円 | — |
| 6ヶ月後、再度値下げ | 2,600万円 | — |
| 10ヶ月後、指値交渉で成約 | 2,450万円 | 2,250万円 |
| 仲介手数料 | −86.3万円 | 0円 |
| リフォーム・清掃 | −80万円 | 0円 |
| 残置物処分費 | −30万円 | 0円 |
| 保有コスト(10ヶ月) | −17万円 | 0円 |
| 手取り額 | 2,236.7万円 | 2,250万円 |
| 差額 | — | 買取が約13万円多い |
⚠️ 分岐点は「相場どおりに売れるか」
2つのシミュレーションが示しているのは、物件の売りやすさによって結論が逆転するということです。すぐ売れる物件なら仲介、売れにくい物件なら買取。この見極めが判断の核心です。
仲介が有利なケース
買取業者の立場からも、率直に「仲介の方がよい」とお伝えするケースがあります。
✅ 仲介をおすすめする条件
- 駅徒歩10分以内など、立地が良い
- 築15年以内で建物の状態が良い
- 人気の学区・生活利便性が高いエリア
- 時間に余裕がある(1年待てる)
- 売り急ぐ理由がない
- 室内が片付いており、そのまま内覧できる
- 権利関係が単純(単独名義、相続登記済み)
- 近隣に知られても問題ない
これらに多く当てはまる物件は、一般市場で買主が見つかりやすく、相場に近い価格で成約する可能性が高いといえます。この場合、仲介手数料を払っても仲介の方が手取りは多くなります。
1
当社でも仲介をおすすめすることがあります
査定の結果、「この物件は仲介で売った方がお客様の手取りが多くなります」とお伝えするケースは実際にあります。無理に買取を勧めることはいたしません。両方の試算をお示ししたうえで、お客様に判断していただくのが当社の方針です。
2
複数社の査定を取るのが基本
仲介にせよ買取にせよ、1社だけの査定で決めるのは避けてください。仲介会社2〜3社、買取業者2〜3社から取ると、相場観と自分の物件の位置づけが見えてきます。
3
仲介の査定額は「売れる保証」ではない
注意点として、仲介会社の査定額は「この価格で売り出しましょう」という提案であって、その価格で売れる保証ではありません。媒介契約を取るために高めの査定を出す会社もあるため、根拠(近隣の成約事例)を必ず確認してください。
買取が有利になる7つの条件
逆に、仲介では苦戦し、買取の方が結果的に手取りが多くなるケースです。
1
訳あり物件である
再建築不可、市街化調整区域、接道不良、心理的瑕疵、既存不適格。これらは住宅ローンが使えない・買主が限定されるため、仲介では長期間売れ残ります。売れ残る間もコストは発生し続けます。
2
残置物・ゴミが大量にある
家財が残ったままでは内覧ができず、仲介では成立しません。処分費用として数十万〜百万円超がかかり、しかもそれは売れる前に自己負担で払う必要があります。買取なら処分費込みで引き取れます。
3
建物の状態が悪い
雨漏り、シロアリ、傾き、旧耐震。仲介ではこれらを告知したうえで大幅な値引きを求められるか、修繕を求められます。買取なら現状のまま、免責で引き渡せます。
4
期限が決まっている
相続税の納付期限、取得費加算の3年10ヶ月、離婚の財産分与、住宅ローンの返済。期限がある売却で仲介を選ぶのは危険です。売れなければ大幅値下げを迫られ、結果的に買取より安くなります。
5
近隣に知られたくない
仲介では物件サイトへの掲載、チラシ配布、看板設置が行われます。相続・離婚・借金といった事情で売却を知られたくない場合、買取なら完全プライベート取引が可能です。
6
共有者がいる・権利関係が複雑
共有名義、相続登記未了、共有者と連絡が取れない。こうした物件は仲介では扱えません。買取業者なら持分のみの買取や、登記と決済の同時並行にも対応できます。
7
遠方に住んでいる
内覧のたびに現地へ行く、鍵の受け渡し、草刈り。遠方だとこれらの負担が大きく、交通費も積み上がります。買取なら立会い不要・オンライン完結で済みます。
📊 該当数の目安
- 0〜1個該当 → 仲介を優先的に検討
- 2〜3個該当 → 両方の査定を取って比較
- 4個以上該当 → 買取が有利になる可能性が高い
見落とされがちな「時間のコスト」
仲介の比較で最も過小評価されるのが、売れるまでの期間に発生するコストです。
| 費目 | 月額の目安 | 10ヶ月分 |
|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約1万円 | 約10万円 |
| 火災保険料 | 約3,000円 | 約3万円 |
| 電気・水道の基本料金 | 約3,000円 | 約3万円 |
| 管理費・修繕積立金(マンション) | 約2万円 | 約20万円 |
| 草刈り・見回り・清掃 | 約5,000円 | 約5万円 |
| 遠方の場合の交通費 | 約1万円 | 約10万円 |
| 合計(戸建て) | 約3.1万円 | 約31万円 |
| 合計(マンション) | 約4.6万円 | 約46万円 |
1
金額に表れないコストもある
内覧のたびに掃除をして在宅する、業者からの連絡に対応する、売れないことへの不安を抱え続ける。これらは金額に換算されませんが、実際には大きな負担です。相続や離婚が背景にある場合、精神的な消耗は特に大きくなります。
2
建物の劣化は待ってくれない
空き家は人が住んでいる家より劣化が早く進みます。換気されず湿気がこもり、給排水管が傷み、庭が荒れる。売れ残っている間に、物件そのものの価値が下がっていきます。
3
値下げは1回では終わらない
実務上、売れ残った物件は3ヶ月ごとに値下げを繰り返すのが一般的です。最終的に当初の売出価格から15〜25%下がって成約するケースは珍しくありません。
⚠️ 「高く売れるかもしれない」の期待値
仲介の魅力は「相場で売れれば手取りが多い」という点にあります。ただしそれは売れた場合の話です。売れる確率が低い物件で仲介を選ぶことは、期待値の低い賭けに時間とコストを投じることになりかねません。
契約不適合責任というリスク
仲介で売った場合、引き渡し後にも責任が残ります。これが最も見落とされるリスクです。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を行うことができます。
| 売却方法 | 契約不適合責任 |
|---|
| 仲介(個人 → 個人) | 通常は引き渡しから3ヶ月程度売主が責任を負う特約が一般的 |
| 仲介(個人 → 個人・免責特約) | 交渉次第で免責も可能だが、買主が敬遠し成約しにくくなる |
| 買取(個人 → 宅建業者) | 免責特約が可能。引き渡し後の責任なし |
1
典型的なトラブル
引き渡し後に雨漏りが発覚する、床下にシロアリ被害が見つかる、給排水管から漏水する、境界が実際と違っていた。売主が知らなかった問題でも責任を問われることがあります。
2
相続物件は特にリスクが高い
相続した実家は、売主自身が住んだことがない、あるいは何十年も前に離れた家です。建物の状態を正確に把握できていないため、「知らなかった不具合」が出てくる可能性が構造的に高いのです。
3
買取なら免責にできる理由
宅建業者が買主となる取引では、買主がプロであるため、契約不適合責任を免責とする特約が有効に機能します。当社の買取では免責特約を締結するため、引き渡し後にお客様が責任を問われることはありません。
⚠️ 「売ったのに終わらない」を避ける
売却して代金を受け取り、税金も納め、ようやく片付いたと思った1年後に「雨漏りの修繕費を払え」と連絡が来る。こうした事態を確実に避けたい方にとって、免責特約の価値は金額差以上に大きいものです。
買取業者を選ぶときのチェックポイント
買取を選ぶ場合、業者選びで結果が大きく変わります。
🔍 確認すべき8項目
- 宅地建物取引業の免許を持っているか(免許番号を確認)
- 査定額の根拠を説明できるか(「この金額です」だけの業者は避ける)
- 諸費用の扱いが明確か(残置物処分費・測量費が別途請求されないか)
- 契約不適合責任の免責を書面で明記してくれるか
- 自社買取か(実は仲介で、買主を探すだけの業者もいる)
- その物件種別の実績があるか(訳あり物件は専門性が必要)
- 断ったときの対応(しつこい追客をしないか)
- 決済までの期間を明示できるか
⚠️ 「相見積もりを取らせない」業者に注意
「今日中に決めてくれれば この金額」「他社に相談したら価格を下げる」といった圧力をかける業者は避けてください。まっとうな業者は相見積もりを歓迎します。査定額に自信があるからです。
1
複数の業者に査定を依頼する
買取業者2〜3社、可能なら仲介会社にも1〜2社。同じ条件で依頼し、比較できるようにします。
2
査定額だけでなく「条件」を比較する
残置物処分費は含まれるか、契約不適合責任は免責か、決済までの期間はどれくらいか。総額と条件をセットで比較してください。
3
根拠の説明を求める
なぜその金額なのか、周辺の取引事例、想定している出口(再販かリノベか賃貸か)。説明できる業者は信頼できます。
4
契約書の内容を確認する
特に「契約不適合責任免責」「諸費用の負担」「決済日」の3点。不明点は納得できるまで質問してください。
5
急かされても即決しない
「今日決めれば」という言葉が出たら、いったん持ち帰ってください。まっとうな取引で当日決断を迫る理由はありません。
✅ 千歳不動産の買取の特徴
- 自社買取(仲介ではありません)
- 残置物処分費・測量費・登記費用を買取価格に含めて整理(追加請求なし)
- 契約不適合責任免責を契約書に明記
- 仲介の方が有利な場合はその旨をお伝えします
- 相見積もり歓迎・押し売りや追客のご連絡なし
- 訳あり物件(再建築不可・心理的瑕疵・共有持分・ゴミ屋敷)の実績多数
- 関東1都6県全域・208エリア対応／契約から最短3日決済
当社は買取業者ですが、すべての物件で買取が最善だとは考えていません。査定の際は、仲介で売った場合の想定手取り額もあわせてお示しし、お客様が納得して選べるようにしています。まずは判断材料として、買取と仲介の比較ページもご覧ください。
よくあるご質問
Q
買取は本当に相場の7割程度になるのですか?
A
物件によって幅があります。立地が良く状態も良い物件なら8〜9割になることもあれば、再建築不可や心理的瑕疵のある物件では5割を下回ることもあります。「一律7割」というのは目安にすぎません。実際の査定額は物件ごとに大きく異なります。
Q
仲介で売り出してみて、売れなかったら買取に切り替えることはできますか?
A
できます。実務上もよくある流れです。ただし長期間売り出して価格を下げ続けた物件は、市場に「売れ残り」として記録が残り、買取査定にもわずかに影響することがあります。最初から両方の査定を取って比較する方が効率的です。
Q
買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか?
A
買取では不動産会社自身が買主になるため、売主と買主を仲介する第三者が存在しないからです。仲介手数料は「取引を仲介したこと」に対する報酬なので、仲介がなければ発生しません。3,000万円の取引なら約105万円の差になります。
Q
複数の買取業者に査定を依頼しても大丈夫ですか?
A
まったく問題ありません。むしろ推奨します。買取価格は業者の出口戦略によって変わるため、同じ物件でも数百万円の差が出ることがあります。当社も相見積もりを歓迎しており、他社の方が高ければそちらを選んでいただいて構いません。
Q
「買取保証付き仲介」とは何ですか?
A
まず仲介で売り出し、一定期間内に売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取るという仕組みです。高く売れる可能性を残しつつ、最低額を確保できるのが利点。ただし保証価格は通常の買取より低めに設定されることが多く、取り扱う会社も限られます。
Q
契約不適合責任の免責は、本当に有効ですか?
A
売主が個人、買主が宅地建物取引業者という取引では、免責特約は有効に機能します。当社の買取では契約書に明記しており、引き渡し後に雨漏りやシロアリが発覚しても、お客様に修繕費や賠償を請求することはありません。
Q
残置物の処分費は別途請求されませんか?
A
当社では残置物処分費・特殊清掃費・測量費・登記費用をすべて買取価格に含めて整理しており、後から追加請求することはありません。ただしこれは業者によって扱いが異なるため、他社と比較される際は「総額でいくら手元に残るか」で確認してください。
Q
仲介の方が得だと言われたら、それを教えてもらえますか?
A
はい、お伝えします。査定の際に、仲介で売った場合の想定価格・期間・諸費用を含めた手取り額の試算もあわせてご提示しています。その結果、仲介の方が有利であればその旨を率直にお伝えし、無理に買取を勧めることはいたしません。
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「どちらが得か分からない」という段階でのご相談を歓迎しています。
仲介の方が有利な場合はその旨をお伝えします。相見積もり歓迎・査定は完全無料。
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