離婚で共有名義の家をどうする?

離婚時に共有名義の家が問題になる理由

なぜ共有名義の自宅は、離婚協議の中で最後まで結論が出ないのでしょうか。構造的な理由が3つあります。

財産分与の基本と自宅の評価方法

共有名義の家をどう分けるかを考える前提として、財産分与の基本ルールを押さえておきましょう。

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に清算する制度です(民法768条)。原則は2分の1ずつで、これは収入の多寡や、どちらが働いていたかにかかわりません。専業主婦(主夫)であっても2分の1が原則です。

自宅を財産分与の対象とする場合、まず現在の時価を把握する必要があります。ここで注意したいのは、購入価格でも固定資産税評価額でもなく、今売ったらいくらになるかという実勢価格が基準になる点です。

住宅ローンと名義は別物である

離婚相談で最も誤解が多いのがここです。「名義を変えればローンも移る」と考えてしまうと、話が根本から崩れます。

不動産の所有権登記の名義と、住宅ローンの債務者は、まったく別の法律関係です。夫婦間で「家は妻のもの、ローンは夫が払う」と取り決めても、それは当事者間の約束にすぎず、金融機関を拘束しません。

解決パターン4つを徹底比較

離婚時の共有名義の家について、実務上とりうる選択肢は大きく4つです。

共有名義のまま放置した場合の5大リスク

「今は円満だから大丈夫」という判断が、数年後に取り返しのつかない事態を招きます。

オーバーローンの場合の対処法

住宅の時価より住宅ローン残高が大きい「オーバーローン」は、離婚時の自宅問題で最も難しいパターンです。

時価2,500万円・ローン残高3,200万円のように、売っても完済できない状態をオーバーローンと呼びます。この場合、通常の売却(任意の市場売却)は成立しません。抵当権を抹消できないため、買主が所有権を取得できないからです。

相手と交渉せずに持分だけ売却する

元配偶者と話し合いができない、連絡を取ること自体が精神的に苦痛——そうした場合の現実的な解決策です。

民法206条は「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定めています。共有持分も所有物であり、自分の持分を売却するのに他の共有者の同意は必要ありません。これは元配偶者が相手であっても同じです。

共有持分買取の流れと相場

実際に持分を売却する場合の手順と、価格の考え方をお伝えします。

買取価格の目安

「持分按分額」とは、物件全体の時価に自分の持分比率を掛けた金額です。時価3,000万円で持分2分の1なら1,500万円。その50〜70%が目安となります。差額は、共有関係の解消に伴うリスクとコストを買主が引き受ける対価とご理解ください。

千歳不動産の共有持分買取は、関東1都6県全域・208エリア対応。元配偶者の同意不要・完全プライベート取引・最短3日決済。住宅ローンが残っているケースや、相手と連絡が取れないケースにも対応実績がございます。詳しくは共有持分買取の専門ページをご覧ください。

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