共有者が行方不明の不動産を売却する方法|不在者財産管理人と買取の選択肢|千歳不動産

共有者と連絡が取れなくなる5つのパターン

共有者と連絡が取れなくなる背景には、主に5つの典型的なパターンがあります。

いずれのパターンも、放置するほど解決が困難になります。共有者の死亡で次の世代に相続が連鎖すると、さらに複雑化します。早めの行動が結果的に時間とコストを抑えます。

解決方法①:住民票・戸籍の追跡調査

所在が分からない共有者でも、住民票・戸籍を追跡することで現住所を特定できる可能性があります。

不動産の共有者として、他の共有者の住民票・戸籍を取得する正当な理由があるため、本人の同意なしに調査を進めることが可能です。一般的には司法書士・弁護士に依頼することになります。

解決方法②:不在者財産管理人の選任

住民票・戸籍を追跡しても所在が判明しない場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。

不在者財産管理人(民法25条)とは、行方不明の人(不在者)の財産を管理する者として、家庭裁判所が選任する代理人のことです。選任後は、不在者財産管理人を介して遺産分割協議や売却が進められます。

解決方法③:失踪宣告(7年以上不明の場合)

共有者の生死が7年以上不明の場合、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てる方法があります。

失踪宣告(民法30条)とは、生死が一定期間不明の者を、法律上死亡したものとみなす制度です。失踪宣告が確定すると、その共有者は法的に死亡したとみなされ、相続が開始します。

失踪宣告は確実な解決方法ですが、7年以上の期間要件があるため、すぐに使えるケースは限定的です。すでに7年以上経過しているなら有効な選択肢になります。

解決方法④:共有持分のみの売却(最速)

最も速く、確実な解決方法は「自分の持分だけを共有持分専門の買取業者に売却する」ことです。

これまで解説した方法はすべて「物件全体を売却する」ためのプロセスでした。一方、自分の持分のみであれば、他の共有者の同意なく、所在不明者がいてもすぐに売却可能です。

解決方法⑤:共有物分割請求(裁判所)

共有者全員と協議が成立しない場合、最終手段として「共有物分割請求」があります。裁判所を通じて強制的に共有関係を解消する手続きです。

共有物分割請求(民法258条)は、共有者の一人が他の共有者を相手取り、裁判所に共有関係の解消を求める制度です。判決により、以下の3つの方法のいずれかで強制的に解決されます。

5つの方法を比較|期間・費用・成功率

解説した5つの解決方法を、期間・費用・成功率の3軸で比較します。

「最速・低コスト・確実」で解決したいなら、共有持分のみの売却(④)が圧倒的に有利です。一方、物件全体を取得したい場合や、他の共有者との関係を悪化させたくない場合は、①〜③のステップを踏みながら、必要に応じて⑤に進む形になります。

千歳不動産での対応の流れ

千歳不動産は、関東1都6県で共有持分専門の買取を行っており、所在不明共有者がいるケースも多数対応しています。

千歳不動産の共有持分買取は、所在不明共有者・数次相続・関係悪化など、複雑な案件こそ得意領域です。連携弁護士・司法書士による法的サポートも込みで対応。詳しくは共有持分買取の専門ページをご覧ください。

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