空き家・税金編
特定空家に指定されると
固定資産税が最大6倍に
空家対策特別措置法に基づき、管理不全の空き家は「特定空家」に指定されます。指定されると住宅用地特例(固定資産税1/6軽減)が外れ、税負担が最大6倍に増加。さらに、行政指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行(強制撤去・費用請求)へと段階的に進みます。
2023年の法改正で「管理不全空家」という新たな区分も追加され、より早い段階での行政介入が可能になりました。本記事では、特定空家指定の基準・段階的措置・固定資産税の計算例・回避策を、関東1都6県で空き家買取を行う千歳不動産が解説します。
特定空家とは?2023年改正で何が変わったか
特定空家とは、空家対策特別措置法に基づき市町村が指定する管理不全の空き家です。
2015年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法(空家対策特別措置法)は、増加する空き家問題に対処するための法律です。2023年12月の改正により、以下の重要な変更がありました。
| 改正前(2015年〜) |
改正後(2023年12月〜) |
| 「特定空家」指定のみ | 「管理不全空家」を新設(指定の前段階) |
| 特定空家指定後に固定資産税6倍 | 「管理不全空家」段階でも6倍に |
| 代執行までのハードル高い | 略式代執行の要件緩和 |
| 緊急時の対応が限定的 | 市町村長による緊急対応強化 |
⚠️ 「管理不全空家」段階でも税金6倍
2023年改正で新設された「管理不全空家」は、特定空家の前段階。これに指定されただけで住宅用地特例が外れる可能性があります。行政介入のハードルが下がったため、より早期から税負担増加のリスクがあります。
特定空家に指定される4つの基準
国土交通省・総務省のガイドラインに基づき、以下の4つの基準のいずれかに該当する空き家が特定空家に指定されます。
1
倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
建物の傾斜、基礎・土台・柱の腐朽、屋根・外壁の剥落、建築物の崩落リスクなど。地震・台風時の倒壊で近隣住宅・通行人への被害が想定される状態です。具体的には、傾斜が20分の1を超える、外壁・屋根の半分以上が落下しているなどの状態です。
2
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
室内のゴミ放置、害虫(ネズミ・ゴキブリ・ハエ)の発生、悪臭、汚水の漏出、アスベスト含有建材の飛散リスクなど。近隣の生活環境に悪影響を及ぼす状態です。
3
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
外壁・屋根の著しい変色や破損、窓ガラスの破損のまま放置、敷地内の雑草・樹木の繁茂、ゴミの不法投棄物の散乱など。地域の景観条例にも反する状態です。
4
周辺の生活環境保全のため放置することが不適切な状態
不法侵入者の集まり、放火・空き巣の発生、廃材・薬品の放置、悪臭による近隣からの苦情多数など。地域住民の生活環境に深刻な影響がある状態です。
行政指導から代執行までの5段階
特定空家指定後は、行政指導から代執行まで段階的に進みます。各段階で対応しないと、最終的に強制撤去・費用請求まで進むリスクがあります。
1
助言・指導
最初の段階。市町村職員による現地調査の後、文書または口頭で「適切な管理をしてください」との助言・指導が行われます。この段階で改善すれば終了します。
2
勧告(税金6倍化)
指導に従わない場合、書面による「勧告」が出されます。この段階で住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に。都市計画税も3倍になります。
3
命令(過料50万円)
勧告にも従わない場合、書面による「命令」が出されます。命令に従わないと50万円以下の過料が科されます。
4
行政代執行
命令にも従わない場合、市町村が強制的に解体・撤去します。費用は所有者に全額請求。木造2階建てで200万〜400万円が一般的です。
5
費用回収・差押え
代執行費用を支払わない場合、所有者の給与・預金・他の財産が差押えされます。クレジットカード審査・住宅ローン審査にも影響します。
固定資産税が6倍になる具体的な計算例
住宅用地特例の解除で、実際にどれくらい税負担が変わるのか、具体例で見てみましょう。
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の軽減特例があります。特定空家(勧告以降)に指定されると、この特例が外れます。
| 区分 |
固定資産税 |
都市計画税 |
| 小規模住宅用地(200㎡以下) | 評価額×1/6×1.4% | 評価額×1/3×0.3% |
| 一般住宅用地(200㎡超) | 評価額×1/3×1.4% | 評価額×2/3×0.3% |
| 特定空家(勧告後) | 評価額×1.4%(軽減なし) | 評価額×0.3%(軽減なし) |
💡 計算例(土地評価額 1,800万円・150㎡の場合)
| 通常(住宅用地特例適用) | 固定資産税:42,000円/年 |
| 特定空家(勧告後) | 固定資産税:252,000円/年(6倍) |
⚠️ 東京23区では年100万円超の例も
都心部では土地評価額が高いため、特定空家指定によって年100万円以上の税負担増加になるケースも珍しくありません。さらに、年々評価額は変動するため、長期保有はリスクが高まる一方です。
特定空家指定を回避する5つの方法
特定空家指定を回避するための具体的な5つの方法を整理します。
1
定期的な管理(年4回以上の現地確認)
空き家管理サービスを利用し、年4回以上の現地確認・室内換気・庭木剪定・郵便物回収を行います。費用は月5,000円〜15,000円程度。「適切に管理されている空き家」は特定空家指定の対象外です。
2
賃貸として活用
空き家を賃貸物件として貸し出す方法。立地・需要があれば収入も得られます。ただし、入居者募集・修繕・退去時クリーニングなど継続管理が必要で、リフォーム費用も発生します。
3
解体して更地にする
建物を解体して更地にする方法。ただし解体すると住宅用地特例が外れ、固定資産税が3〜6倍になります。解体費用も80万円〜200万円かかるため、慎重な判断が必要です。
4
空き家バンクへの登録
自治体が運営する空き家バンクへの登録。地方の空き家には効果的ですが、買い手が見つかるまでの時間は不確定で、即時の固定資産税回避にはなりません。
5
買取業者への売却(最も確実で早い)
空き家専門の買取業者に売却すれば、最短3日〜2週間で固定資産税の負担から解放されます。リフォーム・解体・残置物処分も不要。特定空家指定済みの物件も対応可能。
5つの選択肢の中で、最も確実かつ最速で問題を解決できるのが「買取業者への売却」です。空き家を維持する継続コスト(年数十万円)と、売却で得られる現金収入を比較すると、早期決断のメリットが大きいケースが多いです。
指定されてしまった場合の対処法
すでに特定空家(または管理不全空家)に指定されてしまった場合の対処法をお伝えします。
「すでに勧告を受けてしまった」「固定資産税が突然増えた」――こうしたケースでも、適切に対応すれば事態を悪化させずに解決できます。
1
まずは行政との対話
担当の市町村窓口に出向き、現状の説明・改善計画の提示を行います。改善計画(片付け・解体・売却など)を提出すれば、行政は猶予期間を与えてくれることが多いです。
2
改善できる場合は即対応
残置物の片付け、屋根・外壁の補修、雑草の伐採などで改善可能なら、専門業者に依頼して30日〜90日以内に対応します。改善後は再度行政の現地確認を受けます。
3
改善困難な場合は売却を検討
建物の構造的問題、所有者の高齢・遠方居住などで自主改善が困難な場合、買取業者への売却を検討します。特定空家指定済みでも買取可能な業者があります。
4
解体すると税金がさらに上がる罠
「特定空家指定されたら解体すればいい」と考えがちですが、解体すると土地のみとなり住宅用地特例が外れて、結局固定資産税は減りません。解体費用80万〜200万円も負担になります。
5
行政代執行を避けるための早期決断
命令まで進むと過料50万円、行政代執行になると解体費用200万〜400万円が請求されます。勧告段階で買取業者に売却するのが、最も損失を最小化する選択です。
空き家を早期売却するメリット
特定空家指定の有無に関わらず、空き家を早期売却するメリットは多数あります。
✅ 早期売却の8つのメリット
- 固定資産税の負担から解放(年数万円〜数十万円の節約)
- 火災保険料・水道光熱費基本料金・管理委託費の継続支払いから解放
- 火災・倒壊・不法侵入などのリスクから解放
- 近隣からの苦情・行政指導のストレスから解放
- 築年数の経過による資産価値下落を最小化
- 相続税の納税資金として活用可能
- 空き家3000万円特別控除の活用(2027年12月31日まで)
- 残された家族の負担軽減(将来の二次相続問題を回避)
特に空き家3000万円特別控除は、要件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる強力な節税制度です。ただし、2027年12月31日までの譲渡が要件。期限を過ぎると適用できなくなるため、早めの判断をおすすめします。
空き家の現状買取の流れ
空き家専門の買取業者なら、現状のまま最短3日〜2週間で売却を完了できます。
1
無料相談・物件情報のお伝え
電話・メール・LINEで物件の住所・大まかな状況をお伝えください。所要時間10〜20分です。
2
概算査定(1〜3営業日)
登記情報・公図・航空写真などをもとに概算買取価格をご提示します。
3
現地調査(立会い不要)
お客様の立会いは不要です。鍵をお預けいただくか、現地で待ち合わせのみで完結します。遠方の方はオンラインで完結可能です。
4
正式査定・契約
調査結果をもとに正式な買取価格と契約条件をご提示します。残置物処分・解体費用もすべて買取価格に含めて整理します。
5
決済・引き渡し(最短3日)
対面・オンライン・郵送のいずれかで決済。司法書士立会いのもと、所有権移転登記とご入金が同時に完了します。最短3日で完了します。
千歳不動産の空き家買取は、関東1都6県全域・212エリア対応。築古・残置物そのまま・遠方相続・特定空家指定済みでも現状買取可能です。詳しくは空き家買取の専門ページをご覧ください。
よくあるご質問
Q
特定空家に指定されているかどうか、どこで確認できますか?
A
お住まいの市町村の空き家対策担当窓口で確認できます。固定資産税の通知書で、住宅用地特例の適用状況からも判断可能です。特例が外れていれば、すでに勧告以降の段階に達している可能性があります。
Q
管理不全空家と特定空家の違いは何ですか?
A
2023年改正で新設された「管理不全空家」は、特定空家の前段階の指定です。「このまま放置すると特定空家になる」段階で指導・勧告ができます。管理不全空家の勧告でも、固定資産税の住宅用地特例は解除されます。
Q
特定空家に指定されてしまった場合、もう売却はできませんか?
A
売却は可能です。当社では特定空家指定済みの物件も現状買取しています。倒壊リスク・行政代執行の前段階でも対応可能です。指定された方こそ、早めにご相談ください。
Q
解体すれば、特定空家リスクは回避できますか?
A
指定リスクは回避できますが、解体すると住宅用地特例が外れ、固定資産税が3〜6倍になります(土地のみ、家屋なし)。さらに解体費用80万〜200万円が必要。買取業者への売却の方が経済合理的なケースが多いです。
Q
遠方の空き家でも対応可能ですか?
A
対応可能です。当社は関東1都6県(東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・栃木・群馬)全域に対応。遠方の方は現地立会い不要・オンラインで完結可能です。鍵の受け渡し・残置物処分・近隣対応もすべて当社で対応します。
Q
行政から勧告書が届きました。猶予はありますか?
A
勧告書には改善期限が記載されています。通常は1〜3ヶ月の猶予がありますが、改善計画(売却・解体・修繕など)を担当窓口に説明すれば、さらに延長されるケースもあります。早めに行政と当社にご相談ください。
Q
空き家3000万円特別控除は誰でも使えますか?
A
一定の要件を満たす方が対象です。被相続人居住用家屋等の譲渡所得3000万円特別控除は、(1)昭和56年5月31日以前に建築、(2)区分所有建物でない、(3)相続発生時に被相続人が一人で居住、(4)相続後賃貸・事業用に供されていない、(5)耐震基準適合か建物解体後の譲渡、(6)2027年12月31日までの譲渡、などの要件があります。
Q
特定空家指定済みでも査定は無料ですか?
A
はい、完全無料です。査定後にお断りいただいても費用は一切発生しません。押し売り・追客のご連絡もいたしませんので、ご安心ください。
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