取手市の築48年相続戸建てを買取｜ハザードマップ該当・残置物天井まで山積みでも現状解決した実例

はじめに

「ハザードマップの浸水リスクエリアにあるから売れないと言われた」「残置物が天井まで積み上がっていて、撤去費用だけで数十万かかると言われた」「確定測量の費用も出せない」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、一般の不動産会社では対応が難しく、売却の糸口が見つからないケースが少なくありません。今回は、茨城県取手市の築48年戸建てを、ハザードマップ該当・残置物大量という条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

茨城県取手市の築48年戸建てを相続することになったご相続人様。物件がハザードマップの浸水リスクエリアに該当しているという立地条件に加え、室内には昭和〜平成のレトロなゲーム機・パソコン・雑誌・電子機器などが天井近くまで山積みになっており、「どこに相談しても解決策が見つからない」という状況で当社にご連絡をいただきました。

• ハザードマップの浸水リスクエリアに該当：物件が洪水・浸水の危険性が高いとされるハザードマップのエリアに位置しており、一般の買主が購入を躊躇しやすく、住宅ローンの審査も厳しくなるため、売却が困難な状況だった
• 残置物が天井近くまで山積み：PC-98・PCエンジン・ファミコン関連ソフト・ゲーム雑誌・電子機器など昭和〜平成のレトロな物品が室内に天井近くまで積み上げられており、通常の遺品整理では対応しきれない量。撤去費用が数十万〜百万円規模になる見込み
• 築48年の老朽化：建物全体に経年劣化が進んでおり、修繕費用が膨大になる見込み
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「ハザードマップにかかっているだけで断られた」「残置物の量が多すぎて撤去業者にも断られた」「築48年で修繕費が高すぎると言われた」と、複数の業者への相談でも解決の糸口が見つからない状況でした。

物件の状況

所在地	茨城県取手市
築年数	48年（木造戸建て）
ハザードマップ	浸水リスクエリアに該当・売却が困難な状況
残置物	PC-98・PCエンジン・ゲームソフト・雑誌・電子機器など天井近くまで山積み
建物全体	築48年・経年劣化により老朽化が進行
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

ハザードマップ該当物件——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件の売却を特に難しくしていたのが、ハザードマップの浸水リスクエリアに該当しているという条件です。2020年の宅地建物取引業法改正により、不動産取引においてハザードマップに関する情報の説明が義務化されたことで、この問題はさらに重要性を増しています。

ハザードマップ該当で売却が難しくなる理由

• 買主への告知義務が強化された：2020年の法改正により、不動産業者は取引の際にハザードマップを用いて水害リスクを説明する義務が生じた。これにより買主がリスクを明確に認識するため、購入を躊躇するケースが増加している
• 住宅ローン審査が厳しくなる：浸水リスクが高いエリアの物件は金融機関の担保評価が下がりやすく、買主が住宅ローンを利用できないケースが増えている
• 火災保険・水災補償の費用が高くなる：浸水リスクが高いエリアでは保険料が高額になるため、買主の維持コストが上がり購入意欲が下がりやすい
• 不動産業者が取り扱いを敬遠する：説明義務・将来的なリスクを懸念して、多くの不動産会社が積極的な取り扱いを避けるケースがある

ハザードマップ該当物件だからといって、売却できないわけではありません。適切な買主を見つけることができれば、現状のまま売却できるケースは十分あります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「床下のシロアリ被害があった」「構造材が腐食していた」「過去に浸水被害があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

ハザードマップ該当物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

ハザードマップの浸水リスクエリアに該当する物件では、過去に浸水被害があった場合の建物内部へのダメージや、床下の腐食など、目視では確認できない問題が潜んでいる可能性があります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このようなリスクを完全に排除し、売却後に何が起きても一切対応不要という状態を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に予期せぬ欠陥が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に浸水被害の痕跡が見つかったと言われたらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、ハザードマップ該当物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・ハザードマップの詳細確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。ハザードマップの浸水リスクの詳細・建物の老朽化の程度・天井まで積み上げられた残置物の量を詳細に確認。「ハザードマップにかかっているから無理」「残置物がここまで多いと対応できない」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

ハザードマップ該当・残置物大量・築48年という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。残置物撤去費用・確定測量費用の負担がなくなり、売却後の一切の瑕疵責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。ハザードマップ情報の適切な開示も含め、残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• ハザードマップ該当・残置物大量・築48年の現状のままスピード買取成立
• 残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 複数の業者に断られ続けた物件をスピード解決
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「ハザードマップにかかっていて、残置物もこんなに多くて、絶対売れないと思っていた。確定測量も残置物の撤去もなしで買い取ってもらえるとは思わなかった」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「ハザードマップにかかっているから売れない」「残置物がこれほど多いと撤去費用だけで数十万かかる」——こうした思い込みや、複数の業者に断られた経験が、相続不動産の売却を諦めさせてしまうことがあります。しかし実際には、ハザードマップ該当・残置物大量という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

「何社に断られても諦めないでほしい」——ハザードマップ該当という特殊な条件の物件も、適切な買主への売却と瑕疵担保免責という条件の組み合わせで解決できます。まずはご相談ください。

こんな方はぜひご相談ください

• ハザードマップの浸水リスクエリアにある物件の相続でお困りの方
• 残置物が大量にあって撤去費用が心配な方
• 築古で建物の老朽化がひどく売れるか不安な方
• 複数の不動産会社・買取業者に断られ続けている方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）

千歳不動産では、ハザードマップ該当・残置物大量・築古など複数の問題が重なった物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

📞 お気軽にご相談ください
お問い合わせフォームへ ／ LINEで査定依頼

---