川口市の築58年相続戸建てを買取｜都市計画道路予定地・狭小45㎡・複数社に断られた物件を現状解決した実例

はじめに

「都市計画道路の予定地にかかっているから売れないと言われた」「床面積45㎡の狭小物件では買い手がつかないと断られた」「築58年の古い建物では対応できないと複数の業者に言われた」——こうした複数の問題が重なった相続不動産は、通常の不動産会社では「対応不可」として次々に断られてしまいます。今回は、埼玉県川口市の築58年・床面積45㎡の狭小戸建てを、都市計画道路予定地という難条件のまま、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

埼玉県川口市の築58年・床面積45㎡の狭小戸建てを相続することになったご相続人様。都市計画道路の予定地にかかっているという特殊な事情に加え、狭小・築古という条件が重なり、複数の不動産会社・買取業者に相談しても全て断られ続けるという状況で当社にご連絡をいただきました。

• 都市計画道路予定地にかかっている：物件の一部または全部が都市計画道路の整備予定地に含まれており、将来的に行政による買収・収用が行われる可能性がある。このような物件は一般の買主が購入を躊躇しやすく、住宅ローンの審査も難しくなるため、複数の業者に買取を断られていた
• 床面積45㎡の狭小戸建て：床面積45㎡という狭小物件は、建て替えや増築による活用が難しく、一般市場での買主が極めて限られる。特に築古物件の場合、リフォームしても資産価値の回収が困難なため、業者からも敬遠されやすい
• 築58年の老朽化：建物全体に深刻な経年劣化が進んでおり、修繕費用が膨大になる見込み。昭和の建築基準による建物のため、現行の耐震基準を満たしていない可能性もある
• 確定測量が未実施：隣地との境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「都市計画道路の予定地というだけで全ての業者に断られた」「45㎡の狭小では建て替えも難しいと言われた」「築58年では修繕費が高すぎると断られた」と、次々と断られ続けた末の切実なご相談でした。

物件の状況

所在地	埼玉県川口市
築年数	58年（木造戸建て）
床面積	45㎡（狭小戸建て）
法的条件	都市計画道路予定地にかかっている
建物の状態	築58年・経年劣化により老朽化が進行
これまでの経緯	複数の不動産会社・買取業者に断られ続けていた
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

都市計画道路予定地——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件の売却を最も困難にしていたのが、都市計画道路の予定地にかかっているという条件です。これは不動産売却において非常に大きな障壁となります。

都市計画道路予定地とは？

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて行政が整備を計画している道路のことです。予定地に指定された土地・建物は、将来的に行政による買収・収用が行われる可能性があります。ただし、計画が実施されるまでの期間は数十年にわたることも多く、その間も所有者が維持管理を続けなければなりません。

売却が難しくなる理由

• 建築制限がかかる：都市計画道路の予定地内では、建物の新築・増改築に制限がかかることがあり、活用方法が大きく制限される
• 買主が将来への不安を抱きやすい：「将来的に収用されるかもしれない」という不確実性から、一般の買主が購入を躊躇しやすい
• 住宅ローン審査が厳しくなる：金融機関は都市計画道路予定地の物件への融資を敬遠する傾向があり、買主がローンを利用できないケースが多い
• 不動産会社が取り扱いを敬遠する：説明義務・将来的なリスクを懸念して、多くの不動産会社が取り扱いを断るケースが多い

このような条件に狭小・築古という問題が重なると、通常の市場では買主を見つけることが事実上不可能な状態になります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「床下のシロアリ被害があった」「構造材が腐食していた」「給排水設備に問題があった」といった問題が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

築58年の老朽化した物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

築58年という古い建物では、床下の状態・構造材の腐食・給排水設備の劣化など、目視では確認できない問題が潜んでいる可能性が非常に高く、相続人が建物の状態を完全に把握することは事実上不可能です。瑕疵担保免責を条件とすることで、売却後にこれらの問題が発覚しても一切責任を問われず、ご相続人様が完全に手を離せる状態を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に予期せぬ欠陥が発覚しても、修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に何か問題が出たらどうしよう」という不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は一切の関与なしに、都市計画道路予定地という特殊な物件から完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・都市計画道路の詳細確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。都市計画道路予定地の範囲・建物への影響・建物の老朽化の程度・残置物の量を詳細に確認。「都市計画道路予定地だから無理」「45㎡の狭小では対応できない」「築58年では難しい」とは判断せず、これらすべての問題を抱えたまま現状買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 弊社による直接買取・売主に最も有利な条件を設定

都市計画道路予定地・45㎡の狭小・築58年という条件をすべて正直に確認したうえで、弊社が現状のまま直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。確定測量費用・修繕費用・残置物撤去費用の負担がなくなり、売却後の一切の瑕疵責任からも解放されることになりました。

STEP 3 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が相続登記をスピード対応。都市計画道路予定地・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。修繕・残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 都市計画道路予定地・45㎡狭小・築58年・残置物ありの現状のままスピード買取成立
• 確定測量費用・修繕費用・残置物撤去費用ともにご相続人様の負担ゼロで完結
• 複数の業者に断られ続けた難条件の物件をスピード解決
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても一切責任を問われない安心感を実現
• 「都市計画道路の予定地で、何社に相談しても断られ続けていた。こんなにスムーズに解決できるとは思っていなかった」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

「都市計画道路予定地だから売れない」「狭小物件では買い手がつかない」「築58年では修繕費が高すぎる」——こうした思い込みや、複数の業者に断られた経験が、相続不動産の売却を諦めさせてしまうことがあります。しかし実際には、都市計画道路予定地・狭小・築古という条件が重なっていても、現状のまま買取できるケースは十分あります。

「何社に断られても諦めないでほしい」——都市計画道路予定地という特殊な条件の物件も、適切なネットワークと知識があれば解決できます。まずはご相談ください。

こんな方はぜひご相談ください

• 都市計画道路予定地にかかる物件の相続でお困りの方
• 狭小物件で売れるか不安な方
• 築古で建物の老朽化がひどく売れるか不安な方
• 複数の不動産会社・買取業者に断られ続けている方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）

千歳不動産では、都市計画道路予定地・狭小物件・築古など、他社に断られた難条件の物件でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。売却後の安心まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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