SUMMARY
越境物がある不動産の
売却が難しい理由と解決方法
越境物(えっきょうぶつ)とは、隣地との境界線を越えて、自分の土地または相手の土地に物が侵入している状態を指します。樹木の枝や根、ブロック塀、フェンス、建物の軒や庇、給排水管、エアコン室外機など、種類は多岐にわたります。越境物がある不動産は、買主にとって「将来の隣人トラブル予備軍」と映り、仲介売却で買い手が見つかりにくくなります。さらに、解決には境界確定測量・隣地所有者との交渉・越境覚書の取得などが必要で、数十万円〜100万円規模の費用と数ヶ月の期間を要します。
千歳不動産は関東1都6県を対象に、越境物がある不動産の現状買取を多数取り扱っています。境界確定測量・越境覚書取得・隣地交渉はすべて当社で代行。売主様の事前準備は不要で、最短3日で契約決済が完了します。境界が曖昧、隣地と話し合いができない、何が越境しているか分からない──そんな段階でも、まずは無料相談をご利用ください。査定・相談は完全無料、押し売り・追客は一切いたしません。
越境物とは何か?
越境物とは、隣地との境界線を越えて存在する構造物・植物・設備のことです。「自分側に隣家の物が侵入している(被越境)」、または「自分の物が隣地に侵入している(越境)」の両方を指します。多くの場合、長年の経過の中で気づかないうちに発生しているもので、売却の段階で初めて発覚するケースが珍しくありません。
特に古い住宅地では、境界そのものが曖昧で、塀や植栽の位置が境界とずれているケースが多くあります。築20年以上の物件では、ほぼ何らかの越境物があると言っても過言ではありません。
越境物自体は所有権侵害となる可能性があり、隣地所有者から撤去・損害賠償・差止めを請求される法的リスクを抱えています。これが、買主にとっての大きな不安要因となります。
なぜ越境物がある家は売却が難しいのか
1
買主が将来トラブルを警戒する
越境物の問題は、買主が承継すると自分が新たな当事者となり、隣人との交渉や対立を抱えます。せっかく購入した家で、隣人と訴訟になるリスクがある物件は買主から敬遠されます。買主が見つかっても、価格交渉で大幅な値引きを求められるケースが大半です。
2
境界確定測量と越境覚書が事実上必須
仲介売却では、買主からの強い要望により境界確定測量(50〜80万円)と越境覚書の取得が事実上必須となります。これらの取得には数ヶ月かかり、隣地所有者の協力が得られないケースもあります。費用も期間も売主の負担となります。
3
告知義務違反による損害賠償リスク
越境物の存在は契約不適合責任の対象です。売主が知っていながら告知しなかった場合、買主から契約解除・損害賠償を請求される可能性があります。「過去から越境していた事実」も告知義務に含まれます。
4
仲介業者が媒介を引き受けない
越境物の問題は契約成立後にトラブル化することが多いため、仲介業者が責任回避のため媒介を断ることもあります。境界確定や越境覚書を完備しないと買主が見つからない、というジレンマに陥ります。
越境物の主なパターン
| 越境物の種類 |
よくあるケース |
解決難易度 |
| 樹木の枝・葉 | 隣地から樹木が伸びてきている / 自宅から隣地へ | ★ |
| 樹木の根 | 地下で根が越境(目視確認難しい) | ★★ |
| ブロック塀・フェンス | 境界からずれて設置されている | ★★★ |
| 建物の軒・庇 | 屋根が境界線を越えて張り出している | ★★★ |
| 給排水管・ガス管 | 地中で隣地を通っている / 隣地の地下を経由 | ★★★ |
| エアコン室外機 | 壁掛設置で隣地側に張り出し | ★ |
| 建物本体 | 基礎・壁が境界を越えている(重大ケース) | ★★★★ |
最も深刻なのは建物本体の越境です。撤去には建物の一部解体・修繕が必要で、解決に数百万円規模の費用がかかります。一方、枝の越境やエアコン室外機程度であれば、覚書取得で比較的簡単に対処できます。
境界確定測量と越境覚書とは
土地家屋調査士が隣地所有者立会いのもと、正確な境界線を確定する測量。確定した境界線をもとに、何がどこまで越境しているかを明確化します。
費用:50〜80万円 / 期間:3〜6ヶ月 / 負担:仲介売却なら売主
越境物の存在を隣地所有者と書面で確認し、将来の建替時に撤去する・現状維持を認める、などの条件を取り決める文書。買主への引き継ぎ書類として極めて重要です。
費用:5〜15万円(司法書士・行政書士) / 期間:1〜3ヶ月
2023年4月施行の改正民法233条により、隣地から越境してきた枝については、所定の手続きを経れば自分で切除できるようになりました。以下の3つの条件のいずれかを満たす場合です:
- 隣地所有者に切除を催告したが、相当の期間内に切除されなかった
- 隣地所有者が分からない、または所在不明
- 急迫の事情がある(台風で枝が倒れそうなど)
売却前に確認すべき4つのポイント
1
境界の明確化:境界標(コンクリート杭・金属プレート等)があるか確認。なければ境界確定測量が必要。
2
越境物の特定:何がどこから越境しているか視認確認。地下の根・配管も含めて。
3
隣地所有者との関係:現在の関係性、過去のトラブル履歴、連絡可能か。
4
越境覚書の有無:過去に書面で取り交わしているか。なければ新たに取得すべきか検討。
越境物がある不動産の4つの売却方法
越境物を物理的に撤去してから売却。枝・エアコン室外機程度なら容易ですが、塀・建物の越境は数十万〜数百万円かかります。さらに、撤去後も「過去に越境していた事実」は告知義務の対象として残ります。
境界確定測量(50〜80万円)と越境覚書取得(5〜15万円)を完備してから仲介売却。費用と期間(3〜6ヶ月)はかかりますが、市場価格に近い水準で売却できる可能性があります。隣地所有者の協力が前提です。
3
訳あり物件専門業者に現状買取してもらう
★ 最も現実的
千歳不動産のような訳あり物件専門業者に現状で売却。境界未確定・越境物そのまま・隣地との交渉未着手でも対応可能。測量・覚書取得・隣地交渉はすべて当社で代行するため、売主様の事前準備・費用負担はゼロ。最短3日で決済完了。
隣地所有者にとっては越境問題の根本解決になるため、利害が一致します。相手側に資金力と購入意思があれば成立しやすい方法です。ただし、交渉が長期化することもあります。
千歳不動産の越境物物件対応
よくあるご質問
Q
境界が曖昧です。境界確定は売却に必須ですか?
A
仲介売却では事実上必須となり、売主の費用負担(50〜80万円)になります。一方、千歳不動産の自社買取では境界未確定でも買取可能です。測量・境界確定は買取後に当社で対応しますので、売主様にご負担いただく必要はありません。
Q
隣地所有者と話したくありません。それでも売却できますか?
A
可能です。隣地所有者との関係修復・覚書取得・測量立会いの交渉、すべてを当社が代行します。「自分で話すのは気まずい」「相手と話したくない」というご相談は多く、当社が第三者として中立的に交渉を引き受けます。売主様の精神的負担を最小化できます。
Q
建物本体の越境(基礎・壁が境界線上)です。撤去は必須?
A
仲介売却では撤去または隣地買い増しが事実上必要で、数百万円規模の費用がかかります。当社の自社買取では建物本体の越境がある状態でも対応可能です。撤去や買い増しは買取後に当社で進めますので、売主様の自己負担はありません。
Q
隣地から枝が越境しています。勝手に切っても大丈夫?
A
2023年4月の改正民法233条で、所定の手続きを経れば自分で切除できるようになりました。具体的には:①隣地所有者に切除を催告したが相当期間内に切除されない、②隣地所有者が不明、③急迫の事情がある、のいずれか。これら以外は無断切除はトラブルの元です。判断に迷う場合は当社へご相談ください。
Q
給排水管が隣地の地下を通っています。これも越境ですか?
A
はい、地下の配管も立派な越境です。古い住宅地では、給水・排水・ガス管が他人の土地を経由しているケースがよくあります。修繕・更新時に隣地への立入りが必要となり、所有者の承諾なしには工事できません。この種の越境は買主にとっても深刻な懸念となるため、覚書取得が重要です。当社では当然対応可能です。
Q
越境物の存在を買主に告知せずに売却した場合、どうなりますか?
A
契約不適合責任を問われ、買主から契約解除・損害賠償を請求される可能性があります。実際の判例でも数百万円の賠償が認められたケースがあります。仲介売却ではこの責任が売主に残ります。当社の買取では契約不適合責任の免責が原則のため、過去に越境があった事実を含めて教えていただければ、買主への告知は当社で適切に処理します。
Q
いくらで売れますか? 越境物がない物件と比較すると?
A
越境物の程度によって変動します。枝・エアコン室外機程度なら市場価格の85〜95%程度、塀・庇の越境で75〜85%程度、建物本体の越境で60〜75%程度が目安です。隣地との関係性、覚書整備状況も影響します。正確な金額は無料査定でご提示します。
Q
相続した物件に越境物があります。相続登記未了でも対応可能?
A
可能です。連携司法書士が相続登記と売買決済を同時並行で進めます。さらに、隣地交渉・越境覚書取得も合わせて対応します。登記費用は売却代金から差し引いて精算しますので、立替の必要はありません。相続+越境+遠方など、複雑なケースほど当社の本領発揮領域です。
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