佐倉市の築43年相続団地を買取｜家じゅうDIY・旧耐震・相続人5名の合意形成まで一括対応した実例

はじめに

「親が家じゅうをDIYしていて、元に戻すだけで多額の費用がかかる」「旧耐震基準の団地で、住宅ローンが使えないと言われた」「相続人が5名いて、全員の合意を取るのが難しい」「残置物も大量にあって片付けられない」——全室DIY・旧耐震・相続人5名という三重苦が重なった相続団地は、通常の不動産会社では「対応不可」として断られることがほとんどです。今回は、千葉県佐倉市の築43年団地を、全室DIYによる原状回復問題・旧耐震・相続人5名という条件のもと、一人ひとりに丁寧に向き合いながら確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

千葉県佐倉市の築43年団地を相続することになった5名のご相続人様。被相続人が長年にわたって家じゅうをDIYしており、トイレは空と雲のデザイン、その他の部屋も独自のDIYが施されていました。個性的なDIYをすべて元に戻すには多額のリフォーム費用がかかること、旧耐震基準という売却の難しさ、そして5名全員の合意が必要という状況から、「とても自分たちで解決できない」と当社にご連絡をいただきました。

• 全室DIYで原状回復費用が膨大：被相続人が家じゅうをDIYしており、トイレは空と雲のデザイン壁紙、各部屋も独自のDIYが施されていた。買主が居住するには原状回復または全面リフォームが必要で、費用が数百万円規模になる見込み
• 旧耐震基準の団地で売却が困難：1981年以前の旧耐震基準で建築された団地のため、買主が住宅ローンを組みにくく一般市場での買主が極めて限られる状態
• 相続人が5名・全員の合意形成が必要：ご相続人様が5名おり、それぞれ居住地・状況・意向が異なるため、全員が納得できる形での売却には丁寧なコミュニケーションと合意形成が必要だった
• 残置物が大量：DIY用の資材・生活用品・家財など大量の残置物が室内に残されており、撤去費用が発生する状態
• 管理費・修繕積立金の無駄払いが継続：誰も住んでいない空室状態でも毎月の管理費・修繕積立金の支払いが5名全員に重くのしかかっていた

「DIYを全部元に戻す費用だけで何百万もかかると言われた」「旧耐震では住宅ローンが使えないから売れないと断られた」「5人の意見をまとめるだけでも大変なのに、残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」と、物件面・人的面・費用面のあらゆる方向から壁にぶつかった状態でのご相談でした。

物件の状況

所在地	千葉県佐倉市
物件種別	築43年・団地（旧耐震基準）
DIYの状況	トイレ・各部屋など家じゅうに個性的なDIYが施されている
原状回復費用	全室DIYの原状回復・全面リフォームに数百万円規模の費用が必要
耐震基準	旧耐震基準（1981年以前）・住宅ローン審査に影響
相続人	5名・全員の合意形成が必要
残置物	DIY資材・生活用品・家財など大量
維持費	管理費・修繕積立金が毎月発生・空室状態で無駄払いが継続
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

全室DIYの物件——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件で特に売却を難しくしていたのが、家じゅうに施された個性的なDIYです。被相続人の趣向を反映したDIYは、一般の買主には受け入れられにくく、以下のような問題が生じます。

• 原状回復費用が高額になる：一般的な壁紙・内装とは異なるDIYを元に戻すには、専門業者による原状回復工事が必要で、費用が通常のリフォームより高額になりやすい
• 内覧時の印象が特殊すぎる：個性的なDIYは、一般の買主が「生活できるイメージが持てない」という印象を与えやすく、購入意欲を下げてしまうことが多い
• DIYの品質・安全性への懸念：素人によるDIYは、電気・水道・構造に関わる部分に問題が潜んでいる可能性があり、買主が安全性を懸念するケースがある
• 不動産業者が取り扱いを敬遠する：一般的な内装ではないため、成約が難しいとして多くの不動産会社が積極的な取り扱いを避けるケースがある

しかし、DIYの状態をすべて開示したうえで、それを承知のうえで活用できる買主に届けることができれば、現状のまま売却できるケースは十分あります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。DIYが施された物件の売却では特に重要な概念です。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「DIYで手を加えた電気配線に問題があった」「DIYによる壁の補強が不適切だった」「給排水設備に問題があった」といった欠陥が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

全室DIYの物件で瑕疵担保免責が特に重要な理由

全室にDIYが施された物件では、DIYによって生じた電気・配管・構造上の問題が潜んでいる可能性があります。相続人5名全員がDIYの詳細な状態を完全に把握することは事実上不可能で、売却後に「DIYによる問題があった」として追加責任を問われるリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除し、5名全員が安心して手を離せる状態を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後にDIYによる問題が発覚しても、5名の相続人全員が修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後にDIYの問題が出たらどうしよう」という5名それぞれの不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は5名全員が一切の関与なしに、管理費の負担からも完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・DIY状況の詳細確認（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。空と雲のデザインのトイレを含む全室のDIY状況・旧耐震基準の建物の状態・残置物の量を詳細に確認。「DIYがこれだけ施されていると対応できない」「旧耐震では難しい」「5名の相続人への対応が大変」とは判断せず、現状のまま買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 相続人5名への丁寧な個別対応・合意形成

5名のご相続人様それぞれの居住地・状況・意向・疑問を丁寧にヒアリング。全室DIYの現状・旧耐震基準の物件での売却価格・瑕疵担保免責の意味・確定測量なしの条件についても、一人ひとりにわかりやすく説明しながら合意形成を進めました。「5人全員が理解して納得できること」を最優先に、丁寧なコミュニケーションを心がけました。

STEP 3 ｜ 弊社による直接買取・管理費の無駄払いを即解消

5名全員の合意を得たうえで、全室DIY・旧耐震基準・残置物ありという条件のまま弊社が直接買取することを決定。ご相続人様5名にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。売買契約の締結により、毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消しました。

STEP 4 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が5名全員の相続登記をスピード対応。全室DIY・残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。原状回復費用・残置物撤去費用・確定測量のご相続人様5名全員の負担なく、スピーディーに決済を完了しました。

結果

• 全室DIY・旧耐震・残置物大量・相続人5名の現状のままスピード買取成立
• 5名全員が納得のうえでスムーズに合意形成を完了
• 毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消
• 原状回復費用・残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様5名の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後にDIYによる問題が発覚しても5名全員が一切責任を問われない安心感を実現
• 「全室DIYで旧耐震で5人の合意が必要で、どこに相談しても解決策が見つからなかった。一人ひとり丁寧に対応してもらえて、現状のまま買い取ってもらえて本当に助かりました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

全室DIY・旧耐震・相続人5名という三重苦が重なった案件でも、物件の状態を正直に開示したうえで適切な買主に届けること、そして相続人一人ひとりと丁寧に向き合うことで、解決できるということをこの案件は教えてくれました。

「全室DIYがあって旧耐震では売れない」「相続人が5人もいてまとまらない」——そう諦める前に、まずはご相談ください。どんなに複雑な状況でも、一緒に解決策を考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• DIYが施された物件の相続でお困りの方
• 旧耐震基準の団地・マンションを相続された方
• 相続人が複数いて合意形成に困っている方
• 残置物が大量にあって片付け費用が心配な方
• 管理費・修繕積立金の無駄払いを早く止めたい方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後のDIYによる瑕疵責任が心配な方

千歳不動産では、全室DIY・旧耐震基準・相続人複数・残置物大量など複数の問題が重なった団地でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。相続人全員への丁寧な対応まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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