鶴ヶ島市の築45年相続団地を買取｜旧耐震・残置物大量・相続人3名の合意形成まで解決した実例

はじめに

「旧耐震基準の団地で、住宅ローンが使えないと言われた」「相続人が3名いて、全員の合意を取るのが大変」「残置物が大量にあって片付けられない」「管理費・修繕積立金の無駄払いを早く止めたい」——旧耐震団地の相続は、建物の条件・相続人の合意形成・残置物という三重の問題が重なることが少なくありません。今回は、埼玉県鶴ヶ島市の築45年団地を、旧耐震・残置物大量・相続人3名という条件のもと、丁寧なコミュニケーションで全員の合意を得ながら、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件でスピード買取した実例をご紹介します。

相談のきっかけ

埼玉県鶴ヶ島市の築45年団地を相続することになった3名のご相続人様。旧耐震基準の建物であることから一般市場での売却が難しく、さらに押入れに布団・収納ボックスなどの残置物が残っている状態。「売れるかどうか不安だし、3人で話し合いをまとめるのも大変」という状況で当社にご相談にいらっしゃいました。

• 旧耐震基準の団地で売却が困難：1981年以前の旧耐震基準で建築された団地のため、買主が住宅ローンを組みにくく一般市場での買主が極めて限られる状態。複数の不動産会社に相談しても「旧耐震では難しい」と断られていた
• 相続人が3名・合意形成が必要：ご相続人様が3名おり、それぞれ状況・意向が異なるため、全員が納得できる形での売却には丁寧なコミュニケーションと合意形成が必要だった
• 残置物が大量：布団・収納ボックス・生活用品などが押入れ・室内に残されており、撤去費用が発生する状態
• 管理費・修繕積立金の無駄払いが継続：誰も住んでいない空室状態でも毎月の管理費・修繕積立金の支払いが続いており、金銭的な負担が積み重なっていた
• 確定測量が未実施：境界が確定測量されておらず、測量費用の負担が売却の障壁になっていた

「旧耐震では住宅ローンが使えないから売れないと言われた」「3人の意見をまとめるだけでも大変なのに、残置物の処分費用も確定測量費用も出せない」「管理費の無駄払いを早く止めたい」と、物件面・人的面・費用面の三方向から壁にぶつかってのご相談でした。

物件の状況

所在地	埼玉県鶴ヶ島市
物件種別	築45年・団地（旧耐震基準）
耐震基準	旧耐震基準（1981年以前）・住宅ローン審査に影響
相続人	3名・全員の合意形成が必要
残置物	布団・収納ボックス・生活用品など
維持費	管理費・修繕積立金が毎月発生・空室状態で無駄払いが継続
測量	確定測量なし・現況のまま
売買条件	確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡し

旧耐震基準の団地——なぜ売却が難しくなるのか

今回の物件の売却を特に難しくしていたのが、旧耐震基準（1981年以前）で建てられた団地という条件です。旧耐震基準物件には以下のような売却上の問題があります。

• 住宅ローンの審査が通りにくい：多くの金融機関が旧耐震基準の物件への融資を制限しており、一般の買主が住宅ローンを利用できないケースが多い。買主が現金購入できる投資家・事業者に限られてしまう
• 耐震診断・耐震補強工事の費用が必要になる場合がある：旧耐震基準の建物は耐震診断を行い、必要に応じて補強工事が求められることがある。この費用が買主の購入意欲を下げる
• 不動産会社が取り扱いを敬遠する：住宅ローンが使えないことで買主の選択肢が狭まり、成約が難しいとして多くの不動産会社が積極的な取り扱いを避けるケースがある
• 売却価格への影響：旧耐震基準であることが価格交渉で不利になりやすく、適正価格での売却が難しくなる

しかし、旧耐震基準の団地でも、投資家・事業者など現金購入できる買主への適切なアプローチで、現状のまま売却できるケースは十分あります。

「瑕疵担保免責」とは——売主の負担がゼロになる仕組みをわかりやすく解説

今回の売買で採用した「売主瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という条件について、わかりやすく解説します。

そもそも「瑕疵担保責任」とは？

不動産を売却した後、売主が知らなかった欠陥（瑕疵）が発覚した場合、売主は買主に対して修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。これを「瑕疵担保責任」といいます。例えば、売却後に「給排水配管が劣化していた」「天井に雨漏りの跡があった」「室内に問題があった」といった欠陥が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があります。

「瑕疵担保免責」とは？

「瑕疵担保免責」とは、売買契約において売主の瑕疵担保責任を免除する特約のことです。つまり、売却後に何らかの欠陥が発覚しても、売主は一切責任を負わなくてよいという取り決めです。

旧耐震団地の相続で瑕疵担保免責が特に重要な理由

築45年の旧耐震団地では、給排水配管の劣化・天井裏の状態・壁内部の問題など、目視では確認できない欠陥が潜んでいる可能性があります。3名の相続人全員が建物の詳細な状態を完全に把握することは事実上不可能で、売却後に追加の問題が発覚するリスクがあります。瑕疵担保免責を条件とすることで、このリスクを完全に排除し、3名全員が安心して手を離せる状態を実現できます。

瑕疵担保免責によって得られる安心感

• 売却後の追加責任ゼロ：売却後に予期せぬ欠陥が発覚しても、3名の相続人全員が修繕費用・損害賠償を請求されることがない
• 精神的な安心感：「売った後に何か問題が出たらどうしよう」という3名それぞれの不安から完全に解放される
• 完全に手を離せる：売却後は3名全員が一切の関与なしに、管理費の負担からも完全に解放される

私たちが行ったこと

STEP 1 ｜ 現地調査・即日査定（相談翌日）

ご相談の翌日、当社スタッフが現地へ。旧耐震基準の建物の状態・残置物の量・管理費の発生状況を詳細に確認。「旧耐震基準では対応できない」「3名の相続人への対応が大変」とは判断せず、現状のまま買取できる価格をその場でご提示しました。

STEP 2 ｜ 相続人3名への丁寧な個別対応・合意形成

3名のご相続人様それぞれの状況・意向・疑問を丁寧にヒアリング。一堂に会しての話し合いだけでなく、個別の相談にも対応しながら、全員が納得できる価格・条件を丁寧に説明。旧耐震基準の物件の現状・瑕疵担保免責の意味・確定測量なしの条件についても、わかりやすく解説しながら合意形成を進めました。

STEP 3 ｜ 弊社による直接買取・管理費の無駄払いを即解消

3名全員の合意を得たうえで、旧耐震基準・残置物ありという条件のまま弊社が直接買取することを決定。ご相続人様にとって最も有利な条件として、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのまま引き渡しという条件で売買契約を設定。売買契約の締結により、毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消しました。

STEP 4 ｜ 相続登記・売買契約・決済

提携司法書士が3名全員の相続登記をスピード対応。残置物そのままの現況引き渡し、確定測量なし・売主瑕疵担保免責の条件で売買契約を締結。残置物撤去・確定測量のご相続人様負担なく、3名全員が納得のうえでスピーディーに決済を完了しました。

結果

• 旧耐震基準・残置物あり・相続人3名の現状のままスピード買取成立
• 3名全員が納得のうえでスムーズに合意形成を完了
• 毎月の管理費・修繕積立金の無駄払いを即座に解消
• 残置物撤去費用・確定測量費用ともにご相続人様3名の負担ゼロで完結
• 売主瑕疵担保免責により売却後に予期せぬ問題が発覚しても3名全員が一切責任を問われない安心感を実現
• 「旧耐震で売れないと思っていたし、3人の意見をまとめるのも大変だった。丁寧に対応してもらえて、残置物もそのままで、管理費の無駄払いも止まって本当に助かりました」とご相続人様よりお言葉をいただきました

この案件から学んだこと

旧耐震団地の相続では、「売れない」という物件面の問題と、複数の相続人の合意形成という人的面の問題が重なることがあります。しかし、物件の条件を正直に開示したうえで適切な買主に届けること、そして相続人一人ひとりと丁寧に向き合うことで、どんなに複雑な状況でも解決できるという信念が今回の案件で改めて確認できました。

「旧耐震だから売れない」「相続人が複数いて合意が取れない」——そう諦める前に、まずはご相談ください。物件の問題も人的な問題も、一緒に解決策を考えます。

こんな方はぜひご相談ください

• 旧耐震基準の団地・マンションを相続された方
• 相続人が複数いて合意形成に困っている方
• 残置物が残っていて片付け費用が心配な方
• 管理費・修繕積立金の無駄払いを早く止めたい方
• 確定測量費用を負担せずに売却したい方
• 売却後の瑕疵責任が心配な方（瑕疵担保免責を希望される方）

千歳不動産では、旧耐震基準・複数の相続人・残置物ありなど複数の問題が重なった団地でも、確定測量なし・売主瑕疵担保免責・残置物そのままという条件で現状のまま買取対応が可能です。相続人全員への丁寧な対応まで含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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