未登記建物・専門対応

未登記建物の買取
表題登記から売却まで一括対応

「相続した実家の建物の登記簿が見つからない」「増築部分が未登記のままになっている」「祖父の代に建てたまま、登記をしないで来た」――こうした未登記建物は、特に築古の戸建て・農業用建物・倉庫・古い増築部分に多く存在します。固定資産税は払えていても、登記がないために通常の方法では売却できない状態です。

千歳不動産は、関東1都6県・全208エリアで未登記建物の買取を専門領域として扱っています。土地家屋調査士による表題登記、司法書士による所有権保存登記・売買登記を一気通貫で連携し、所有者様のお手間ゼロで売却まで完結。本ページでは、未登記建物の基本知識、リスク、売却方法、そして当社の対応の流れを解説します。

未登記建物とは|相続登記未了との違い

未登記建物とは、登記簿そのものが存在しない建物のことです。本来、建物を新築したときには1ヶ月以内に「表題登記」を申請する義務が不動産登記法第47条に定められていますが、何らかの理由でこの登記がなされなかった場合、その建物は法的に「存在しないこと」になっています。

混同されやすい「相続登記未了」とは別物です。下記の表で違いを整理します。

区分 登記簿の状態 名義 必要な手続き
未登記建物そもそも存在しない無し(誰の名義にもなっていない)表題登記+所有権保存登記
相続登記未了存在する被相続人(故人)のまま相続登記(所有権移転)
通常の登記済建物存在する現所有者手続き不要
📖 表題登記と所有権保存登記の違い
表題登記建物の物理的情報(所在・構造・床面積等)を登記簿に記録する手続き。土地家屋調査士の業務領域。新築から1ヶ月以内の申請が法律上の義務。
所有権保存登記表題登記の後、初めて「所有者」を登記簿に記載する手続き。司法書士の業務領域。これを行うことで初めて第三者への売却・抵当権設定が可能になる。

未登記建物を売却するには、原則としてこの2段階の登記を経てから売買登記をする必要があります。千歳不動産では、土地家屋調査士・司法書士と連携してこの一連の流れを当社が代行いたしますので、所有者様は何もする必要がありません。

なぜ未登記のまま放置されてきたのか

未登記建物が現在も多数存在する背景には、以下のような典型パターンがあります。

1
昭和30〜40年代の自己建築・大工依頼
昭和30〜40年代に自己建築または地元の大工に依頼して建てた住宅では、建築確認制度の運用が現在ほど厳格でなく、表題登記の意識も低かったため、登記をせずに住み続けたケースが多くあります。築60年以上の家屋でよく見られるパターンです。
2
増築部分・離れ・物置のみ未登記
本体建物は登記済みでも、後から増築した部分や離れ・物置・車庫が未登記のままになっているケース。固定資産税は払えていても、登記簿には反映されていないため、売却時に問題が顕在化します。
3
農業用建物・倉庫・納屋
農地の中に建てた農業用倉庫・納屋・作業小屋は、登記の必要性が認識されないまま長期間使われ続けてきました。相続のタイミングで初めて「登記がない」と判明することが多いです。
4
住宅ローンを使わない現金建築
住宅ローンを利用した新築では、金融機関が抵当権設定のために登記を必須としますが、現金建築の場合は登記を求められません。経済的に余裕のあった時代の家屋で見られるパターンです。
5
登記費用を惜しんで放置
表題登記には土地家屋調査士の報酬(10〜20万円程度)が発生します。「使うだけなら登記しなくても困らない」と判断して、費用負担を避けてきたケース。代替わりが進むうちに、登記の存在自体が意識から外れていきます。
⚠️ 固定資産税が課税されていても登記とは別問題
未登記建物でも、市町村が独自に家屋を調査して固定資産税を課税しているケースは一般的です。「税金を払っているから登記もされているはず」と誤解されがちですが、市町村の家屋課税台帳と法務局の登記簿は別管理です。納税通知書が届いていても、登記の有無は別途確認が必要です。

未登記建物がもたらす4つのリスク

未登記のまま放置することは、所有者様にとって以下の4つのリスクをもたらします。

1
通常の方法では売却できない
登記がないため、買主が住宅ローンを利用できず、また所有権を法的に主張する手段が乏しいため、一般市場での流通が著しく困難になります。仲介で買い手を探しても、ほぼ売れません。
2
10万円以下の過料の対象になりうる
不動産登記法第47条・第164条により、表題登記の申請を怠った所有者には10万円以下の過料が科されることがあります。実務上、長期放置された築古建物に対して直ちに過料が科されるケースは多くないものの、法的義務違反の状態であることは事実です。
3
相続のたびに権利関係が複雑化
登記がないまま代替わりが進むと、誰が真の所有者なのかを証明することが次第に困難になります。共有者・相続人が増え、書類も散逸し、最終的には「証明できる人がいない」状態に陥る可能性があります。
4
担保設定・賃貸借契約・解体届にも支障
登記がないと、抵当権設定によるローンの利用、賃貸借契約の登記、解体時の建物滅失登記の前提となる登記がないため代替の手続きが必要、など各種法的手続きで余計な手間とコストが発生します。

売却する4つの方法|期間・費用・手取り比較

未登記建物を売却するには、主に4つの方法があります。それぞれの期間・費用・手取り感を比較します。

方法 期間 所有者の費用負担 手取り感
A. 自分で表題登記→保存登記→仲介売却6ヶ月〜1年20〜40万円最も高いが時間大
B. 解体して更地として売却2〜4ヶ月100〜300万円解体費が大きく減額
C. 未登記のまま売却(買主限定)不確定少額大幅減額・買主が見つかりにくい
D. ★専門業者に現状買取(推奨)2週間〜1ヶ月0円スピード・確実性◎
💡 千歳不動産の現状買取(D案)のメリット
  • 表題登記・保存登記の費用はすべて当社負担(買取価格に含めて整理)
  • 土地家屋調査士・司法書士の手配・段取りもすべて当社
  • 所有者様の現金持ち出しゼロで、登記から決済まで完結
  • 必要書類が一部欠けていても、宣誓書・上申書・隣地立会いなどの代替手段で対応
  • 最短2週間〜1ヶ月で売却完了

A案(自分で登記してから仲介)は手取りが最も大きい一方、土地家屋調査士・司法書士の手配、必要書類の収集、現地立会いなどに数ヶ月を要し、所有者様の負担が大きくなります。スピードと確実性を重視するならD案が現実的な選択肢です。

表題登記→所有権保存登記→売買の流れ

未登記建物を売却するには、登記の段階を一つずつ正しく踏んでいく必要があります。当社の現状買取では、これら全工程を当社が連携士業と進めます。

1
所有権の証明準備

建築確認済証・固定資産税納税通知書・工事請負契約書など、建物の所有を裏付ける書類を準備します。書類が欠けている場合は、所有者の宣誓書や隣地所有者の上申書などで代替できることもあります。

2
土地家屋調査士による現地調査・表題登記

土地家屋調査士が現地で建物の所在・構造・床面積を実測し、建物図面・各階平面図を作成。法務局に表題登記を申請します。所要期間は通常2〜4週間。

3
司法書士による所有権保存登記

表題登記の完了後、司法書士が所有権保存登記を申請。これにより登記簿に初めて「所有者」が記載されます。所要期間は1〜2週間。

4
売買契約・所有権移転登記

所有権保存登記の完了後、所有者様と当社の間で売買契約を締結し、所有権移転登記を行います。決済と登記申請は同日に処理。

5
決済・ご入金

司法書士立会いのもと、買取代金をご指定口座へお振込み。登記費用・調査費用はすべて当社負担で、所有者様の現金持ち出しはゼロです。

当社の現状買取では、相続が絡む案件では相続登記も含めて一気通貫で対応します。被相続人名義の土地+未登記建物、というように複数の登記課題が重なるケースでも、土地家屋調査士・司法書士・(必要に応じて)弁護士の連携で一括処理いたします。

表題登記に必要な書類

表題登記の申請には、建物が誰の所有物かを裏付ける書類が必要です。すべて揃わなくても、代替手段で対応可能なケースが多いので、まずはご相談ください。

📖 主な必要書類
  • 建築確認済証・検査済証(あれば最有力の証明書類)
  • 工事請負契約書・領収書(建築業者との契約書類)
  • 固定資産税納税通知書・課税明細書(市町村が建物の存在を認識している証明)
  • 固定資産評価証明書(役所で取得可能)
  • 所有者の住民票・戸籍
  • 相続関係書類(相続が絡む場合)
⚠️ 書類が揃わないケースの代替手段
築古建物では、上記の書類が散逸しているケースが大半です。その場合、所有者の宣誓書・隣地所有者の上申書・現地での実地確認などを組み合わせて表題登記を進めます。当社の連携土地家屋調査士は、こうした書類不足案件の対応経験が豊富です。「書類がないから無理」とお考えにならず、まずはご相談ください。

千歳不動産の対応事例

千歳不動産では、関東1都6県・全208エリアで未登記建物の買取実績がございます。代表的な事例をご紹介します。

💼 過去の対応事例(一部抜粋)
  • 千葉県市川市:祖父名義の土地+昭和40年築の未登記建物。建築確認済証なし、固定資産税課税明細書のみで表題登記。相続登記と同時並行で約3ヶ月で決済。
  • 茨城県結城市:本体住宅は登記済み、増築部分(離れ・物置)が未登記。増築部分のみ表題登記を行い、建物全体を一括買取。
  • 東京都葛飾区:相続人多数・未登記建物のケース。土地家屋調査士・司法書士・弁護士の三者連携で約5ヶ月で完結。
  • 埼玉県川口市:農家の納屋・倉庫が未登記。隣地所有者の上申書を取得して表題登記。決済まで6週間。

いずれの案件も、所有者様には「書類のご提供」と「契約書へのご署名」以外のお手間はおかけしていません。連携士業の手配・現地調査・法務局への申請まですべて当社が代行いたします。

ご相談から決済までの流れ

初めての方でも安心して進めていただけるよう、各ステップを丁寧にサポートいたします。

1
無料相談・状況把握

電話・メール・LINEで物件の所在地・建物の状況・所有関係をお伝えください。書類が揃わなくても結構です。

2
登記簿・公図・課税明細の調査

当社で登記簿・公図・固定資産税課税明細書を取得し、未登記の範囲(本体・増築部分・付属建物)を特定します。所要期間1〜2週間。

3
現地調査・正式査定

連携土地家屋調査士が現地で建物の物理的状況を確認。登記費用を含めた正式買取価格をご提示します。

4
売買契約・登記手続き

売買契約を締結後、表題登記→所有権保存登記の手続きを当社負担で進行。所要期間は通常1〜2ヶ月。

5
決済・ご入金

司法書士立会いのもと、所有権移転登記とご入金を同時に完了。すべての手続きが終了します。

よくあるご質問

Q 建築確認済証も領収書も見つかりません。それでも登記できますか?
A
可能です。固定資産税課税明細書、所有者の宣誓書、隣地所有者の上申書、現地での実地確認などを組み合わせて、表題登記を進められます。当社の連携土地家屋調査士は、書類不足の築古案件の対応経験が豊富です。
Q 登記費用は売主が払うものですよね?
A
当社の現状買取では、表題登記・所有権保存登記の費用はすべて買取価格に含めて整理します。所有者様の現金持ち出しはゼロです。後から追加請求することもございません。
Q 本体は登記済みで、増築部分だけが未登記です。それでも対応してもらえますか?
A
もちろん可能です。増築部分のみの「建物表題変更登記」を行い、建物全体を整合させたうえで一括買取いたします。離れ・物置・車庫など付属建物が未登記のケースも同様に対応します。
Q 相続登記もまだです。それも一緒にお願いできますか?
A
可能です。土地の相続登記、建物の表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記を一気通貫で連携処理します。連携司法書士・土地家屋調査士・(必要に応じて)弁護士で、所有者様のお手間ゼロで完結します。
Q 未登記のまま放置していると過料を取られますか?
A
不動産登記法上は、表題登記を怠った場合10万円以下の過料の対象となる旨が定められています(同法47条・164条)。実務上、長期放置の築古建物に直ちに過料が科されるケースは多くないものの、法的義務違反の状態であることは事実です。売却・解体のタイミングで併せて整理されることをおすすめします。
Q 解体して更地にしてからの方が高く売れますか?
A
解体費用(戸建てで100〜300万円程度)を所有者様が前払いされる必要があり、結果的な手取りは現状買取とほぼ同水準か、むしろ少なくなるケースが大半です。さらに、解体には未登記建物の場合「建物滅失証明書」の代替手続きも必要になるため、当社の現状買取の方が手間・時間・費用とも有利なケースが多いです。
Q 建物が古くて住める状態ではありません。それでも対応できますか?
A
問題ございません。雨漏り・シロアリ被害・倒壊リスクのある築古建物、残置物の多い空き家でも、現状のまま買取いたします。リフォーム・修繕・残置物処分はすべて当社が引き継ぎます。
Q 対応エリアを教えてください
A
関東1都6県(東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・栃木・群馬)全208エリアに対応しています。特に千葉県内および隣接エリアは現地対応が迅速です。

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