茨城県・牛久市エリア

牛久市で「売れない」と言われた家、
当社なら買取できる可能性があります

「市街化調整区域なので扱えません」「残置物を片付けてからでないと」「築年数が古すぎて買い手がつきません」——牛久市の不動産で、こうした断られ方をされた方からのご相談を数多くいただいています。断られたのは、あなたの物件に価値がないからではありません。仲介という売り方に合わなかっただけです。

当社は自社で買い取る会社です。買主を探す必要がないため、住宅ローンが使えない物件でも、家財が残ったままでも、境界が確定していなくても値段をつけられます。牛久市全34町名に対応し、役所調査は当社が代行、解体費・残置物処分費は買取価格に含めて整理、契約から最短3日で決済。まずはご自身の物件が該当するか、次のチェックリストでご確認ください。

まず確認:当社の買取が向いている物件

牛久市でご相談いただく物件の多くは、次のいずれかに当てはまります。1つでも該当すれば、査定の価値があります。

☑ ひとつでも当てはまれば、ご相談ください
  • ☑仲介会社に「扱えない」と断られた
  • ☑市街化調整区域にある（岡見町・女化町・正直町・猪子町・奥原町など）
  • ☑地目が「田」「畑」の土地を相続した
  • ☑家財・残置物がそのまま残っている
  • ☑築40年以上で雨漏り・シロアリ・旧耐震などの問題がある
  • ☑再建築不可、接道が2m未満、前面道路が狭い・未舗装
  • ☑境界が確定していない・測量図がない
  • ☑共有名義で、他の共有者と話がまとまらない
  • ☑相続登記が済んでいない
  • ☑遠方に住んでいて現地に行けない・管理できない
  • ☑近隣に知られずに売却したい
  • ☑期限が決まっている（相続税・取得費加算・離婚など）

これらはすべて、一般の不動産市場では敬遠される条件です。しかし当社は自社で買い取り、隣地への打診・許可要件の調査・賃貸運用・事業用地としての転用といった独自の出口を持っています。だからこそ、他社が値段をつけられない物件にも査定額を出せます。

牛久市でご相談の多い状態仲介当社の買取
市街化調整区域の宅地断られることが多い対応可
地目が農地（田・畑）ほぼ扱えない個別判断で対応
残置物がそのまま内覧できず成立しない処分費込みで対応
築45年・雨漏りあり大幅値引きか修繕を要求される現状のまま買取
再建築不可・接道2m未満住宅ローン不可で買主なし対応可
境界未確定・測量図なし測量を求められる（数十万円）そのまま対応・費用は当社負担
共有名義・共有者と不仲全員の同意がないと不可持分のみ買取可
相続登記が未了登記完了まで売却できない司法書士連携で同時並行
ひとつでも当てはまりましたか？
牛久市全34町名に対応しています。
「これは売れないだろう」と思っている物件ほど、一度ご確認ください。
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仲介で断られる本当の理由

断られた経験をお持ちの方に、まずお伝えしたいことがあります。

仲介会社が「扱えません」と言うとき、その理由は物件の価値ではなく、仲介というビジネスモデルの構造にあります。

1
成約価格が低く、手数料が見合わない
仲介手数料は成約価格の3%+6万円です。牛久市郊外の物件が300万円で売れたとして、手数料は約15万円。ところが調査・広告・内覧対応・契約書作成には数十時間かかります。採算が合わないため、最初から引き受けないという判断になります。
2
調査に手間がかかりすぎる
市街化調整区域、農地、接道不良。これらの物件は都市計画課・農業委員会・建築指導課を回る必要があり、調査だけで数日かかります。成約するかも分からない案件に、この工数はかけられません。
3
説明義務違反のリスクを負いたくない
「建て替えできると思っていたのにできなかった」という紛争は、仲介業者にとって最も重いリスクです。宅建業法上の説明義務違反となれば行政処分の対象にもなります。触らないのが安全、という判断が働きます。
4
住宅ローンが使えず買主が見つからない
最終的にはここに行き着きます。市街化調整区域や再建築不可の物件は、ほとんどの金融機関が住宅ローンの対象外とします。買主は現金購入者に限られ、成約確率が極端に下がります。
⚠️ 断られたのは、あなたのせいではありません
「うちの実家はよほど価値がないんだ」と落ち込まれる方が多くいらっしゃいます。しかし実際には、仲介では扱えないが買取なら値段がつくという物件が大半です。当社にご相談いただく方の多くが、他社に断られた後にいらっしゃいます。
牛久市・岡見町 / 60代女性のご相談例
「地元の不動産屋さん2社に相談したのですが、どちらも『調整区域なので難しい』と言われて。もう諦めるしかないのかと思っていました。ダメ元で問い合わせたら、その場で概算を教えてもらえて驚きました」
牛久市・さくら台 / 50代男性のご相談例
「片付けてから査定に出すものだと思い込んでいて、業者に見積もりを取ったら80万円と言われたんです。それが払えなくて2年放置していました。片付け不要と聞いて、もっと早く相談すればよかったです」
「断られた」段階からのご相談が最も多いです
調査は当社が代行します。都市計画課・農業委員会への照会も不要です。
住所と、分かる範囲の状況をお伝えいただくだけで結構です。
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牛久市の地価は二極化している

なぜ同じ牛久市内で、売れる物件と売れない物件に分かれるのか。数字で説明します。

区分2026年公示地価前年比
市全体平均47,108円/㎡（坪 約15.6万円）+1.69%
住宅地43,771円/㎡（坪 約14.5万円）+1.84%
商業地72,000円/㎡（坪 約23.8万円）+1.64%
ひたち野うしく駅周辺58,660円/㎡（市内最高）上昇率も最大
牛久駅周辺43,725円/㎡（市内最低）上昇率は小幅
⚠️ 「地価が上がっている」のは駅周辺だけです
牛久市全体の地価は上昇していますが、これは市街化区域に限った現象です。市域の大半を占める市街化調整区域や旧集落エリアには、この恩恵はほとんど及びません。市内の最高価格地と最低価格地では、坪単価に約35倍の開きがあるとされています。
エリア坪単価の目安仲介での売却
ひたち野西約34.5万円売れやすい
ひたち野東約32.2万円（+3.3%）売れやすい
中央・栄町・田宮20万円前後物件次第
さくら台・中根町15万円前後築古なら長期化
下根町・柏田町13〜15万円苦戦しやすい
岡見町・奥原町10万円未満のことも扱いを断られやすい
女化町・猪子町・正直町10万円未満のことも扱いを断られやすい
1
ひたち野エリアでも買取が選ばれる理由
ひたち野西・東は流通性が高く、状態の良い物件なら仲介でも売れます。それでも当社にご相談いただくのは、期限がある、近隣に知られたくない、家財が大量にある、共有者と揉めているといった事情がある場合です。価格だけでなく「確実性」と「手間のなさ」を優先される方が選ばれています。
2
牛久駅周辺は意外に苦戦する
牛久駅は市の中心ですが、地価は市内で最も低い水準です。築40年超の戸建てや、駅から徒歩15分を超える物件は、仲介では買い手がつきにくいのが実情です。
3
さくら台・中根町の昭和期団地
1970〜80年代に開発された住宅地は、住民の高齢化と建物の老朽化が同時進行しています。同じ地区に売り物件が複数並ぶため価格競争になりやすく、先に売った方が有利という構図です。
4
調整区域エリアは仲介ではほぼ動かない
岡見町、女化町、正直町、猪子町、奥原町など。建て替えに許可が必要で住宅ローンも使いにくいため、一般市場ではほとんど流通しません。当社へのご相談も、このエリアからが最も多くなっています。
📍 対応エリア:牛久市全34町名
  • 井ノ岡町、牛久町、岡見町、奥原町、小坂町、女化町、柏田町、桂町、上太田町、上柏田、神谷、刈谷町、久野町、結束町、栄町、さくら台、猪子町、島田町、下根町、正直町、城中町、庄兵衛新田町、新地町、田宮、田宮町、中央、遠山町、中根町、東大和田町、東猯穴町、ひたち野西、ひたち野東、福田町、南

放置するとどれだけ損をするか

「急ぐ話ではない」という判断が、実際にはいくらの損失になるのかを計算します。

費目年間の目安5年間10年間
固定資産税・都市計画税約5万〜10万円25万〜50万円50万〜100万円
火災保険料約3万〜5万円15万〜25万円30万〜50万円
電気・水道の基本料金約3万円15万円30万円
草刈り・見回り（業者委託）約6万〜12万円30万〜60万円60万〜120万円
合計約17万〜30万円約85万〜150万円約170万〜300万円

これは直接の現金支出だけの話です。さらに次の損失が重なります。

1
建物の価値がゼロに近づく
空き家は人が住む家より劣化が早く進みます。雨漏りが進行して構造材が腐朽すれば、リフォームでの再生も不可能になり、土地値から解体費を引いた金額しか残りません。牛久市の郊外なら、それはほぼゼロを意味します。
2
特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍
管理されていない空き家は、空家対策特別措置法により特定空家に指定される可能性があります。勧告を受けると住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に。年8万円が48万円になる計算です。
3
税制の特例には期限がある
相続税の取得費加算の特例は相続開始から約3年10ヶ月。空き家の3,000万円特別控除にも期限があります。放置しているうちに期限を過ぎ、数百万円の節税機会を失うケースは実際に起きています。
4
相続の連鎖で売れなくなる
所有者が亡くなれば共有者が増えます。次の代でまた相続が起きれば、共有者は加速度的に増加。売却にも解体にも全員の同意が必要となり、事実上手をつけられない不動産になります。
5
不法投棄されると撤去費用は所有者負担
人目につきにくい調整区域の土地は、不法投棄の標的になりやすい傾向があります。犯人が特定できなければ、撤去費用は土地所有者の負担。産業廃棄物なら数百万円に達することもあります。
⚠️ 10年放置すると、売却代金を上回ることも
牛久市郊外の物件で、買取価格が200万円だったとします。10年放置すれば保有コストだけで170万〜300万円。売却代金がそのまま消える計算です。しかも10年後の建物はさらに劣化し、売却価格自体も下がっています。
「いくらになるか」を知ってから判断してください
査定額を見たうえで「やはり持ち続ける」と決められても、費用は一切かかりません。
判断材料を持たずに先送りすることが、最も高くつきます。
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岡見町で実際に起きた行政代執行

これは一般論ではありません。牛久市で実際に起きたことです。

牛久市は空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、岡見町の物件について特定空家等の公告を行い、略式代執行を実施・完了しています。行政が所有者に代わって、空き家を強制的に解体したということです。

📖 略式代執行とは
  • 所有者が特定できない、または所在が不明な特定空家について、
  • 行政が所有者に代わって強制的に除却（解体）する手続き
  • 通常の行政代執行と異なり、所有者への命令を経ずに実施できる
  • 所有者が後から判明した場合、解体費用を請求されます
1
相続登記をしていないと「所有者不明」になる
2024年4月から相続登記は義務化されましたが、それ以前の未登記物件は数多く残っています。登記名義が祖父母のままだと、行政は現在の所有者を特定できません。結果として略式代執行の対象になり得ます。
2
費用は後から請求される
略式代執行の費用が回収できず自治体負担になるケースが多い一方、所有者が特定されれば請求されます。木造戸建ての解体費は100万〜250万円程度。ある日この請求が届く可能性があります。
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牛久市は公式LINEで通報を受け付けている
牛久市では公式LINEで管理不全空家の通報ができる仕組みを導入しています。近隣住民が写真つきで通報できるため、以前より格段に把握が早くなっています。「誰も気づかないだろう」という前提は成り立ちません。
4
越境した枝の切除費用も請求されうる
2023年4月施行の改正民法により、越境した枝は一定の要件下で隣地側が切除できるようになりました。空き家の樹木が隣地に越境していれば、切除費用を請求される可能性があります。
⚠️ 「まだ大丈夫」の期間は思ったより短い
空き家は放置した瞬間から、行政・近隣・時間という3方向から圧力を受け始めます。牛久市は空家・空地バンク、見守りサービス、無料相談会と対策を進めていますが、それでも解決しない物件が代執行に至っているのが現実です。
特定空家の指導・勧告を受けている方へ
行政から連絡が来ている段階でも、売却できるケースは多くあります。
解体を求められている物件も、当社は現状のまま買い取ります。
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買取価格はどうやって決まるのか

「安く買い叩かれるのでは」という不安に、正面からお答えします。

買取価格が仲介の相場より低くなるのは事実です。ただしそれには理由があり、その差額は当社が引き受けるコストとリスクの対価です。内訳を公開します。

当社が負担するもの内容
残置物処分費家財の撤去・処分（数十万〜百万円超）
解体費用必要な場合の建物除却（100万〜250万円程度）
測量費境界確定が必要な場合
登記費用所有権移転・抵当権抹消
リフォーム・原状回復費再販・賃貸に向けた工事
保有期間のコスト固定資産税・保険・金利（数ヶ月〜1年）
売れ残りリスク買った物件が売れない可能性を当社が負う
瑕疵のリスク引き渡し後に問題が出ても売主に請求しない
1
「手取り」で比較してください
仲介の提示額と買取価格を並べても意味がありません。仲介では仲介手数料（3%+6万円）、残置物処分費、リフォーム費、売れ残り期間の保有コストが売主負担です。当社の買取ではこれらがすべてゼロ。最終的に手元に残る金額で比べると、差は想像より小さくなります。
2
追加請求は一切ありません
当社は残置物処分費・測量費・登記費用・解体費用をすべて買取価格に含めて整理しています。契約後に「これは別途です」と請求することはありません。他社と比較される際は、この点を必ずご確認ください。
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査定額の根拠をご説明します
なぜその金額なのか、周辺の取引事例、当社が想定している出口（隣地への打診か、賃貸運用か、事業用地か）。ご納得いただけるまでご説明します。「この金額です」だけで終わる業者にはご注意ください。
4
相見積もりを歓迎します
他社の査定額と比較していただいて結構です。当社の役所調査の結果もお渡しするので、他社に査定を依頼される際の資料としてもお使いいただけます。他社の方が高ければ、そちらを選んでいただいて構いません。
📈 査定額が上がりやすい条件（牛久市の場合）
  • 都市計画法34条11号・12号の条例指定区域に該当する（建築の可能性がある）
  • 隣地所有者が買い増しに前向き（一体化で価値が回復する）
  • 上下水道が引き込み済み
  • そのまま賃貸に出せる状態にある
  • 地目が宅地（農地法の制限を受けない）
  • 権利関係が単純（共有者が少ない、抵当権なし）
  • ひたち野・中央・栄町など流通性のあるエリア
⚠️ 「今日中に決めてくれれば」と言う業者にご注意
まっとうな業者は相見積もりを歓迎します。査定額に自信があるからです。「他社に相談したら価格を下げる」「今日決めればこの金額」といった圧力をかける業者とは取引しないでください。当社は即決を迫ることはありません。

よくある5つの誤解

この誤解のせいで、多くの方が損をされています。

1
誤解①「片付けてから査定に出すもの」
片付け不要です。家財が残ったままで結構です。処分費用は買取価格に含めて整理します。片付け業者に80万円払ってから相談にいらっしゃる方がいますが、その80万円は本来不要でした。片付ける前にご相談ください。
2
誤解②「解体して更地にした方が売れる」
解体は逆効果になることが多いです。特に再建築不可や市街化調整区域の物件では、建物があるうちは「既存建物付き」として価値がありますが、更地にすると建てられない土地になります。加えて解体費100万〜250万円と、住宅用地特例が外れることによる固定資産税の増加が発生します。解体前に必ず現状での査定をお取りください。
3
誤解③「空き家バンクに登録すれば売れる」
牛久市の空家・空地バンクは登録物件を急募している状況です。これは裏を返せば登録が集まっていないということでもあります。バンクは成約を保証する仕組みではなく、掲載しても買い手が現れないことは十分にあり得ます。バンク登録と買取査定は併用できますので、両方の可能性を確保しておくことをおすすめします。
4
誤解④「相続登記が終わってからでないと相談できない」
未登記でもご相談いただけます。当社は連携司法書士とともに、相続登記と決済を同時並行で進める体制があります。「登記に時間がかかるから」という理由で先送りする必要はありません。
5
誤解⑤「調整区域だから絶対に売れない」
売れる可能性はあります。都市計画法34条11号・12号の条例指定区域に該当すれば建築が認められることもあり、その場合は評価が大きく変わります。また隣地との一体化、資材置場・駐車場としての活用、賃貸運用といった出口もあります。調べてみなければ分かりません。
牛久市・女化町 / 70代男性のご相談例
「更地にした方が売りやすいと思って、解体の見積もりを取っていたところでした。相談したら『調整区域なので更地にすると建てられない土地になる』と言われて。あのまま200万円かけて壊していたらと思うとぞっとします」
解体・片付けの前に、一度ご確認ください
費用をかけてから相談にいらっしゃる方が本当に多いです。
その費用、必要なかったかもしれません。
解体・片付け前に査定を取る →
査定は無料 ／ 相談だけでもOK ／ 押し売り一切なし

ご相談から現金化までの流れ

難しい準備は不要です。住所さえ分かればスタートできます。

1
お電話・メール・LINEでご連絡（所要10分）

物件の住所と、分かる範囲の状況をお伝えください。「市街化調整区域か分からない」「地目を確認していない」「登記がどうなっているか不明」でも構いません。調べるのは当社の仕事です。

2
役所調査・概算査定（1〜5営業日）

牛久市の都市計画課・農業委員会・建築指導課への照会、登記情報・公図の精査をすべて当社が代行します。お客様が役所に行く必要はありません。調査結果はお客様にもお渡しします。

3
現地調査（立会い不要・目立たない対応）

社名入りの車両や制服は使いません。近隣への聞き込みも一切しません。東京や県外にお住まいの方も、現地に来ていただく必要はありません。

4
正式査定・ご契約（契約不適合責任免責）

残置物処分費・解体費・測量費・登記費用をすべて含めた確定額をご提示。追加請求は一切ありません。契約不適合責任は免責とし、引き渡し後にお客様が責任を問われることはありません。

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決済・お引き渡し（最短3日）

司法書士立会いのもと、所有権移転登記とご入金が同時に完了。以降、物件に関する近隣対応もすべて当社が引き継ぎます。

✅ ご相談にあたって、ご安心いただきたいこと
  • 査定・相談は完全無料。お断りいただいても費用は発生しません
  • 押し売り・しつこい追客は一切ありません
  • 相見積もり歓迎。他社の方が高ければそちらをお選びください
  • 物件サイト掲載・看板設置・レインズ登録なしの完全プライベート取引
  • ご家族や近隣に知られずに進められます
  • 「まだ売ると決めていない」段階でのご相談も歓迎です
✅ 牛久市で当社が買い取れる物件
  • 市街化調整区域（岡見町・女化町・正直町・猪子町・奥原町ほか）
  • 地目が農地（田・畑）※農地区分により個別判断
  • 再建築不可・接道2m未満・私道のみ接道・前面道路が未舗装
  • 築40〜55年・旧耐震・雨漏り・シロアリ被害あり
  • 残置物・家財がそのまま
  • 境界未確定・確定測量なし・測量図なし
  • 共有名義（持分のみの買取も可）
  • 相続登記が未了（司法書士連携で同時並行決済）
  • ゴミ屋敷状態・特殊清掃が必要な物件
  • 心理的瑕疵のある物件（孤独死・事故物件）
  • 特定空家の指導・勧告を受けている物件

千歳不動産は、関東1都6県全域・208エリアで訳あり物件の買取を行う専門会社です。牛久市は市街化調整区域と農地が絡む案件が多く、専門的な役所調査が欠かせない地域です。だからこそ、一般の仲介会社では扱えない物件に値段をつけられます。

「他社に断られた」「もう売れないと思っている」——そういう段階のご相談を、最も多くいただいております。まずは現状のままで、いくらの値段がつくのかをご確認ください。

よくあるご質問

Q 市街化調整区域にある実家ですが、本当に買い取ってもらえますか?
A
はい、対応可能です。岡見町・女化町・正直町・猪子町・奥原町など、牛久市の旧集落エリアからのご相談は当社の主要案件です。都市計画法34条11号・12号の条例指定区域に該当するかを含めて当社で役所調査を行い、そのうえで査定額をご提示します。お客様が役所に行かれる必要はありません。
Q 家財が大量に残っています。片付けてからでないと査定できませんか?
A
片付けは不要です。そのままの状態で査定・買取いたします。処分費用は買取価格に含めて整理しますので、お客様が先に費用を負担される必要はありません。片付け業者に見積もりを取ってから相談にいらっしゃる方が多いのですが、その費用は本来不要でした。片付ける前にご相談ください。
Q 解体してから売った方が高くなりますか?
A
多くの場合、逆効果です。特に市街化調整区域や再建築不可の物件では、建物があるうちは既存建物付きとして価値がありますが、更地にすると建てられない土地になります。加えて解体費用100万〜250万円と、住宅用地特例が外れることによる固定資産税の増加が発生します。解体前に必ず現状での査定をお取りください。
Q 相続登記がまだ終わっていません。それでも相談できますか?
A
できます。当社は連携司法書士とともに、相続登記と決済を同時並行で進める体制があります。登記が完了するのを待つ必要はありません。祖父母名義のまま何十年も放置されているケースにも対応実績があります。
Q 東京に住んでいて、牛久の実家に行けません。売却できますか?
A
可能です。現地調査は立会い不要で、契約は郵送またはオンラインで完結します。牛久市は都心から50km圏のため「行こうと思えば行ける」距離感がかえって先送りを生みがちですが、実際に行かずとも売却は完結します。
Q 宅地と一緒に畑も相続しました。まとめて買い取ってもらえますか?
A
農地部分は農地法の規制がかかるため個別判断となります。農用地区域内農地や甲種農地の場合は転用が原則不許可のため難しいこともありますが、第2種・第3種農地であれば可能性があります。まずは牛久市農業委員会での農地区分の確認からお手伝いします。
Q 買取価格が安く買い叩かれるのではないかと心配です。
A
査定額の根拠は必ずご説明します。周辺の取引事例、当社が想定している出口（隣地への打診、賃貸運用、事業用地など）を含めてお伝えし、ご納得いただけるまで説明します。また相見積もりも歓迎しており、他社の方が高ければそちらをお選びいただいて構いません。当社の役所調査の結果は、他社に査定を依頼される際の資料としてもお使いいただけます。
Q 査定を頼んだら、しつこく営業されませんか?
A
いたしません。査定・ご相談は完全無料で、お断りいただいても費用は発生しませんし、繰り返しのご連絡もいたしません。「まだ売ると決めていない」「判断材料として金額を知りたいだけ」という段階でのご相談も歓迎しています。

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市街化調整区域・農地・再建築不可・残置物そのまま・相続登記未了。
役所調査は当社が代行。追加請求なし。契約から最短3日で現金化。
査定・相談は完全無料。お断りいただいても費用は一切かかりません。

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