SUMMARY
市街化調整区域の
物件買取について
市街化調整区域とは、都市計画法第7条に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアです。原則として住宅の新築・建て替えができず、農地・山林として保全されることを目的としています。既存の建物があっても、再建築には特別な許可(都市計画法34条許可・既存宅地確認など)が必要で、買い手が限定的になります。
千歳不動産は、関東1都6県を対象に、市街化調整区域内物件の自社買取を専門領域として扱っています。現状のまま、瑕疵担保免責で買取可能です。既存宅地確認・農家分家住宅・34条許可の見込み調査も込みで対応。住宅ローン非対応で買い手が見つからない物件、農地や山林を含む混在地、相続で取得した放置物件など、他社で断られた物件こそ千歳不動産の主力領域です。査定・相談は完全無料、押し売り・追客は一切いたしません。
市街化調整区域の物件とは
3つの典型パターン
市街化調整区域内に建物が存在する場合、主に以下の3つのパターンに分類されます。
1
線引き前から建っていた建物(既存宅地)
都市計画区域の線引き(市街化区域と市街化調整区域の境界確定、昭和45年前後)が行われる前から建っていた住宅。既存宅地確認を取得することで、一定の条件下で同規模の建て替えが可能になります。
2
例外許可を受けて建てられた建物(都市計画法34条)
都市計画法34条に基づく開発許可・建築許可を受けて建てられた住宅。開発分譲団地や、特定の用途・対象者に対する例外規定に基づいて建てられたケースです。同条号で再建築できる場合もあります。
3
農家分家・農林漁業従事者住宅
農家の家族が独立して家を建てる際の特例、または農林漁業に従事する者の居住用住宅。買い手の属性に制限がかかるケース(分家要件・営農要件など)があり、一般の買い手への売却が難しくなります。
なぜ市街化調整区域の物件は売れにくいのか
1
原則として建て替え・新築ができない
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、原則として住宅の新築・建て替えが認められません。例外規定(既存宅地・34条許可)に該当しないと、現在の建物を取り壊した後に再建築できなくなります。
2
住宅ローンが組みにくい
将来の再建築が不確実なため、金融機関は市街化調整区域内物件への融資に消極的です。住宅ローンが組めても、融資額・期間が制限されたり、金利が高くなる傾向があります。買い手は現金一括購入か、限られた金融機関のローンに頼るしかありません。
3
仲介業者が取り扱いを敬遠する
既存宅地確認・34条許可の調査・農地法対応など専門知識が必要で、売却まで長期化する傾向があります。仲介業者にとって時間対収益が悪いため、媒介契約を断られたり、引き受けても積極的な販売活動が行われないケースがあります。
市街化調整区域の物件を売却する5つの方法
1
訳あり物件専門の買取業者に直接売却
★ 最も現実的
千歳不動産のような市街化調整区域物件専門の買取業者であれば、現状のまま自社買取が可能です。最短3日〜2週間で現金化でき、既存宅地確認・34条許可の調査も込みで対応します。仲介手数料・測量費・解体費用などの諸経費もかかりません。
線引き前から宅地として利用されていたことを行政に確認してもらう手続き。確認が取れれば一定の条件下で建て替え可能になり、買い手の範囲が広がります。古い登記簿・航空写真・課税台帳などの資料収集が必要です。
都市計画法34条の各号(11号:既存集落・12号:沿道サービス施設・14号:開発審査会の議を経るもの等)に基づき、行政の許可を取得して再建築・用途変更を可能にする方法。許可取得には数ヶ月〜1年、行政書士のサポートが必要です。
住宅以外の用途であれば、市街化調整区域でも比較的活用しやすいです。農地・資材置場・トランクルーム・太陽光発電施設用地として売却・賃貸する選択肢があります。ただし農地法による転用許可が必要なケースもあります。
既に同じ区域内に居住している地元の方や、隣接地の所有者は、当該物件の用途・建築規制を理解しており、買い手候補となります。農家分家住宅の場合は分家要件を満たす親族への売却が現実的なケースもあります。
市街化調整区域物件の買取相場
市街化調整区域物件の買取価格は、通常物件の市場価格の20〜70%が目安です。既存宅地確認の有無・34条許可の可能性・農地転用の可否などにより大きく変動します。
| 条件 |
買取相場の目安 |
| 既存宅地確認済み・34条許可見込み、市街地隣接 | 50〜70% |
| 既存宅地、建物状態良好、立地そこそこ | 40〜60% |
| 築古、農地・山林を含む混在地、郊外 | 30〜50% |
| 完全な農地・山林、立地不便、再建築困難 | 20〜40% |
※あくまで一般的な目安です。実際の買取価格は現地調査と行政調査の後に正式査定としてご提示いたします。
千歳不動産での市街化調整区域物件買取の特徴
✓
関東1都6県対応
千葉・東京・神奈川・埼玉・茨城・栃木・群馬
✓
行政調査込み
既存宅地確認・34条許可の見込み調査
買取の流れ
1
無料相談
電話・メール・LINEで物件のご住所と状況をお伝えください。
⏱ 所要 10〜20分
2
行政・概算査定
登記情報・公図・航空写真と、行政の都市計画担当窓口での予備調査をもとに概算価格をご提示します。
⏱ 2〜5営業日
3
現地調査
お客様の立会いは不要です。接道状況・隣地状況・農地区分も確認します。
⏱ 半日〜1日
4
正式査定
行政調査結果と現地調査結果をもとに正式買取価格と契約条件をご提示します。
⏱ 1〜3営業日
5
契約・決済
対面・オンライン・郵送いずれも対応。最短3日で完了します。
⏱ 最短3日
よくあるご質問
Q
市街化調整区域なのに家が建っているのはなぜですか?
A
主に3つの理由があります。(1)都市計画区域の線引き(昭和45年前後)が行われる前から既に建っていた、(2)都市計画法34条に基づく例外許可を受けた、(3)農家分家・農林漁業従事者の住宅として例外的に認められた、のいずれかに該当するためです。
Q
既存宅地確認とは何ですか?取得できれば建て替え可能になりますか?
A
線引き前(昭和45年前後の都市計画法施行前)からその土地が宅地として利用されていたことを行政が確認する手続きです。確認が取れれば、自治体の条例で定められた要件のもと、同規模の住宅への建て替えが可能になります。古い登記簿・航空写真・課税台帳などの資料収集が必要で、当社にて代行調査いたします。
Q
農家分家住宅は誰でも買えますか?
A
基本的には買主にも分家要件・地縁要件などの制限がかかるケースがあります。ただし、住宅用途を変更する開発許可を取得することで、第三者への売却が可能になる場合もあります。当社では用途変更・許可取得の可能性も含めて買取査定いたします。
Q
建物を解体すると再建築できなくなりますか?
A
ケースバイケースです。既存宅地確認が取れていれば、解体後も同規模での再建築が可能です。一方、34条許可を個別に取得して建てられた建物の場合、解体すると再建築許可が下りない可能性があります。判断が難しいため、解体前に必ず行政に確認するか、当社にご相談ください。
Q
太陽光発電や駐車場として活用できますか?
A
住宅用途以外であれば比較的活用しやすいです。太陽光発電施設・資材置場・駐車場・トランクルームなどは、農地法・開発許可の手続きをクリアすれば設置可能なケースが多いです。ただし、地目が農地の場合は農業委員会への転用許可が必要となります。
Q
農地・山林を含む混在地でも買取してもらえますか?
A
可能です。宅地・農地・山林が混在する物件、地目変更が必要な物件も対応実績がございます。農地転用許可・分筆登記・地目変更登記など、必要な行政手続きはすべて連携士業と共に当社で進めます。
Q
相続した市街化調整区域の土地、相続登記が未了でも買取可能ですか?
A
可能です。連携司法書士が相続登記と売買決済を同時並行で進めます。数十年前の名義のまま放置された土地、数次相続で相続人が多数に及ぶ物件、農地が含まれる相続案件でも対応実績がございます。
Q
査定だけお願いして、断ることはできますか?
A
もちろん可能です。ご相談・概算査定・現地調査・行政調査・正式査定のすべてが完全無料で、査定後にお断りいただいても費用は一切発生しません。押し売りや追客のご連絡もいたしません。
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